核心觀點：

專欄作者李寧認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收應(yīng)防止征重稅，這符合當(dāng)前我國稅收改革實際，有利于減稅讓利同時確保宏觀稅負(fù)穩(wěn)定的改革大勢。

近幾年，有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的風(fēng)聲和呼聲很高，在近日公布的十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法名列第一類項目，擬在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。(9月10日中國之聲)

房地產(chǎn)稅作為直接稅，因具有難以轉(zhuǎn)嫁、由房屋所有者直接繳納、涉及房價等特點，而成為高度敏感的一個稅種，受到社會的廣泛關(guān)注。人大立法規(guī)劃出來之后，不少專家都對房地產(chǎn)稅收改革提出了建議。有專家接受采訪時表示，我國房地產(chǎn)稅收要防止征重稅，充分考慮復(fù)雜的房產(chǎn)屬性等因素，在設(shè)計稅率、稅基、免稅額時應(yīng)更關(guān)切人民群眾的一些想法和基本需要，比如，人均應(yīng)該有多少平米免稅。筆者認(rèn)為這一建議符合當(dāng)前我國稅收改革實際，有利于減稅讓利同時確保宏觀稅負(fù)穩(wěn)定的改革大勢。

首先，房地產(chǎn)稅雖然是財產(chǎn)稅，但是在納稅人沒有賣房的情況下，是對其“心理賬戶”上的價值變動征稅，而且需要用納稅人的工資收入或者其他能夠變現(xiàn)的收入來交稅。所以，房地產(chǎn)稅收改革必須考慮納稅人的實際稅收支付能力，不能征收重稅。更確切地說，由于我國目前人均收入還不高，因此房地產(chǎn)稅的征收范圍不宜過大，稅率不宜過高。

其次，在具體征收范圍的界定上，對居民的首套房應(yīng)該免稅，并且確定一個標(biāo)準(zhǔn)，比如以家庭人口為單位計算免稅面積等?？傊瑢w現(xiàn)納稅人基本“住房”需求的部分要免征。同時，要合并相應(yīng)的稅種，確保納稅人總體稅負(fù)不變。在稅率的設(shè)計上，要實施低稅率，讓納稅人能夠負(fù)擔(dān)得起。世界上征收房地產(chǎn)稅收的國家，大部分稅率都非常低，比如智利為1%-2%，德國聯(lián)邦基準(zhǔn)稅率為0.35%，日本為1.5%等。

再次，在房地產(chǎn)稅收的征管上，要建立延期納稅的具體措施。這一點非常重要。因為一個納稅人如果一年內(nèi)家庭成員出現(xiàn)了重大疾病，或者在孩子上學(xué)、購房等方面出現(xiàn)重大支出項目，其家庭的現(xiàn)金流會受到嚴(yán)重影響。這種情況下，要允許納稅人申請延期繳納房地產(chǎn)稅，避免基層稅務(wù)機關(guān)和納稅人在征稅過程中產(chǎn)生矛盾。其實，世界上征收房地產(chǎn)稅的國家，很多都出臺了具體的延期納稅措施。

最后，根據(jù)財政部透露出的信息，我國房地產(chǎn)稅改革的總體方向是按照評估價值征收稅款。這一計稅方式在實踐中雖然有助于解決公平問題，特別是房屋價值會隨著市場變化而變動，這樣計稅可以推進(jìn)稅收公平調(diào)節(jié)，但是在操作上也會出現(xiàn)很多難題，比如評估的價值是否公允，納稅人是否認(rèn)可，評估價值與其“心理賬戶”中的預(yù)期價值有沒有差距、差距有多大等等，都考驗著評估工作以及房地產(chǎn)稅改革的推進(jìn)效率。而這，也是防止征重稅的重要環(huán)節(jié)。

因此，在推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的過程中，如果確定采取評估價值作為計稅依據(jù)，那么就要制定詳細(xì)可操作的措施，要有嚴(yán)格的實施細(xì)則。評估過程中，一方面要防止簡單異化為采取購買價值計稅，另一方面又要防止針對“不同的人”隨意提高評估價值或者降低評估價值，以避免損害納稅人的實際利益。