租賃需求增長，租賃模式多樣，租金穩(wěn)中有升，租購并舉政策推出后，住房租賃市場(chǎng)多元化趨勢(shì)初現(xiàn)——

“房子是用來住的，不是用來炒的。”隨著住房市場(chǎng)租購并舉政策實(shí)施，市場(chǎng)有了不小的變化。不過，記者走訪了解到，我省住房租賃市場(chǎng)雖然也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，但離品質(zhì)住房仍有差距。而隨著政策和資金的跟進(jìn)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來10年我省住房租賃市場(chǎng)將迎來快速發(fā)展。

政府：培育多元化租房供應(yīng)主體

最近，大學(xué)畢業(yè)留在太原三年多的武寧又搬家了，因?yàn)閾Q了新工作，需要重新租個(gè)房。與以往到處廣撒網(wǎng)搜尋信息不同的是，這次，通過住房租賃平臺(tái)，他很快在單位附近找到了新家，“房源可靠，挑選余地大，比以前好多了”。

武寧看中的，是位于迎澤大街青年路附近的長租公寓，30多平方米的單間，時(shí)尚精裝，生活設(shè)施配套齊全，獨(dú)立一體式衛(wèi)浴，拎包入住。“我喜歡這里的居住品質(zhì)和社交屬性，有專業(yè)的健身區(qū)、影音區(qū)、閱讀區(qū)、桌游區(qū)，還有無人售貨機(jī)、洗衣房等，非常方便。”雖然房租每月1500元，但武寧還是果斷選擇了這里。

武寧說的住房租賃平臺(tái)，是我省今年上半年運(yùn)營的住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)，通過“全平臺(tái)支撐、全鏈條服務(wù)和全產(chǎn)品配套”的定位，為我省住房租賃市場(chǎng)提供綜合解決方案。平臺(tái)的運(yùn)營，意味著我省邁出了政銀合作共同推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)的第一步。

房屋租賃站上了風(fēng)口，我省共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房也迎來變化。記者從國家統(tǒng)計(jì)局山西調(diào)查總隊(duì)了解到，今年上半年，我省居住價(jià)格比上年同期上漲1.8%，拉動(dòng)CPI上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)，居住價(jià)格上漲的主要原因包括房?jī)r(jià)上漲傳導(dǎo)至租房市場(chǎng)，帶動(dòng)房租上漲，私房房租比上年同期上漲5.1%。

政策方面，《山西省發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案》近日出臺(tái)，我省將試點(diǎn)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系，更好滿足群眾住房需求。與此同時(shí)，國有住房租賃企業(yè)將得到發(fā)展，引導(dǎo)發(fā)展民營和混合所有制住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和物業(yè)企業(yè)開展租賃經(jīng)營，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成立租賃企業(yè)，培育多元化租賃住房供應(yīng)主體。

企業(yè)：提升運(yùn)營能力才能服務(wù)優(yōu)質(zhì)

隨著政策紅利的釋放，國內(nèi)很多一、二線城市吸引了大批房企、社會(huì)資本、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，供應(yīng)主體的多元化趨勢(shì)開始呈現(xiàn)。不過，內(nèi)觀山西，租房市場(chǎng)的走勢(shì)還有待觀望。

記者走訪了解到，我省住房租賃市場(chǎng)的產(chǎn)品類型主要包括個(gè)人房源、長租公寓及中介機(jī)構(gòu)存量房源等，90后是各類公寓租賃的主力軍，40平方米左右的戶型受青睞，月租價(jià)在1000元-1600元不等。整體看，市場(chǎng)上房源品質(zhì)與服務(wù)水平存在差異，配套設(shè)施也有待完善，整體離品質(zhì)租賃尚有差距。

“從表面上看，租房市場(chǎng)形勢(shì)不錯(cuò)。但租戶最直接的感受是，好房源不易得，租金更貴了。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、山西安家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長康敏認(rèn)為，要想讓更多的人從買房轉(zhuǎn)為長期租房，還有待時(shí)日。

數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在我國住房租賃市場(chǎng)的年交易總額在1.8萬億元至1.9萬億元區(qū)間，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬間，知名房企萬科、龍湖等紛紛搶灘布局，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的動(dòng)作也十分頻繁。

“但這里面沒有一家在山西展開布局，包括本土的企業(yè)。目前看，我省的住房租賃市場(chǎng)還處于起步階段。”康敏說，現(xiàn)在說租房時(shí)代已經(jīng)來臨有些過早。一方面，盈利能力問題始終是繞不過的坎，長租房面臨成本高、資金回流周期長、收益率偏低等問題，房企不愿觸碰。另一方面，政策的成熟和穩(wěn)定也影響房企的決策，目前住房租賃市場(chǎng)只是在政策支持下加速了發(fā)展，還沒有真正形成格局，其市場(chǎng)份額還不能與新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)抗衡。

據(jù)了解，目前住房租賃市場(chǎng)的參與企業(yè)大概分為四類：一是地產(chǎn)開發(fā)商類企業(yè)，比如萬科泊寓;二是酒店管理類企業(yè)，比如如家;三是中介類企業(yè)，比如鏈家自如;四是創(chuàng)業(yè)類企業(yè)，比如魔方公寓。這些企業(yè)中，除了開發(fā)商類的企業(yè)能依托其母公司相對(duì)容易地獲得成本較低的資金之外，其他企業(yè)基本上都面臨比較大的融資壓力。

“房租是主要收入來源，但事實(shí)上光靠租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠維持整個(gè)長租公寓項(xiàng)目的運(yùn)營。”康敏坦言，正常情況下，租金回報(bào)率超過資金成本的1%以上，資本才會(huì)首選租賃，但現(xiàn)在的回報(bào)率根本做不到。

省內(nèi)財(cái)經(jīng)領(lǐng)域知名人士張勝介紹，長租公寓是需要長期投入、重運(yùn)營的行業(yè)，過去一年來，雖然房租在上漲，但企業(yè)并沒有實(shí)現(xiàn)盈利。這又制約了企業(yè)的自主經(jīng)營和運(yùn)營能力，難以向租戶提供穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。“不過，政府的政策會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)和落地，而金融方面，隨著REITs、信用租房以及各類基金的進(jìn)入，把‘錢’的問題解決掉，讓房企沒有了顧慮，相信未來市場(chǎng)將呈現(xiàn)百花齊放的租房模式。”張勝表示。

未來：租房也有租房的快樂

“實(shí)際上，輕租重售現(xiàn)象形成的原因十分復(fù)雜，要根本改變?nèi)藗兊淖》肯M(fèi)習(xí)慣，需要各方共同努力。”省社科院侯曉斌表示，租售并舉不是市場(chǎng)份額上的勢(shì)均力敵，而是要提升租賃住房品質(zhì)，讓更多的人享受租房的快樂。

“住房制度改革勢(shì)在必行，長租公寓作為一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，無論盈利模式、還是運(yùn)營方式都存在不足。”侯曉斌認(rèn)為，解決當(dāng)前租賃市場(chǎng)問題，應(yīng)在三方面做文章。首先是增加租賃房源的供給，房企、租賃機(jī)構(gòu)抓緊土地、金融、房源方面的對(duì)接，探索有效的盈利模式，相關(guān)部門同時(shí)要在稅收、金融等方面給予支持;其次，通過立法來保障各方權(quán)益，政府要完善各項(xiàng)服務(wù)體系建設(shè)，落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”，比如在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面加強(qiáng)配套;第三，大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs，使市場(chǎng)更專業(yè)化。

根據(jù)《山西省發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案》，今年全省將基本建成三級(jí)住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，省級(jí)和11個(gè)設(shè)區(qū)城市住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)在上半年投入使用，新增30家專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)和兼營住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，各設(shè)區(qū)城市爭(zhēng)取用3年-5年時(shí)間，使租賃住房占新增(改造)住房供應(yīng)量的比例提高到50%左右。

圍繞發(fā)展目標(biāo)，我省將培育多元化租賃住房供應(yīng)主體，多渠道籌集租賃房源。太原今年年底前至少推出2個(gè)項(xiàng)目開展購租住房試點(diǎn)。2019年起，各設(shè)區(qū)城市新開工商品住房項(xiàng)目至少要配建20%的租賃住房，2019年底前，各設(shè)區(qū)城市推出1個(gè)-2個(gè)項(xiàng)目開展改建租賃住房試點(diǎn)。同時(shí)，完善住房租賃管理政策，提高住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管和服務(wù)水平，完善公共租賃房屋保障制度，加快推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)政策的實(shí)施。

租賃環(huán)境改善了，住房品質(zhì)提升了，租房者自然也就舒心了。