近期，量?jī)r(jià)齊升成為北京住房租賃市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)，“租賃機(jī)構(gòu)提升房租”的話題也引發(fā)熱議。那么，真實(shí)情況到底如何?誰在推高北京租金?如何在中長(zhǎng)期內(nèi)建立穩(wěn)定租金的框架?

北京租金指數(shù)處于合理范圍

盡管北京租金上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但貝殼研究院報(bào)告顯示，這種上漲是溫和可控的，當(dāng)前租金同比與環(huán)比漲幅并未顯著擴(kuò)大。

貝殼研究院報(bào)告顯示，今年前7月，市場(chǎng)平均租金為86.4元/平方米，略高于去年同期水平，漲幅平衡。2018年7月租金環(huán)比漲幅為2.6%，漲幅已經(jīng)開始收窄。此外，從租金指數(shù)的角度，剔除不可比因素，今年前7月，租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。由此可以看出，目前市場(chǎng)處于相對(duì)合理范圍，租金沒有出現(xiàn)非理性上漲。

問題在于，為何今年以來北京租金持續(xù)上漲?貝殼研究院報(bào)告指出，原因主要在以下幾大方面：一、北京加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，帶來市場(chǎng)房源暫時(shí)性減少;二、居住消費(fèi)升級(jí)下，品質(zhì)租賃需求增多，引致平均租金上漲;三、2017年末開始，外圍城區(qū)不符合居住要求的違規(guī)建筑、群租房等被清理，租賃人口向內(nèi)城轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)租賃成交占比增多;四、業(yè)主預(yù)期不斷抬高，掛牌價(jià)持續(xù)上升。

不過，作為租金上漲的重要限制因素，北京的租金收入比相對(duì)穩(wěn)定。報(bào)告指出，從租金收入比來看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，仍處于30%以內(nèi)的合理范圍。

基于此，上述報(bào)告指出，北京當(dāng)前租金上漲的原因大多是階段性的，上漲的幅度并不是顯著、持續(xù)的。少數(shù)小區(qū)房租的上漲，不能代表整個(gè)市場(chǎng)上漲超過合理范圍。

事實(shí)上，每年7-8月都會(huì)迎來租賃成交的季節(jié)性高點(diǎn)，價(jià)格達(dá)到峰值。之后市場(chǎng)開始進(jìn)入淡季，租金迎來回落。從目前線上數(shù)據(jù)看，貝殼找房租賃訪問量和鏈家APP租賃訪問量均開始下行，顯示當(dāng)前租賃熱度已開始下降，新增客源的減少，也預(yù)示著需求將逐步轉(zhuǎn)入淡季。預(yù)計(jì)8月租金漲幅會(huì)繼續(xù)收窄，9月后進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金將迎來下滑。

出路在于穩(wěn)步擴(kuò)大有效供給

隨著近期租金上漲，有傳言租賃運(yùn)營結(jié)構(gòu)通過高價(jià)拿房，推升了租金，這個(gè)事件本身更多屬于個(gè)案。問題在于，專業(yè)化機(jī)構(gòu)是平抑還是擴(kuò)大了租金漲幅?

對(duì)此，貝殼研究院指出，相對(duì)個(gè)人出租房源與二房東房源，專業(yè)化機(jī)構(gòu)的供應(yīng)量更可預(yù)期、更穩(wěn)定，一定程度上，這部分供應(yīng)恰是市場(chǎng)穩(wěn)定的重要力量。一般情況，運(yùn)營機(jī)構(gòu)與業(yè)主的委托合同為3-5年，在這個(gè)時(shí)間內(nèi)，這套房源就是一個(gè)穩(wěn)定供應(yīng)，“可租條件”也更加確定。

實(shí)際上，目前專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)占有率仍十分有限，對(duì)市場(chǎng)的影響較小。即使在北京、上海，在存量150萬套左右的可租房源中，機(jī)構(gòu)的滲透率還很低，目前市場(chǎng)仍以個(gè)人房源和二房東房源為主。

上述報(bào)告還指出，為構(gòu)建穩(wěn)定租金的長(zhǎng)期框架，實(shí)現(xiàn)流動(dòng)人口的“租有所居”，根本出路在于構(gòu)建一套完整的租賃供應(yīng)體系，擴(kuò)大有效供給：一、有效盤活存量，把業(yè)主閑置的房源，最大限度釋放出來，這部分供應(yīng)將主要滿足青年白領(lǐng)的單間和中等中低收入家庭的整租需求;二、加速推進(jìn)集體建設(shè)用地的租賃住房開發(fā)，滿足流動(dòng)人口的租賃需求;三、有序規(guī)范而不是清理二房東市場(chǎng)，形成市場(chǎng)的有效供應(yīng)，特別是有效的單間供應(yīng)，從而穩(wěn)定中低端租賃市場(chǎng);四、合理利用企業(yè)閑置用地，通過更加市場(chǎng)化的方式使其進(jìn)入租賃市場(chǎng)，主要可以滿足企業(yè)年輕員工、公務(wù)員等人群的需求。(記者 張曉蘭)