租金打響“維穩(wěn)戰(zhàn)”

一線城市紛紛出臺(tái)舉措，深圳率先試點(diǎn)年租金增長(zhǎng)率不超過(guò)正負(fù)5%

在一線城市房租過(guò)快上漲的背景下，北京、深圳、上海積極出臺(tái)穩(wěn)租金的相關(guān)舉措進(jìn)一步促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。其中，深圳市率先探索“穩(wěn)租金商品房”，要求“年租金增長(zhǎng)率不超過(guò)正負(fù)5%”。目前，深圳對(duì)房租漲幅進(jìn)行限制僅僅在試點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)，而且并未出臺(tái)租金管制的相關(guān)政策。

事實(shí)上，此前業(yè)內(nèi)就曾呼吁政府進(jìn)行租金指導(dǎo)價(jià)的設(shè)置。但是，從國(guó)外實(shí)踐來(lái)看，租金管制是受到爭(zhēng)議的，雖然可以控制租金上漲，但是也面臨著減少供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。那么，對(duì)房租設(shè)定“漲停板”這一舉措是否能夠有效平抑租金?以我國(guó)國(guó)情立足，什么政策能夠促進(jìn)我國(guó)租賃住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展?

深圳

試點(diǎn)“穩(wěn)租金商品房”

8月30日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)房地產(chǎn)業(yè)處相關(guān)人士公開表示，為解決好機(jī)構(gòu)化租賃引發(fā)的改善居住環(huán)境、穩(wěn)定租賃關(guān)系與租金上漲的矛盾，深圳市在借鑒德國(guó)等成熟租賃市場(chǎng)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實(shí)際情況，探索穩(wěn)租金商品房管理制度設(shè)計(jì)，豐富住房租賃類型，滿足不同人群的居住需求。

據(jù)了解，深圳將探索“穩(wěn)租金商品房”，即由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并組織運(yùn)營(yíng)，在一定期限內(nèi)只租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導(dǎo)，面向在深圳繳納社保一年以上的未購(gòu)房居民。首次租賃期限為1年以上3年以內(nèi)，可續(xù)租不超過(guò)2年，期滿退租后可重新排隊(duì)。

深圳穩(wěn)租金商品房制度的首批試點(diǎn)項(xiàng)目塘朗城精品公寓預(yù)計(jì)于2019年推出，首批試點(diǎn)房源248套。塘朗城精品公寓項(xiàng)目由深圳地鐵集團(tuán)與深業(yè)集團(tuán)共同成立的合資公司深圳市朗通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)經(jīng)營(yíng)。

據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)房地產(chǎn)業(yè)處工作人員付菲菲介紹，穩(wěn)租金商品房的基本特點(diǎn)是租金管控、對(duì)象范圍廣、租房排隊(duì)、有限租期等。

其中，租金管控即實(shí)行“一房一價(jià)”，起始租金要通過(guò)市場(chǎng)評(píng)估，不得超過(guò)同類價(jià)格。采取“一年一調(diào)”的租金管制方式，在每年年末對(duì)所掌握的房源租金進(jìn)行調(diào)整，漲幅參考的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)綜合考慮當(dāng)年市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)以及周邊的租金價(jià)格、CPI的增長(zhǎng)速度或者是人均可支配收入的增長(zhǎng)率等，年租金增長(zhǎng)率不超過(guò)正負(fù)5%，在合同中進(jìn)行租金漲幅約束。

對(duì)于穩(wěn)租金商品房這一探索是否能夠平抑租金，深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院當(dāng)代金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平分析稱：“若穩(wěn)租金商品房將來(lái)得以推廣，這一做法是否能平抑市場(chǎng)的關(guān)鍵在于穩(wěn)租金商品房推出的數(shù)量。這其中，首要難度就是政府怎么將社會(huì)房源納入穩(wěn)租金商品房體系，這其中，涉及個(gè)體房東和中介的利益。此外，漲幅的限制要具有合理性，如果太低那么會(huì)打擊房東的出租意愿會(huì)減少供應(yīng)，太高則無(wú)法平抑租金。”

上海

“消費(fèi)換租金”的新模式

事實(shí)上，同樣作為一線城市，上海也在積極探索租賃住房相關(guān)政策。近年來(lái)，上海先后出讓了“只租不售”的租賃住房用地，地價(jià)大幅度低于商品房用地，目前暫由國(guó)企拿地運(yùn)營(yíng)。

去年9月，上海市發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》中就明確提出：要注重發(fā)揮國(guó)資國(guó)企對(duì)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石作用。

據(jù)記者了解，目前獲取租賃用地最多的國(guó)企上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司正在探索新型租賃模式，其旗下的租賃運(yùn)營(yíng)品牌城方率先提出了“以消費(fèi)換租金”的運(yùn)營(yíng)思路，探索以社區(qū)消費(fèi)為內(nèi)容的盈利模式，包括文化娛樂(lè)、生鮮便利、康養(yǎng)健康、社區(qū)食堂等。

上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“我們正在探索以租金為基礎(chǔ)現(xiàn)金流、以消費(fèi)為推動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)‘以租金換取消費(fèi)’的新型租賃模式。在實(shí)施時(shí)，以會(huì)員制提供服務(wù)，將會(huì)員所有房租消費(fèi)和生活消費(fèi)轉(zhuǎn)換為消費(fèi)積分，在相關(guān)平臺(tái)上按規(guī)兌換，消費(fèi)越多可抵扣租金也越多。”

北京

加快供應(yīng)公租房提速

為加大租賃住房供應(yīng)，北京市住建委多措并舉，加大保障性住房建設(shè)力度，加快公租房供應(yīng)分配工作。8月27日，北京市住建委公布，目前，西城、海淀、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)的近5000套公租房房源正在進(jìn)行意向登記過(guò)程中，預(yù)計(jì)年底前還有近萬(wàn)套房源要啟動(dòng)分配。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首先加大統(tǒng)籌力度，市區(qū)住建部門協(xié)調(diào)建設(shè)單位，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，推進(jìn)房源早分配;同時(shí)加快北京市各區(qū)公租房搖號(hào)剩余房源整理和退租房源整修，具備條件后盡快投入再分配;此外還深化了“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，結(jié)合房源特點(diǎn)通過(guò)網(wǎng)上“快速配租”方式，進(jìn)一步提高分配效率。

此外，北京推出了租賃型職工集體宿舍，將通過(guò)在集體建設(shè)用地建設(shè)或改造部分閑置廠房、商場(chǎng)、寫字樓來(lái)為用工單位提供租賃型職工集體宿舍，以此來(lái)解決城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問(wèn)題。

除一線城市外，全國(guó)不少租金上揚(yáng)的城市也都出臺(tái)了相應(yīng)的措施來(lái)平抑租金，包括增加房源供應(yīng)、推進(jìn)租賃合同備案、規(guī)范中介行為、嚴(yán)查租金貸等。由于我國(guó)租賃市場(chǎng)尚處于發(fā)展的初期，加之租房是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題，所以我國(guó)應(yīng)加快租賃住房立法并積極出臺(tái)穩(wěn)租金的長(zhǎng)遠(yuǎn)政策。