租客按時(shí)還貸，房東卻被中介拖欠房租;相關(guān)部門發(fā)文，強(qiáng)調(diào)不得惡性競(jìng)爭(zhēng)搶房源，不得期限錯(cuò)配，要求嚴(yán)控杠桿率

上萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模引來(lái)各路資本覬覦，潮涌背后泥沙俱下，步子邁得很大的租金貸已引發(fā)巨大爭(zhēng)議。

租金貸的存在解決了租客，特別是剛步入社會(huì)的大學(xué)生最現(xiàn)實(shí)的“囊中羞澀”的問(wèn)題;不過(guò)另一面，托管中介“深度介入”租金貸，操作沉淀資金，又使得租金貸變得風(fēng)險(xiǎn)重重。

目前租金貸領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)已冒頭。不久前上海長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“愛生活愛公寓”資金鏈斷裂。8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(下稱“鼎家”)亦由于盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂，傳出爆倉(cāng)消息，成為首家破產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓。

9月30日，為防范個(gè)人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，上海金融辦在國(guó)慶節(jié)前聯(lián)合了上海市住建委、上海市房管局、人民銀行上海分行及上海銀監(jiān)局等五家監(jiān)管部門，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》(下稱“通知”)。

新京報(bào)記者注意到，本次通知的十項(xiàng)舉措直指目前由租金貸引發(fā)的資金期限錯(cuò)配、沉淀資金、哄抬租金、惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源等問(wèn)題。通知要求，代理經(jīng)租企業(yè)(即托管中介或長(zhǎng)租房服務(wù)公司)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把控自身杠桿率，密切關(guān)注企業(yè)流動(dòng)性。個(gè)人“租金貸”(即租戶的租金貸)的放款周期，應(yīng)當(dāng)與代理經(jīng)租企業(yè)向房東支付租金的周期相匹配。

記者發(fā)現(xiàn)，租金貸已成為一些托管中介的“標(biāo)配”，而期限錯(cuò)配引發(fā)的沉淀資金正成為托管中介收儲(chǔ)房源或收購(gòu)?fù)械馁Y金來(lái)源。

租金貸亂象

近期，市場(chǎng)上一些房屋托管中介、長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)公司，聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)等貸款機(jī)構(gòu)開展“房租貸”業(yè)務(wù)。

7月25日，新京報(bào)記者以租客身份，到蛋殼公寓找出租房，就遭遇了租金貸。記者發(fā)現(xiàn)，如果租房，自己并不會(huì)像以往那樣給房東交納租房款，而是需要簽租金貸合同，而收款方并不是記者。從借據(jù)及合同詳情上看，新京報(bào)記者總的借款金額為24530元，年利率為9.86%，總利息為1154.34元，收款方為紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司，每月還款為25日，貸款發(fā)放人為微眾銀行，借款用途處寫明為租房。官網(wǎng)信息顯示，成立于2015年初的“蛋殼公寓”系紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下品牌。

在此模式下，房屋租賃由房東、租客與托管中介之間的關(guān)系，變成租客需要向租金貸平臺(tái)貸款，而托管中介則為該筆貸款的實(shí)際收款人。租金貸或房租分期貸款由此產(chǎn)生。

在整個(gè)房租貸資金鏈條中，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，來(lái)自持牌消費(fèi)金融公司或城商行的資金，通過(guò)一些助貸平臺(tái)，以“免息”、分期為誘餌，讓租房變成了現(xiàn)金借貸資金鏈條上一環(huán);而一般房租貸平臺(tái)以年付形式支付給托管中介的資金用途，除被托管中介支付房東房租外，還被挪作搶房源、并購(gòu)?fù)瑯I(yè)、償還房租貸分期手續(xù)費(fèi)等。

有中介涉租金貸糾紛

“當(dāng)初就想圖個(gè)省心，結(jié)果現(xiàn)在成了鬧心”。被房租貸殃及的董女士對(duì)新京報(bào)記者說(shuō)。

2016年董女士將自己在順義的一處兩居室，托管給位于順義的一家名叫北京艾斯家科技有限公司(下稱“艾斯家”)的旗下的番薯公寓長(zhǎng)租中介，為期5年。

除了不用操心、不用管家裝和維修、不會(huì)破壞房屋原有結(jié)構(gòu)等承諾外，逐年上漲5%的年度房租遞增額也吸引了不少房東，而付款方式也是由托管中介以“押一付三”的形式銀行轉(zhuǎn)賬。

然而最近，很多房東沒(méi)有如期收到這家公司的房租打款，而他們的租客卻仍在每月按時(shí)還款中。

房東丁先生告訴新京報(bào)記者，今年一季度該交房租時(shí)，托管中介逾期21天后才向他的賬戶打款。另一房東采取了強(qiáng)制收房并去了艾斯家位于順義的線下門店，該房東表示，“我是6月1日應(yīng)該(被)打款，結(jié)果遲了近20天。中介電話不接，短信不回，我才去的門店”。

現(xiàn)在情況類似的把房屋托管給艾斯家的房東，已決定將他們的托管中介告上法庭。

激起房東們憤怒的不光是拖欠房租，房東業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)當(dāng)初跟自己有承諾的托管中介，在不告知的情況下搞群租、打隔斷，破壞房屋，甚至在沒(méi)有通知自己的情況下，疑似悄悄將托管中介公司本身“易手他人”了。

而接手方是一家名為昊園恒業(yè)的公司。如圖所示，昊園恒業(yè)涉及租金貸。

董女士現(xiàn)在加了一個(gè)順義房東業(yè)主群，這些同董女士一樣的房東們正在通過(guò)司法手段解決自己與艾斯家的合同，“拿回”屬于自己的房子。

“我簽的合同是艾斯家，已經(jīng)兩年多了。但6月份收的房租卻是另一家托管中介公司的法人王四會(huì)用私人賬號(hào)轉(zhuǎn)賬的”。同為房東的李智(化名)告訴新京報(bào)記者。

在上百人房東維權(quán)群中，記者發(fā)現(xiàn)很多房東均是由托管中介法人私人賬號(hào)轉(zhuǎn)的房租。其中幾位房東還向新京報(bào)記者提供了銀行賬戶對(duì)賬單。在付款人一欄中，記者看到的是“王四會(huì)”的名字和他中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的個(gè)人賬戶。

李智(化名)是房東業(yè)主群里一位比較活躍的成員，他告訴新京報(bào)記者，前段時(shí)間由于不按時(shí)打房租艾斯家告訴他原因稱，“公司在整合”。這時(shí)，李智才知道原來(lái)自己簽的托管中介已被收購(gòu)，“但具體是誰(shuí)收購(gòu)的，什么時(shí)候收購(gòu)的就不知道了。”一些房東業(yè)主從租客那得知是一家名為北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(下稱為“昊園恒業(yè)”)的房屋托管中介公司，而且租客現(xiàn)在已經(jīng)在一家名為“元寶e家”的第三方貸款平臺(tái)上，“押一付一”每月以“分期還款”的方式繳納房租。

在這種“押一付一”的房租貸模式下，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，租客的押金與房東的房租一樣，也是經(jīng)由“王四會(huì)”在中信銀行的個(gè)人賬戶流轉(zhuǎn)。

被房租貸殃及的不僅是房東，還有租客。

現(xiàn)住北京朝陽(yáng)區(qū)的某公司職員馬明星就陷入了房租貸漩渦。他在2017年7月22日與北京中燁盛源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(下稱“中燁盛源”)簽訂房屋租賃合同，后因房東房租被托管中介拖欠，在2018年2月10日馬明星被房東要求搬出房屋。

不過(guò)至2018年2月1日，馬明星每月都按時(shí)付房租款。不過(guò)這期間，在2017年8月26日馬明星被通知，原托管中介中燁盛源已被昊園恒業(yè)合并，原中燁盛源的租客需要與昊園恒業(yè)變更租賃合同。于是馬明星在2017年11月16日與昊園恒業(yè)、元寶e家簽訂三方參與的房屋租賃合同。

在這份三方合同中，寫明：馬明星的房租租賃期限自2017年11月16日至2018年8月31日止，支付方式為押一付一，每次需提前一個(gè)月繳納下次租金。馬明星于2017年11月18日向昊園恒業(yè)法人王四會(huì)的賬戶轉(zhuǎn)賬單月房租1640元作為押金。

此后，馬明星一直按時(shí)還貸。不過(guò)2月以后房東未從中介處收到房租款。

被房東要求搬離的馬明星為解除這份三方租賃合同、拿回支付給元寶e家和昊園恒業(yè)的房租款以及押金，將昊園恒業(yè)告上法庭。2018年5月7日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院做出了判決。

法院判決，馬明星與被告昊園恒業(yè)于2017年11月16日簽訂的合同于判決生效之日起解除;被告昊園恒業(yè)于判決生效之日起7日內(nèi)返還原告馬明星押金1640元;被告昊園恒業(yè)于判決生效之日起7日內(nèi)返還原告馬明星2018年2月10日至2018年3月31日期間的租金2753元等。

背后的資金池

天眼查顯示，昊園恒業(yè)與之前所述的艾斯家法人，分別為“王四會(huì)”、“白云峰”。昊園恒業(yè)工商注冊(cè)時(shí)間為2014年1月14日，認(rèn)繳的注冊(cè)資本金為5000萬(wàn)元，但是實(shí)繳資本只有50萬(wàn)元。王四會(huì)既是昊園恒業(yè)的法人，同時(shí)也是實(shí)控人。而艾斯家的成立時(shí)間則比昊園恒業(yè)晚了一年零八個(gè)月，由白云峰持股60%的北京生活小宅科技有限公司全資控股。但從企業(yè)與高管的工商關(guān)聯(lián)關(guān)系上看，昊園恒業(yè)與艾斯家并無(wú)交集。

而這家全稱為元寶億家互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)(北京)有限公司的“元寶e家”分期消費(fèi)金融平臺(tái)，于2016年3月23日創(chuàng)立于北京，實(shí)控人名叫宋建。來(lái)自其官網(wǎng)的消息，宋建曾做過(guò)P2P網(wǎng)貸。其副總裁、監(jiān)事靳寶珠在今年6月21日“第五屆FEA消費(fèi)金融國(guó)際峰會(huì)”上曾介紹過(guò)，元寶e家從2016年至今全國(guó)的用戶規(guī)模近60萬(wàn)人。

“元寶e家”其資金來(lái)源的“大頭”來(lái)自傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)。據(jù)馬明星提交給法庭的名下民生銀行個(gè)人賬戶對(duì)賬單顯示，馬明星月付給“元寶e家”的房租貸款以及由昊園恒業(yè)支付的分期手續(xù)費(fèi)(利息)等款項(xiàng)，實(shí)際流向了晉商消費(fèi)金融股份有限公司。而作為持牌的消費(fèi)金融公司，晉商消費(fèi)金融股份有限公司的實(shí)控方為持股比例40%的晉商銀行股份有限公司。

馬明星急于解除合同還在于，合同的“關(guān)于了解及使用租房分期平臺(tái)業(yè)務(wù)的說(shuō)明”中寫明：如租客沒(méi)有按時(shí)還款，昊園恒業(yè)或元寶e家將提醒及催促租客及時(shí)還款，如15天以后租客未還款(交房租)，元寶e家將采取相關(guān)措施，結(jié)果將會(huì)導(dǎo)致租客征信記錄不良，租客對(duì)此完全知曉，并自愿承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

據(jù)官網(wǎng)，2017年6月元寶e家正式與昊園恒業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，成為后者與租客合同中目前唯一一家租金貸平臺(tái)。靳寶珠曾提到“審核通過(guò)后將款項(xiàng)直接受托支付給托管中介公司，資金嚴(yán)格做到了?？顚Ｓ?rdquo;。

“元寶e家與昊園恒業(yè)之間是否采用公對(duì)公賬戶”?新京報(bào)記者就此問(wèn)題向多位網(wǎng)絡(luò)小貸業(yè)者及房屋托管中介請(qǐng)教，得到的答復(fù)為鑒于雙方的“戰(zhàn)略合作關(guān)系”，房租貸平臺(tái)與托管中介之間的借貸資金的往來(lái)應(yīng)該是公對(duì)公賬戶。

新京報(bào)記者在查看租客、房東分別與托管中介簽的合同，以及由中國(guó)裁判文書網(wǎng)搜索到的關(guān)于昊園恒業(yè)近期與租客的判決文件——租客的月付、房租貸平臺(tái)的年付以及房東的季付(如全景圖所示)——出現(xiàn)的局面是同一筆資金流在時(shí)間上出現(xiàn)了錯(cuò)配，如果再加上“王四會(huì)”私人賬戶以及公對(duì)公賬戶的房租貸資金流向，托管中介疑似操作多個(gè)賬戶，其隱藏的資金池問(wèn)題浮出水面。

涉事中介上失信黑名單

互金行業(yè)研究人士(原網(wǎng)貸之家研究院院長(zhǎng))于百程告訴新京報(bào)記者，房屋托管中介或長(zhǎng)租公寓服務(wù)公司選擇用法人個(gè)人賬戶來(lái)進(jìn)行資金的收取和支付，是屬于不規(guī)范的行為。從企業(yè)來(lái)講，有避稅上的考慮。

在“信用中國(guó)(由國(guó)家發(fā)展改革委、人民銀行指導(dǎo),國(guó)家信息中心主辦)”官網(wǎng)上，新京報(bào)記者看到，昊園恒業(yè)被列入失信黑名單之中。執(zhí)行法院是北京市第三中級(jí)人民法院;失信具體情形為“違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度”;發(fā)布和最新更新日期為2018年8月13日。

在深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)8月27日的風(fēng)險(xiǎn)提示中，明確指出，“服務(wù)商通過(guò)對(duì)房屋租賃合同條款進(jìn)行設(shè)計(jì)，在未對(duì)租客進(jìn)行充分地風(fēng)險(xiǎn)提示的前提下誘導(dǎo)租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，涉嫌非法侵占他人財(cái)物，造成租客、房東合法利益的重大損失。該業(yè)務(wù)模式以支持國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展長(zhǎng)租公寓的名義，實(shí)際具有非法侵占他人財(cái)物的特征，形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大。”

同時(shí)，提示中指出，“押一付一”看起來(lái)很美好，但在實(shí)際操作中，租戶在不知情的情況下承擔(dān)了貸款資金被服務(wù)商挪用的風(fēng)險(xiǎn)。此外，少數(shù)服務(wù)商及其高管涉嫌職務(wù)侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規(guī)行為。租客和房東存在損失資金的風(fēng)險(xiǎn)，容易產(chǎn)生租賃合同糾紛。

收購(gòu)20多家中介品牌擴(kuò)張

陳凡(化名)近來(lái)在順義南法信的旭輝26街區(qū)收房，每次去新房時(shí)，她會(huì)看到到處都是托管中介廣告，甚至貼在車上。“大家都在搶房源嘛”，一位中介這樣解釋。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多中介都在采取“拿房―出租―融資―再拿房”的模式。

不久前，上海長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“愛生活愛公寓”(下稱“愛公寓”)因資金鏈斷裂，通過(guò)股權(quán)出讓的方式尋求融資。8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(下稱“鼎家”)由于盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂，傳出爆倉(cāng)消息，成為首家破產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓服務(wù)商。

為何會(huì)在大量年付資金流向托管中介時(shí)，反而出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至“崩盤”現(xiàn)象?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了收儲(chǔ)房源，大量并購(gòu)?fù)瑯I(yè)，成為資金的第二個(gè)出口。

在北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院2018年5月7日的對(duì)馬明星案的一紙民事判決書上，新京報(bào)記者注意到，明確寫著中燁盛源在2017年8月26日被昊園恒業(yè)合并。

但似乎與艾斯家的情況一樣，天眼查顯示，2016年3月24日中燁盛源變更了法人與實(shí)控人，現(xiàn)為白井林，且其名下目前只有中燁盛源一家公司。在股權(quán)關(guān)系上與昊園恒業(yè)無(wú)任何關(guān)聯(lián)關(guān)系。

目前，在昊園恒業(yè)名下只有一家名為北京美麗家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(下稱“美麗家園”)的被投公司，昊園恒業(yè)的持股比例為99.9%。在2018年2月13日，美麗家園做了法人與投資人的工商變更，新法人名叫王宇翔，他手中持有美麗家園余下的0.1%股權(quán)。

艾斯家的房東業(yè)主蘇天(化名)對(duì)此這樣告訴新京報(bào)記者，“美麗家園在順義的后沙峪有個(gè)做公寓托管中介的門店，被昊園恒業(yè)收購(gòu)了。與之類似，昊園恒業(yè)以入股的方式間接收購(gòu)艾斯家旗下的番薯公寓。”

對(duì)于昊園恒業(yè)的同業(yè)并購(gòu)，在其戰(zhàn)略合作伙伴元寶e家的官網(wǎng)上，新京報(bào)記者看到了相關(guān)信息。據(jù)其介紹，昊園恒業(yè)2017年用5億元，以其旗下的長(zhǎng)租公寓品牌“一銘公寓”為主軸，支撐起并購(gòu)大戰(zhàn)略，一舉拿下東升和大成。此前，一銘公寓就已經(jīng)成功并購(gòu)包括大熊公寓、廣鑫置地、螞蟻公寓、好來(lái)屋公寓、宏源嘉業(yè)、昌泰地產(chǎn)、美澳地產(chǎn)、i住公寓、塢托邦精品公寓、萬(wàn)興偉業(yè)、摯信偉業(yè)、萬(wàn)勝佳和、興家助業(yè)、友家偉業(yè)、京城廣廈加盟店、興興家業(yè)、天成地產(chǎn)等在內(nèi)的近二十家行業(yè)品牌。此次成功并購(gòu)東升和大成之后，一銘公寓在通州板塊覆蓋率達(dá)到70%，朝青板塊覆蓋率達(dá)到50%，居兩個(gè)板塊首位，取得了北京東部地區(qū)長(zhǎng)租公寓品牌覆蓋率第一的驕人成績(jī)。公寓管理數(shù)量從原來(lái)的5萬(wàn)余間，增加到7萬(wàn)間，在2017年年末房屋管理數(shù)量將突破10萬(wàn)間。

按其戰(zhàn)略合作伙伴元寶e家的說(shuō)法，昊園恒業(yè)的拓展速度相當(dāng)驚人。新京報(bào)記者對(duì)比了其同業(yè)的速度數(shù)據(jù)，據(jù)為蛋殼公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃ABS提供法律服務(wù)的國(guó)浩律師事務(wù)所官網(wǎng)披露，今年7月3日“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目獲得上交所出具的掛牌轉(zhuǎn)讓無(wú)異議函時(shí)，蛋殼公寓房屋管理超12萬(wàn)間公寓。

從以昊園恒業(yè)為代表的房租貸資金鏈流向圖中，還可以看到其他的資金出口。

在這種托管中介“深度參與”的模式下，從外匯入托管中介的資金包括租客押金、租金貸平臺(tái)支付的租客房租(年付);而托管中介資金的流出則主要包括向房東季付的房租、支付給租金貸平臺(tái)的分期手續(xù)費(fèi)(利息)，以及承諾的向房東逐年遞增的“優(yōu)惠”。這三塊因其是以月或季度為結(jié)算單位，容易引發(fā)托管中介的短期周轉(zhuǎn)危機(jī)。而房東房租款被拖欠的問(wèn)題，目前，已成為一些托管中介被房東集體訴訟的最主要原因。

對(duì)此，于百程的看法是，房屋托管中介或長(zhǎng)租公寓服務(wù)公司如果把資金挪作他用，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較高，因?yàn)橥泄苤薪楫吘雇ㄟ^(guò)房租貸平臺(tái)收取了租客一年的租金，累積資金量會(huì)比較大，這中間存在資金的留存與操作上的時(shí)間差。

“它如果只是賺差價(jià)，不采用金融手段，整個(gè)杠桿還好。但如果托管中介手中留存的資金被用于其他經(jīng)營(yíng)上，例如收購(gòu)?fù)瑯I(yè)、或是進(jìn)股市或是其他資本市場(chǎng)，這對(duì)于它本身的資金管理、經(jīng)營(yíng)管理、對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的判斷、本身的運(yùn)營(yíng)體系，都要求極高。”于百程說(shuō)。

9月30日，為防范個(gè)人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，上海金融辦在國(guó)慶節(jié)前聯(lián)合了人民銀行上海分行及上海銀監(jiān)局等五家監(jiān)管部門，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》。通知的十項(xiàng)舉措直指目前由租金貸引發(fā)的資金期限錯(cuò)配、沉淀資金、哄抬租金、惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源等問(wèn)題。

此前的8月23日，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，開通打擊“黑中介”投訴舉報(bào)專線。據(jù)北京市住建委通報(bào)，北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司、北京美麗家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，都在這份涉嫌存在違法違規(guī)問(wèn)題的23家中介機(jī)構(gòu)名單中。當(dāng)日公告主要反映的52條投訴舉報(bào)內(nèi)容中，包括了哄抬房租、打隔斷群租、從事租賃業(yè)務(wù)未報(bào)送信息、強(qiáng)制貸款付租金等八類問(wèn)題。