自2015年12月中央經濟工作會議提出“化解房地產庫存”以來，全國商品房待售面積持續(xù)下降。專家卻認為，很多城市都面臨補庫存的壓力，停止去庫存或將是政策新方向。

樓市去庫存周期已經完成？

商品房待售面積是反映房地產庫存水平的指標之一。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示， 2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬平方米。

面對如此大的庫存規(guī)模，2015年12月的中央經濟工作會議明確提出“化解房地產庫存”。之后，各地相繼出臺降低首付比例、鼓勵農民進城買房、減少交易稅費等政策。受此影響，市場交易頻繁，樓市庫存明顯減少，至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬平方米。

對于去庫存效果，國家統(tǒng)計局在今年7月中旬舉行的上半年國民經濟運行情況新聞發(fā)布會上表示，去庫存成效突出。中原地產首席分析師張大偉分析認為，全國商品房待售面積連續(xù)4年下降，庫存數(shù)據(jù)已經跌至50個月以來最低，全國性的去庫存周期已經完成。

“不管是一二線城市還是三四線城市，目前基本都已完成了去庫存任務，不少城市已經需要積極補庫存。”張大偉對記者說。

易居研究院近日發(fā)布的百城住宅庫存報告顯示，截至今年7月底，其監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%，庫存規(guī)模相當于2011年11月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅似吣昵暗乃?。

上述報告稱，今年7月份，100個城市新建商品住宅存銷比為9.6，這意味著，市場僅需9.6個月就能消化完這些庫存。對比歷史數(shù)據(jù)，今年前7個月100個城市存銷比總體在歷史低位運行。

“全國百城庫存水平繼續(xù)下跌，說明當前市場正步入‘缺貨’階段，此類市場特征與近期房價過快上漲的現(xiàn)象也是關聯(lián)的。應該說，庫存市場的基本面正在發(fā)生根本性變化。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)分析道。

面對房地產庫存不斷減少的現(xiàn)狀，一線城市已經行動起來。百城住宅庫存報告的數(shù)據(jù)顯示，從同比增幅看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，在今年6月份首次出現(xiàn)同比正增長，7月繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存的階段。

不過，不同類別商品房的庫存狀況也不相同。易居研究院的另一份報告顯示，2012年~2017年，在35個大中城市商品房實際庫存中，住宅占比震蕩下行，從56.6%降至44.6%，商品房實際庫存從以住宅為主轉為以非住宅為主，商辦用房的庫存問題變得更加突出。

是時候轉向補庫存？

今年7月31日召開的中共中央政治局會議提出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

張大偉認為，隨著市場變化，房地產調控已經從去庫存轉向補庫存和遏制房價上漲，地方也應當明確提出停止去庫存政策。

呼和浩特市8月底就提出，全面停止房地產去庫存調控措施，成為首個停止去庫存的城市。根據(jù)該市2016年4月底實施的房地產去庫存方案，個人或家庭購買首套商品住房并繳清契稅的、回遷居民購買存量商品房并繳清契稅的，按照每平方米200元標準給予購房補貼。也就是說，隨著停止去庫存政策的出臺，呼和浩特將不再發(fā)放購房補貼。

嚴躍進稱，今年以來，呼和浩特的庫存規(guī)模和去庫存周期總體在變小，但房價有所反彈，重新審視既有的庫存政策并積極做出調整，非常關鍵。“停止去庫存或將是下半年新方向。和呼和浩特情況類似的還有西南、西北的部分城市，隨著這類城市庫存市場進入短缺階段，預計下半年相關政策會有所調整。”他說。

張大偉認為，樓市調控政策仍在持續(xù)加碼，僅今年前8個月，調控次數(shù)就高達315次。在這樣的背景下，以發(fā)放購房補貼為代表的去庫存政策已經不合時宜，地方政府應當予以停止。

從提出“化解房地產庫存”伊始，去庫存就更多地指向消化三四線城市的樓市庫存，而棚戶區(qū)改造貨幣化安置也被認為是推動三四線城市房價上漲的原因之一。正因為此，棚改的貨幣化安置在一些地方正逐步退出，實物安置的比例上升。

呼和浩特出臺的上述政策強調，穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造項目回遷安置，回遷安置比例控制在70%左右。長春市8月底提出，新啟動實施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。

“在庫存已經不足的情況下，棚改仍以貨幣化的方式安置，不利于穩(wěn)定市場。房價上漲過快的城市，應當重新回到實物安置。”張大偉說。

在補庫存方面，張大偉認為，除了加大土地供給、增加市場化庫存，也應增加政策性土地供應，如增加回遷房安置房比例、建設人才住房等。