宏觀政策微調(diào)令樓市再次蠢蠢欲動，但與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控也再度加碼。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，就在住建部發(fā)布30城市巡查整頓房地產(chǎn)通知后，全國多城市密集開啟新一輪房地產(chǎn)整頓。截止到目前，7月已經(jīng)有超過40個城市發(fā)布了各類房地產(chǎn)調(diào)控升級政策，累計超過40次。這一調(diào)控次數(shù)刷新了最近2年以來樓市調(diào)控同期紀(jì)錄。而年內(nèi)，樓市調(diào)控已經(jīng)累計超過220次。

7月27日，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時認(rèn)為，從7月央行連續(xù)在公開市場凈投放以來，樓市并沒有升溫。從安居客的線上表現(xiàn)來看，7月23日-7月26日對比7月16日-7月22日，日均用戶瀏覽量下降的城市占比相對更高，其中用戶瀏覽量上升的城市包括，鄭州上升3.23%、蘇州上升3.53%、長春上升5.53%，下降較為明顯的城市包括，成都下降5.29%、重慶下降3.13%、西安下降4.71%。

不過，張波認(rèn)為，央行在7月的操作并沒有對購房者產(chǎn)生直接的作用，熱點城市的降溫依然在持續(xù)，但是對于房企的影響卻是不容忽視的 ，在下半年整體經(jīng)濟(jì)由“去杠桿”變“穩(wěn)杠桿”的大背景下，貨幣政策的閘門已經(jīng)開始調(diào)松，房企資金面的“干渴度”有望得到緩解。

嚴(yán)防市場“燥熱”

關(guān)于貨幣政策與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長樊綱有一個描述：貨幣是一般等價物，貨幣跟所有需求都有關(guān)系，但所有貨幣都流向房地產(chǎn)還是因為市場供求出了問題。而這也是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場寫照。一邊是穩(wěn)健貨幣政策，而另一邊則是房地產(chǎn)調(diào)控維持高壓模式。

7月23日，國務(wù)院常務(wù)會議部署更好發(fā)揮財政金融政策作用，支持?jǐn)U內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。會議提出穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持適度的社會融資規(guī)模和流動性合理充裕，疏通貨幣信貸政策傳導(dǎo)機(jī)制，落實好已出臺的各項措施。

具體操作層面已有動作。7月23日，央行開展5020億元1年期中期借貸便利(MLF)操作，對沖當(dāng)日1700億元逆回購到期量后，實現(xiàn)凈投放3320億元。就在前一周，7月16日至19日，央行分別開展了3000億元、1000億元、800億元、1000億元逆回購操作，對沖逆回購到期量后，累計實現(xiàn)凈投放5400億元。

微調(diào)的貨幣政策是否會再次引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪燥熱還未可知，但房地產(chǎn)調(diào)控卻搶先開啟新一輪“嚴(yán)打”模式。截止到目前，7月已經(jīng)有超過40個城市發(fā)布了各類房地產(chǎn)調(diào)控升級政策，累計超過40次。這一調(diào)控次數(shù)刷新了最近2年以來樓市調(diào)控同期紀(jì)錄。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計，7月份以來各城市出臺的調(diào)控政策涉及多個方面。這其中包括進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)購買商品住房行為、規(guī)范商品房銷售秩序、全面整治互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介、打擊二手房市記者注意到，個別城市甚至還針對調(diào)控房價以比例形式設(shè)置了漲幅上限。7月10日，福建寧德市發(fā)布通知，中心城區(qū)新建商品住房均價在2018年1月份程度(8882元/平方米)的根底上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅(毛坯)預(yù)售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)。值得注意的是，7月份各地出臺的調(diào)控政策中，包括寧德、臨汾、棗莊、大理、澄邁、西雙版納等在內(nèi)的三四線城市似乎占據(jù)了主流。

政策微調(diào)“加熱”效應(yīng)有限

7月27日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，雖然一二線熱點城市房價依然平穩(wěn)，但三四線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)異動，逢漲必查，這是此輪房地產(chǎn)政策密集發(fā)布的最核心原因;另外，最近貨幣政策逐漸寬松，各地加緊調(diào)控也是為避免市場出現(xiàn)波動。

7月23日，REICO工作室受邀在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會發(fā)布了《2018年2季度中國房地產(chǎn)市場報告》。各線城市房價全面上漲且漲幅均高于上季度，6月份二線和三四線城市房價漲幅增加至歷史較高水平。二季度，一線、二線、三四線城市新建商品住宅價格分別環(huán)比累計上漲1.0%、2.6%、2.6%;一線城市新建商品住宅價格在連續(xù)3個季度下降后開始轉(zhuǎn)升;二線和三四線城市新建商品住宅價格繼續(xù)上漲，且漲幅分別比上季度高1.8個和1.3個百分點。2季度，一線、二線、三四線城市二手住宅價格分別環(huán)比累計上漲0.7%、1.9%、1.8%，漲幅均高于上季度。二線、三四線城市新建和二手住宅價格漲幅均逐月增加，6月份，二線和三四線城市新建商品住宅價格月環(huán)比漲幅均增加至超過1%的較高水平。

不過，市場異動可能也僅僅是萌芽狀態(tài)。從58安居客房產(chǎn)研究院提供的線上用戶表現(xiàn)數(shù)據(jù)來看，通過將2018年7月第三周和5月第二周的數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，一二線熱點城市的用戶瀏覽量總體呈現(xiàn)下降趨勢，例如北京下降了9.4%，上海下降了11.4%，但也有部分城市流量小幅上升，例如蘇州上升了2.0%，天津上升了4.3%，哈爾濱上升了4.9%。

張波認(rèn)為，在樓市調(diào)控加“嚴(yán)打”雙重的“降溫”效力之下，貨幣政策微調(diào)對于樓市的“加熱”影響十分有限。此輪的房地產(chǎn)“嚴(yán)打”最首要的影響是“降溫持續(xù)”，尤其是上半年房價依然上漲的部分二線城市，調(diào)控的壓力會增大。受此影響，房企在重點調(diào)控城市的拿地會更為謹(jǐn)慎。

張波認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)入“邊打邊調(diào)”。即，“嚴(yán)打”的同時各地調(diào)控政策仍然會不斷出臺，精準(zhǔn)化調(diào)控政策將成為下半年的“重頭戲”。

盡管樓市或許并不會開始新一輪的起飛，但放寬的貨幣政策對于房企的影響卻是不容忽視的。張波表示，在下半年整體經(jīng)濟(jì)由“去杠桿”變“穩(wěn)杠桿”的大背景下，貨幣政策的閘門已經(jīng)開始調(diào)松，房企資金面的“干渴度”有望得到緩解。

新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷也坦言，“貨幣政策的松緊適度基本與房地產(chǎn)無關(guān)，政策還是會嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn)，指望房地產(chǎn)反彈的可能性是不存在的。不過，房地產(chǎn)行業(yè)上下游都有水了，房企大面積渴死也就不太容易。”

樓市調(diào)控仍不能放松

調(diào)控趨緊是業(yè)內(nèi)整體判斷，張大偉預(yù)計，2018年下半年，樓市調(diào)控力度將全面超過上半年。從7月初開始的多個城市全面加碼調(diào)控，預(yù)計樓市升級的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，而從住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場的主要特征，在政策推動下市場也會逐漸保持平穩(wěn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，“房住不炒”的邏輯仍然不會變，部分城市還會強(qiáng)調(diào)繼續(xù)管控樓市。但是他也指出，不排除部分地區(qū)在銀行貸款等方面會根據(jù)實際情況進(jìn)行政策調(diào)整的可能。

在繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控的趨勢下，降溫仍是下半年樓市的主旋律。張波稱，“從58安居客房產(chǎn)研究院調(diào)研的購房者的信心指數(shù)來看，購房者對于樓市整體的信心趨勢在上半年呈現(xiàn)下滑之勢，雖然在5月稍有回調(diào)，但在6月轉(zhuǎn)而明顯下跌。可以看出6月政策不斷出臺，尤其是七部委對于30個城市的房地產(chǎn)市場嚴(yán)格治理更是強(qiáng)化了購房者對于未來的預(yù)期，熱點城市的房價的上漲動力也會因此得到一定抑制。”

歐陽捷表示，在出口、消費增速大概率下降的趨勢下，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資都必須穩(wěn)定。政策調(diào)控應(yīng)該主要進(jìn)行打補(bǔ)釘、微調(diào)整，既要避免定向?qū)捤蓭順鞘芯植窟^熱產(chǎn)生泡沫風(fēng)險，也要防止打壓過猛導(dǎo)致預(yù)期大跌。

因宏觀政策微調(diào)，業(yè)內(nèi)也開始出現(xiàn)樂觀聲音。“接下來還是有很多新的機(jī)會，比如購房需求還是比較強(qiáng)勁的，這也容易帶來樓市量價上升的態(tài)勢。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，嚴(yán)厲調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場違法違規(guī)現(xiàn)象仍在暗自滋長。一些樓盤仍在極力以一些方式突圍限購。而這說明，以行政調(diào)控為主要特征的宏觀調(diào)控仍然不能放松。