面對(duì)樓市升溫，此次新政對(duì)投機(jī)行為進(jìn)行了精準(zhǔn)的狙擊。

2016年的“深八條”，拉開(kāi)了這一輪樓市調(diào)控的序幕，近兩年后，深圳再一次重手調(diào)控樓市。

7月31日，深圳發(fā)布最新樓市調(diào)控文件，對(duì)企業(yè)限購(gòu)，對(duì)商務(wù)公寓、個(gè)人限售，抑制離婚炒房，全面封堵投資投機(jī)。于是，深圳成為調(diào)控最嚴(yán)厲的一線城市。

過(guò)去的一年多，深圳新房均價(jià)從數(shù)據(jù)上看持續(xù)緩跌，但二手房和公寓、豪宅熱度不減，實(shí)際的價(jià)格一直在上漲，投機(jī)風(fēng)盛。此為新政出臺(tái)的背景。

今年7月，深圳新房成交均價(jià)為54142元/平方米，在連續(xù)21個(gè)月環(huán)比下跌之后微升0.09%，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，受嚴(yán)厲新政影響，未來(lái)一段時(shí)間，深圳樓市成交將大概率下滑。

狙擊投機(jī)投資

數(shù)據(jù)顯示，深圳新建住宅均價(jià)水平從2016年9月的61，600元/平方米，到2018年7月的54142元/平方米，累計(jì)下跌7，458元/平方米，跌幅12.1%。

但在限價(jià)政策之下，新房二手房?jī)r(jià)格倒掛，深圳企業(yè)購(gòu)房、離婚買房等投機(jī)行為加劇，對(duì)于真正的剛需造成擠壓，違背了“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)。

7月的樓市數(shù)據(jù)也反映了熱度在上升。據(jù)規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示，7月份，深圳全市一手住宅成交3461套，環(huán)比上漲27.95%，成交均價(jià)為54142元/平方米，環(huán)比微升0.09%。同時(shí)，月成交面積達(dá)34.22萬(wàn)平方米，環(huán)比上升22.61%，創(chuàng)下近一年新高。

二手房市場(chǎng)方面，7月深圳共成交6991套，環(huán)比上升14.44%;成交面積為56.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上升13.0%，創(chuàng)今年新高。據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，二手房成交均價(jià)為53028元/平方米，環(huán)比上漲13元/平方米。

面對(duì)樓市升溫，此次新政對(duì)投機(jī)行為進(jìn)行了精準(zhǔn)的狙擊。

首先是個(gè)人購(gòu)買住宅限售三年。2017年的深圳，轉(zhuǎn)手時(shí)間間隔不滿3年的住房占二手房總成交量的46.2%，短期拋售的逐利行為，被相關(guān)部門盡收眼底。

限售，意味著約40.34萬(wàn)套商品房的流動(dòng)性被鎖死。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，限售有利于抑制短期炒作和非理性購(gòu)房;政策僅對(duì)新房限售、未追溯已購(gòu)住房，有利于住房合理流動(dòng)。

商務(wù)公寓則限售五年。數(shù)據(jù)顯示，近五年，深圳成交即轉(zhuǎn)手的商務(wù)公寓占總成交規(guī)模70%;近一年半，企業(yè)購(gòu)買一手商務(wù)公寓占總成交規(guī)模16.9%，個(gè)人和企業(yè)炒作商務(wù)公寓明顯。

此外，繼上海、杭州等地后，深圳也暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買商品住房;還針對(duì)離婚購(gòu)房進(jìn)行了打補(bǔ)丁。

相比于其他一線城市，深圳此番的調(diào)控新政是一線城市中最嚴(yán)格的。

王鋒表示，所有的政策，都有利于堵住漏洞，避免個(gè)人、企業(yè)繞開(kāi)限購(gòu)政策進(jìn)行炒房。

美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一手房的價(jià)格受結(jié)構(gòu)性因素影響較大，價(jià)格波動(dòng)非常正常。而7月0.09%的升幅可忽略不計(jì)。

房?jī)r(jià)將下行？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，7月住建部、中央等對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)再次變化，稱要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。特別是深圳在7月31日發(fā)布了全面升級(jí)調(diào)控政策，代表了又一輪樓市調(diào)控升級(jí)的開(kāi)始。

張大偉表示，7月中央表態(tài)樓市調(diào)控，地方更多是查漏補(bǔ)缺。

世聯(lián)行評(píng)估表示，深圳此次調(diào)控政策是繼“三價(jià)合一”后的持續(xù)收緊，進(jìn)一步擠壓投資投機(jī)需求，有利于抑制短期炒作和非理性購(gòu)房。

深圳之外，多個(gè)城市已發(fā)布了約束企業(yè)購(gòu)房的政策，全面封堵投資炒房的可能性。張大偉認(rèn)為，未來(lái)調(diào)控將會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，下行風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。

何倩茹表示，新政的出臺(tái)對(duì)新房、二手房成交量的影響都會(huì)比較大，但是對(duì)價(jià)格的影響比較小。8月份的實(shí)際成交量預(yù)計(jì)會(huì)下跌10%-20%，但備案量暫時(shí)不會(huì)顯示出來(lái)，因?yàn)閭浒噶坑袦笮浴?/p>

她同時(shí)認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)中介公司而言，最大的影響就是客戶的觀望，成交量下降從而帶來(lái)公司交易量的下降，因此會(huì)倒逼中介公司努力為客戶尋找更好的房源，匹配買賣雙方的需求。同時(shí)，中介公司也可以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，把客戶引導(dǎo)至周邊城市也是擴(kuò)大成交量的途徑之一。

“現(xiàn)在房子不好賣”，福田區(qū)福源花園附近中介門店業(yè)務(wù)員說(shuō)，該小區(qū)54㎡戶型最高可以掛320萬(wàn)，前幾天有一套頂樓樓梯房才280萬(wàn)就成交了。他建議業(yè)主現(xiàn)在想賣房就得降20萬(wàn)，掛300萬(wàn)，爭(zhēng)取看290萬(wàn)能不能成交。

對(duì)于未來(lái)樓市走向，何倩茹表示，上半年深圳樓市整體的成交氣氛不算太旺，預(yù)計(jì)下半年也差不多。其中，第三季度的情況可能會(huì)比較嚴(yán)峻，因?yàn)樘幱谡叩南凇?/p>

另一位深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次新政出臺(tái)后，對(duì)二手房的影響很大，新房二手房?jī)r(jià)格倒掛可能逐漸結(jié)束，房?jī)r(jià)上漲的鏈條被打破，對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期也改變了，深圳樓市有可能出現(xiàn)真正的下跌。

世聯(lián)評(píng)估認(rèn)為，不論是企業(yè)還是個(gè)人限售，不論是住宅還是公寓限售，都減少了買賣市場(chǎng)供應(yīng)量，反之增加了長(zhǎng)持市場(chǎng)供應(yīng)量，也就增加了租賃市場(chǎng)供應(yīng)量，迎合了房屋回歸居住及發(fā)展租賃的政策導(dǎo)向，在一定程度上會(huì)促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。