有著“宇宙第一房企”之稱的碧桂園(02007.HK)，最近攤上了大事兒。7月26日深夜，安徽六安碧桂園·城市之光項目建筑工地發(fā)生坍塌，導致6死多傷。去年11月，該項目也曾因安全事故，導致1名工人死亡。

根據(jù)六安市市委、市政府官方消息，涉事工地為圍墻和活動板房坍塌，事發(fā)時六安城區(qū)降雨量達70毫米/小時，短時風速7級左右。次日，碧桂園回應該事件稱，“我們正對全集團所有施工項目下達要求，進行全覆蓋安全檢查”。此外，“包含工程紅線以外的施工隊臨時設施都應納入本次檢查整改范圍”。

值得關注的是，這是近一個月以來，繼上海奉賢項目坍塌、杭州蕭山項目坍塌后，碧桂園發(fā)生的第三場坍塌事故。根據(jù)公開資料整理，不到一年，碧桂園在全國多地項目中，已經(jīng)發(fā)生致人死亡的安全事故達5起，至少10人從中喪命。在以突飛猛進之勢，殺入國內(nèi)房企前三甲的光鮮背后，碧桂園在建項目頻敲安全警鐘。

碧桂園的回應似乎未能得到外界理解。有網(wǎng)友就六安事件評論稱，“全市就倒你們一家，都怪風太大”。輿論聲浪此起彼伏，矛頭指向“高周轉”。也即，碧桂園倡導的“高周轉”模式帶來諸多問題。高周轉的核心競爭力在于“快”，快速拿地、快速開發(fā)建設、快速銷售以及快速回籠資金。碧桂園內(nèi)部相關人士稱，“高周轉”不會影響工程質量。也有員工坦言，“任何一種模式都是在探索中不斷完善。”

楊國強曾說，要“為全世界建又好又便宜的房子”。然而，安全事故頻發(fā)，引發(fā)外界對其質量的猜測與擔憂，甚至內(nèi)部員工壓力問題屢上頭條。眼下，這家擁有近三千億市值的房企正在遭遇一場嚴重的信任危機。在傳統(tǒng)意義的地產(chǎn)生意上，獲取利潤與贏得信任同等重要。焦灼如碧桂園，也在尋找某種速度與人性的平衡，盡管這一過程相當吃力。

碧桂園式“高周轉”有問題嗎?

“高周轉的核心是標準化和對產(chǎn)業(yè)鏈的把控，與質量和員工壓力無直接關系。”某碧桂園區(qū)域層面高管回應《中國企業(yè)家》稱。在多位行業(yè)人士看來，碧桂園代表了一種比萬科、恒大等周轉更為迅速的規(guī)模化發(fā)展模式。碧桂園董事局主席楊國強也曾如此表述高周轉對碧桂園的價值：“高周轉是我們戰(zhàn)無不勝的法寶”，“高周轉是抵抗任何風險最有效的手段”。

根據(jù)公開信息，今年4月，碧桂園曾在一周之內(nèi)連發(fā)三份由總裁莫斌簽署的內(nèi)部文件，要求提高加大三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度。其中，碧桂園發(fā)布與“高周轉”匹配的激勵和處罰措施，主要針對三四五線城市的項目總經(jīng)理。比如，項目摘牌到開工超過40天即撤職;開工工期大于7個月，項目總撤職。

上述內(nèi)部文件還稱，設計院接到需求后，要通宵出圖;三四五線項目實現(xiàn)摘牌即開工、3個月內(nèi)開盤，將會分別獎勵項目總20萬元。值得注意的是，若上述規(guī)定得以落實，此次出事的六安碧桂園項目理應在需執(zhí)行“高周轉”規(guī)定的項目之列。據(jù)碧桂園官網(wǎng)信息，上述項目公司在2013年入駐六安，至今手握項目不少于7個。此次六安工程事故與高周轉導致趕工期是否有關?截至發(fā)稿，碧桂園未作官方回應。

“(模式)本來不存在問題。高周轉是要求快速賣樓而已，后期的施工及質量仍按照公司要求，按物理特性進行。除非人為把重點放在前面，而弱化后期施工管理。”某不具名的前碧桂園集團層面高管對《中國企業(yè)家》表示，量變會影響管理注意力。“當前碧桂園有可能就是這個問題。項目多，重點又放在前期。”

在追求規(guī)劃及推進速度的同時，碧桂園的工程質量管理著實堪憂。早在去年六安項目事故首次發(fā)生時，六安市安全生產(chǎn)委員會曾通報指出，各類企業(yè)搶工期、趕進度，不落實安全生產(chǎn)防護措施組織生產(chǎn)建設等行為突顯。近期碧桂園杭州項目的事故原因為，雨水導致基坑坍塌，“部分基坑水泥樁已經(jīng)傾斜”。

強力推行的高周轉模式確實“逼”出了業(yè)內(nèi)艷羨的碧桂園速度。2017年，碧桂園以5508億元的銷售拔得頭籌。步入2018年，其業(yè)績增長趨勢進一步擴大，上半年以4124.9億元的銷售額，位居行業(yè)第一，領先恒大、萬科1000多億。7月19日，《財富》發(fā)布2018年世界500強排行榜，碧桂園集團以335.7億美元(約人民幣2269億元)的營業(yè)收入排在第353位，名次較去年躍升114位。

“不管是‘拿地-開工’還是‘拿地-開盤’階段，真正通過壓縮工期來提升周轉效率的比例很低，不管是混凝土凝固時間、養(yǎng)護時間都有硬性客觀標準。企業(yè)之間快周轉真正的差距在于運營管理的效率。快周轉的極致就是管理，而管理的本質就是人。”有行業(yè)人士如是分析稱。不過，極致的業(yè)績速度追求、優(yōu)勝劣汰制的游戲規(guī)則及豐厚的激勵回報，讓不少碧桂園員工深感焦慮，“常有朝不保夕的感覺”。有員工稱，你只要跟公司走，與外面比就是跑的速度。

標準：兼顧速度與質量，不可奪命狂奔

“說白了，兩難。”提及高周轉模式推進時所面臨的尷尬，鴻坤地產(chǎn)副總裁袁春對《中國企業(yè)家》表示。如何在回籠資金、擴張規(guī)模的同時，保證建筑質量、維護人性規(guī)則，企業(yè)很難做出平衡。另有不具名房企高管稱，高周轉是房企頗具無奈的戰(zhàn)略抉擇。“并非房地產(chǎn)商想這么干，而是市場倒逼下的發(fā)展路徑，不然就被淘汰。”

高周轉概念最早引入國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，源自萬科學習美國帕爾迪，后碧桂園引入沃爾瑪?shù)馁Y產(chǎn)周轉概念，并通過跟投制度放大速度。一般而言，高周轉的實現(xiàn)不外乎兩種途徑，增強融資能力以及提高項目操盤速度。但從目前看來，前者的實現(xiàn)路徑正在收窄。

融資政策及監(jiān)管的持續(xù)收緊，讓一些依靠發(fā)債緩解資金壓力的房企壓力山大。在監(jiān)管層監(jiān)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場后，發(fā)改委考慮禁止企業(yè)發(fā)行364天期美元債，海外融資渠道就此卡死。9000億債務壓頂?shù)谋坦饒@，資產(chǎn)負債率接近90%，高額負債加之今年5月海外發(fā)債“中止”，去桿杠壓力倍增。

如此看來，不惜一切代價實現(xiàn)高周轉，已成當前房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。問題在于，如何保證有效率且有質量的高周轉。去年11月，第一梯隊房企恒大曾下發(fā)董事局主席許家印簽發(fā)的文件，明確實施高周轉獎勵及考核細則。今年5月，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，將向碧桂園學習項目周轉的一些做法。近兩年通過快周轉崛起的房企，比如陽光城、中梁、祥生等，則幾乎選擇重倉三四線。此外，還有強調(diào)豪宅“高周轉”的泰禾，不斷在“院子系”去化周期上著力。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長童悅仲認為，中國房地產(chǎn)高質量發(fā)展需要滿足綠色健康、智慧以及長壽(耐久)等條件，但當前房地產(chǎn)市場距離高質量發(fā)展還有一定差距。當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬對《中國企業(yè)家》表示，房地產(chǎn)商業(yè)要重點研究需求側，將工程質量、品質擺在第一位。更關鍵的是，房地產(chǎn)要持續(xù)深挖專業(yè)性，培養(yǎng)可以抗周期性的商業(yè)模式和產(chǎn)品力。

張鵬認為，隨著綠色科技，AI社區(qū)，BIM，住宅產(chǎn)業(yè)化等新技術的應用，行業(yè)能夠以高周轉速度匹配高質量發(fā)展，兩者可以在技術更新的端口下平衡。不過，對于員工而言，企業(yè)內(nèi)部仍需自我“高周轉”的文化氛圍，員工需要不斷更新自己。“離開自我舒適區(qū)，外部環(huán)境嚴峻將會成為一個長周期事件。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，規(guī)模擴張速度取決于房企在行業(yè)中的壓力幾何。“類似TOP系地產(chǎn)企業(yè)，不甘心丟掉行業(yè)第一寶座，會努力維持銷售業(yè)績和節(jié)奏。但速度過快會使具體項目的投資精力減少，易出現(xiàn)質量問題。”他還表示，工程本身的質量問題，涉及企業(yè)工程質量管理，和企業(yè)經(jīng)營能力有關。不斷疊加的質量問題，則會降低市場信心。

根據(jù)碧桂園披露的公開信息，為提高項目操盤速度，公司將所有產(chǎn)品進行標準化，包括每一個窗、每一條管道，甚至每一塊混凝土模板，都是標準化的一部分。同時，集團內(nèi)超6000人的設計院，建立了擁有海量標準模塊的戶型庫。此外，碧桂園還自主研發(fā)SSGF工業(yè)化建造體系，提供新型裝配和建筑工業(yè)化解決方案，以配合“高質量”需求。

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，碧桂園要求要全部標準化，“有些過了。”鑒于碧桂園的產(chǎn)品有“勞斯萊斯”，高改和豪宅產(chǎn)品線的標準化率最好控制在30%以內(nèi)，而且最好的方式是級配標準化，而未必是設計標準化。“對于改善和剛需房，可逐漸提高，其中剛需房可做到70%以上，甚至90%，而且最好是‘設計標準化+級配標準化’同步推。”