近期，有關(guān)房地產(chǎn)稅推進(jìn)提速以及各地樓市價(jià)格出現(xiàn)下降苗頭的報(bào)道,讓房地產(chǎn)市場再度成為關(guān)注的對(duì)象。記者近期對(duì)上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行了梳理發(fā)現(xiàn)，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升，創(chuàng)下自2005年以來的18年新高。

另外，今年以來，很多行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率下降是大趨勢(shì)。不過，房地產(chǎn)行業(yè)卻有些與眾不同，不僅沒有下降，反而一路上漲再創(chuàng)新高，原因?yàn)楹?

魯商置業(yè)負(fù)債率達(dá)94.35%，居行業(yè)之首

上市公司半年報(bào)披露后，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)杠桿情況也浮出水面。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，相比一季度環(huán)比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上漲1.44個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到有據(jù)可查的2005年以來新高。

華商報(bào)記者通過Wind數(shù)據(jù)查詢發(fā)現(xiàn)，按照Wind一級(jí)行業(yè)分類，共有148家上市房企進(jìn)入統(tǒng)計(jì)。與房地產(chǎn)行業(yè)79.46%的平均負(fù)債率水平相比，有39家公司超過行業(yè)均值。其中，資產(chǎn)負(fù)債率最高的魯商置業(yè)達(dá)94.35%;除了魯商置業(yè)，中南建設(shè)、云南城投、中交地產(chǎn)、新城控股等15家上市房企負(fù)債率超過85%;榮盛發(fā)展、金科股份、華發(fā)股份等19家公司負(fù)債率在80%-85%之間。

華商報(bào)記者注意到，魯商置業(yè)股份有限公司控股股東為山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司，最終控制人為山東省國資委。9月4日，魯商置業(yè)公告稱，公司近日收到中國證監(jiān)會(huì)的通知，公司旗下一筆非公開發(fā)行股票審查申請(qǐng)被中止。據(jù)了解，此前于2016年8月24日，魯商置業(yè)披露了2016年非公開發(fā)行股票預(yù)案稱，公司將非公開發(fā)行的股票數(shù)量不超過4.19億股，募集資金總額不超20億元。20億元的定增被終止，對(duì)負(fù)債率極高的魯商置業(yè)來說可謂雪上加霜。

“企業(yè)杠桿或負(fù)債率高，無非是在規(guī)模化擴(kuò)張過程中借的錢多。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，在融資成本較低的2015-2016年，房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模發(fā)行公司債，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率形成助推。加上我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施預(yù)售制，房屋竣工交付前產(chǎn)生的預(yù)售房款在財(cái)務(wù)上也會(huì)形成負(fù)債，一般這筆預(yù)收款項(xiàng)會(huì)隨著項(xiàng)目竣工交付轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入。

“萬保綠金”四大龍頭負(fù)債率在75%以上

“萬保綠金”四大龍頭的資產(chǎn)負(fù)債率可作為行業(yè)的參考，華商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，“萬保綠金”四大龍頭負(fù)債率全在75%以上。

華商報(bào)記者注意到，在今年上半年銷售金額過千億的明星房企中，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率都在80%以上。不過在剔除預(yù)收款項(xiàng)等部分，負(fù)債水平出現(xiàn)了比較明顯的下降。以資產(chǎn)負(fù)債率84.7%的萬科A為例，在剔除預(yù)收款項(xiàng)和合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債為46.29%;資產(chǎn)負(fù)債率88.98%的綠地控股，在剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為56.29%。

“招保萬金”其他幾家里，在A股上市的保利地產(chǎn)上半年資產(chǎn)負(fù)債率79.32%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為43.55%;資產(chǎn)負(fù)債率76.63%的金地集團(tuán)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為48.17%。

此外，陜西本土上市房企天地源資產(chǎn)負(fù)債率86.48%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.82%。有本地不愿具名的地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，按照天地源86.48%的負(fù)債率，在A股上市房企里面排在前十五位，“這個(gè)資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)偏高了，尤其是剔除預(yù)收賬款后為64.82%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于四大龍頭和行業(yè)的整體水平。”

雖然高負(fù)債一直是我國房地產(chǎn)行業(yè)的“生存法則”，項(xiàng)目開發(fā)需要投入大量資金，負(fù)債率增長也成為企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的基礎(chǔ)。不過，從去年開始，房地產(chǎn)行業(yè)面臨自上而下、由內(nèi)而外的去杠桿監(jiān)管，地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受阻，融資成本不斷上升。有統(tǒng)計(jì)顯示，2016年國內(nèi)房企發(fā)債成本約在4%至5%，2017年已在6%，到今年的融資成本可能要達(dá)到7%至8%。

地產(chǎn)行業(yè)可能面臨周期性調(diào)整

房企的還債高峰期還將從今年起集中到期。“借新還舊是房地產(chǎn)企業(yè)的通常選擇，但是在融資渠道受限和負(fù)債率走高的環(huán)境下，企業(yè)的財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)、融資能力都會(huì)受到考驗(yàn)。”西安交大管理學(xué)院特聘教授仝鐵漢認(rèn)為。

中銀國際研報(bào)指出，房企負(fù)債水平在短期內(nèi)預(yù)計(jì)難以顯著下行，但去杠桿進(jìn)程已啟動(dòng)。在流動(dòng)性趨緊背景下，銷售回款的重要性提升，預(yù)計(jì)行業(yè)擴(kuò)張?jiān)鏊賹?huì)收窄。

今年上半年，多數(shù)上市房企利潤實(shí)現(xiàn)上漲，但地產(chǎn)大佬們對(duì)于未來發(fā)展的表態(tài)都趨于謹(jǐn)慎。在提到下半年銷售策略時(shí)，不少房企開始強(qiáng)調(diào)“積極銷售”、“合理控制”、“把握節(jié)奏”、“分化加劇”、“降低負(fù)債”、“去杠桿”等關(guān)鍵詞。

據(jù)克而瑞測(cè)算，今年1-8月，從拿地銷售比來看，百強(qiáng)房企土地投資力度整體弱于去年，房企更加注重土地投資強(qiáng)度來保證現(xiàn)金流。

“降低房企負(fù)債水平，無非就是減緩擴(kuò)張步伐、謹(jǐn)慎加杠桿、引入戰(zhàn)略投資者這幾方面。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強(qiáng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)存在周期變化，放緩節(jié)奏的同時(shí)聚焦重點(diǎn)城市，將會(huì)成為未來一段時(shí)期房企布局的主要方向;而對(duì)于抗壓能力較弱的中小房企，或許會(huì)更多會(huì)以促銷來獲取銷售回款。