房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷上行，已經(jīng)達(dá)到了2005年以來的最高點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過6.58萬億元，同比增長(zhǎng)34%，平均負(fù)債率達(dá)到79.1%。136家房企中，有35家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比接近26%。

2018年一季度末，房企資產(chǎn)負(fù)債率再次上升至79.42%。房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率位居申萬28個(gè)一級(jí)行業(yè)中第三位，僅次于銀行和非銀金融。一季度136家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有近40家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，占比接近26%，26家超85%，近一半的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。

截至一季度末，深圳房企龍頭萬科A總資產(chǎn)12242.65億元，總負(fù)債10289.27億元;上海房企龍頭綠地控股總資產(chǎn)8685.74億元，總負(fù)債7701.97億元。綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到88.67%;萬科84.04%的負(fù)債率水平創(chuàng)下該公司的歷史新高。

重壓之下，房企紛紛拋出加碼高周轉(zhuǎn)的“解題思路”。有媒體報(bào)道，一家知名房企為提高周轉(zhuǎn)速度連發(fā)多份加急文件，要求設(shè)計(jì)當(dāng)天內(nèi)出圖。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于高周轉(zhuǎn)模式的追求，源自于企業(yè)對(duì)利潤的追求。源自于企業(yè)大量的金融借貸和抵押，企業(yè)的負(fù)債率及高，風(fēng)險(xiǎn)極大，這樣的壓力讓企業(yè)有高周轉(zhuǎn)的動(dòng)力。而高轉(zhuǎn)模式，本質(zhì)上是為了更好更快地捕獲市場(chǎng)需求。

房企負(fù)債率創(chuàng)13年新高 現(xiàn)金流不斷吃緊

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，136家上市房企的平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，創(chuàng)下2005年以來的最高位。在這136家上市房企中，負(fù)債超過百億元的房企總計(jì)為67家，占比49%;負(fù)債超過300億元的房企有37家，占比為27%，其中，萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)和華夏幸福負(fù)債均超過3000億元，分別為9786.7億元、7550.8億元、5382.1億元和3048.3億元。

今年一季度末，房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%，房企負(fù)債率創(chuàng)下13年新高。一季度末，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的A股上市房企近40家，超過85%的房企近20家，如魯商置業(yè)(負(fù)債率94.06%)、中交地產(chǎn)(負(fù)債率89.08%)、綠地控股(88.67%)、泰禾集團(tuán)(88.46%)、陽光城(86.8%)、新城控股(86.26%)、金科股份(86.22%)、泛?？毓?85.66%)、中糧地產(chǎn)(85.21%)、京投發(fā)展85.19%)等實(shí)力公司。

此外，萬科A、榮盛發(fā)展、首開股份、華夏幸福、華發(fā)股份等房企的資產(chǎn)負(fù)債率也均超過了80%。

房企負(fù)債率增至歷史高位，但房企用于償還負(fù)債的現(xiàn)金流卻在不斷吃緊。根據(jù)房企一季報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，136家上市房企中，凈現(xiàn)金流為負(fù)值的房企占了一半，現(xiàn)金流最差的三家房企是：萬科A(凈現(xiàn)金流-803.64億元)、華夏幸福(凈現(xiàn)金流-197.15億元)、綠地控股(凈現(xiàn)金流-129.47億元)。

證券日?qǐng)?bào)報(bào)道稱，有業(yè)內(nèi)分析師表示，龍頭房企負(fù)債規(guī)模已經(jīng)逼近萬億元，部分中小房企杠桿率也非常驚人。部分中型房企為了規(guī)模擴(kuò)張，2016年拿了很多高價(jià)地，發(fā)行了大量公司債，有些公司債將在今年進(jìn)入還款期，高價(jià)地又受到限價(jià)政策限制，難以入市銷售，資金成本持續(xù)上漲，負(fù)債率持續(xù)走高。

萬科A一季度負(fù)債超萬億元 去年實(shí)際利息支出82億

今年一季度，萬科A實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入308.3億元，同比增長(zhǎng)65.8%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤8.9億元，同比增長(zhǎng)28.7%;經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-277.54億元。截至一季度末，萬科A總資產(chǎn)12242.65億元，總負(fù)債10289.27億元。

1-3月，萬科A財(cái)務(wù)費(fèi)用為10.40億元，同比增長(zhǎng)181.24%。萬科A表示，由于融資規(guī)模上升，一季度利息支出及財(cái)務(wù)費(fèi)用同比有較大幅度增加，報(bào)告期內(nèi)權(quán)益凈利潤增幅低于營業(yè)收入增幅。

由于對(duì)外投資付款增加，截至一季度末，萬科A持有的貨幣資金為947.8億元，同比減少45.57%。不過，貨幣資金遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和489.1億元;有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為15.8%，較2017年底下降0.6個(gè)百分點(diǎn);且有息負(fù)債中，74.7%為長(zhǎng)期負(fù)債。

年報(bào)顯示，2017年，萬科A總體融資成本控制在較低水平，實(shí)際利息支出合計(jì)82.1億元，其中資本化的利息合計(jì)41.5億元。

截至2017年末，萬科A的有息負(fù)債合計(jì)1906.2億元，占總資產(chǎn)的比例為16.4%。有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主。有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)人民幣622.7億元，占比為32.7%;一年以上有息負(fù)債人民幣1283.5億元，占比為67.3%。

萬科A的融資途徑有銀行貸款、債券、其他借款。截至2017年末，銀行貸款融資余額為1153.73億元，融資成本區(qū)間Libor按約定利率上浮~6.765%，期限結(jié)構(gòu)為短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款;債券融資余額為384.86億元，融資成本區(qū)間2.50%-4.54%，為一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、應(yīng)付債券;其他借款融資余額為367.65億元，融資成本區(qū)間4.75%-7.90%，為短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款。

綠地控股一季度負(fù)債7700億元 去年利息資本化127億

一季度，綠地控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入748億元，同比增長(zhǎng)27%;歸屬于上市公司股東的凈利潤35億元，同比增長(zhǎng)30%;實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流量?jī)纛~46億元。截至一季度末，綠地控股總資產(chǎn)8685.74億元，同比增長(zhǎng)2.36%;總負(fù)債7701.97億元。

1-3月，由于費(fèi)用化利息支出增加，綠地控股財(cái)務(wù)費(fèi)用為3.44億元，同比增長(zhǎng)162.02%。截至一季度末，綠地控股持有的貨幣資金為624.20億元。

2017年末，綠地控股的融資總額為2760.08億元，整體平均融資成本5.19%，利息資本化金額127.13億元，短期借款204.47億元，長(zhǎng)期借款1441.50億元。

綠地控股表示，融資環(huán)境的趨緊對(duì)公司融資能力提出了更高的要求。公司將持續(xù)創(chuàng)新融資模式，主動(dòng)控制融資規(guī)模，加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管控，提高資金使用效率，加速資金回籠，保障企業(yè)發(fā)展的資金需求。