“今年是不打算買了，這兩年各區(qū)義務(wù)教育階段的入學(xué)政策總是在變，本來計(jì)劃買德勝地區(qū)，這一區(qū)域的學(xué)校師資力量均衡，可以說沒有弱點(diǎn)，但是考慮到目前政策不明朗，不排除今后重新劃片，例如將臨近的展覽路學(xué)區(qū)與德勝學(xué)區(qū)合并重新劃分，一旦失去學(xué)區(qū)溢價(jià)，房價(jià)下調(diào)可能會超過30%，風(fēng)險(xiǎn)太高。而且現(xiàn)在還沒有孩子，所以想等政策明朗再考慮。”本打算近期換房的謝女士這樣對《證券日報(bào)》記者表示。 　　 而讓謝女士對學(xué)區(qū)房未來產(chǎn)生擔(dān)心的，正是4月底，北京市多個(gè)區(qū)縣公布的各區(qū)2018年義務(wù)教育階段入學(xué)政策。其中，優(yōu)質(zhì)學(xué)校集中的東城區(qū)和海淀區(qū)，在執(zhí)行多校劃片政策后，被認(rèn)為將較大地影響上述兩個(gè)城區(qū)的學(xué)區(qū)房價(jià)格。雖然謝女士原計(jì)劃的購房地西城區(qū)目前尚沒有出臺全區(qū)域的多校劃片政策，但也被外界認(rèn)為在不久的將來會大概率跟進(jìn)，造成房價(jià)的波動(dòng)。

“原本對應(yīng)最優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房價(jià)格，今后肯定要下調(diào)一些，而以往對應(yīng)學(xué)校稍差一點(diǎn)的小區(qū)，未來的業(yè)主子女則有更多機(jī)會就讀名校，價(jià)格應(yīng)該會穩(wěn)中有升。畢竟就東西城和海淀來說，本身整體的師資力量較強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)沒有什么差的學(xué)校。”有長期關(guān)注學(xué)區(qū)房的市場分析人士稱。

多校劃片左右學(xué)區(qū)房價(jià)格

隨著招生季的到來，北京城六區(qū)與通州區(qū)的義務(wù)教育階段入學(xué)政策當(dāng)下已全部出臺。尤其是師資力量較強(qiáng)的西城區(qū)、東城區(qū)和海淀區(qū)相關(guān)政策的變化，對于各自區(qū)域?qū)W區(qū)房價(jià)格的走勢也有著直接的影響。

根據(jù)東城區(qū)的相關(guān)政策規(guī)定，入學(xué)登記的實(shí)際居住房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位方式安排入學(xué)。

同時(shí)，4月28日發(fā)布的海淀區(qū)2018義務(wù)教育入學(xué)政策顯示，海淀區(qū)將穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片與多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式，自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。

這也意味著，在東城區(qū)凡是在今年6月30日之后取得房產(chǎn)證的，適齡兒童全部多校劃片，原本對應(yīng)的優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)房，不再能保證業(yè)主的子女100%進(jìn)入該優(yōu)質(zhì)小學(xué)。而海淀區(qū)則把這一規(guī)定延后至2019年執(zhí)行，今年海淀區(qū)“幼升小”基本上仍將按照單校劃片進(jìn)行。

對此，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，東城區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，在5月份中上旬將迎來一個(gè)成交小高潮，6月份之后的則會陷入一段時(shí)間的沉寂。海淀區(qū)的情況也類似，只是由于其相關(guān)政策要到2019年才執(zhí)行，所以對應(yīng)的成交高峰期也會拉長。

“至于價(jià)格的走勢，不一定就是大幅上漲，畢竟這次買的業(yè)主還能保證讓子女進(jìn)入優(yōu)質(zhì)名校，但今后再賣的時(shí)候，就不一定了，業(yè)主在購買時(shí)會有更多顧慮。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。

租房入學(xué)對市場影響不大

值得注意的是，隨著相關(guān)政策首次明確了京籍租房家庭將參加多校劃片，相應(yīng)區(qū)域房租價(jià)格是否將上漲也引發(fā)了人們的關(guān)注。

根據(jù)北京市教育委員會關(guān)于2018年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見，北京市戶籍無房家庭，長期在非戶籍所在區(qū)工作、居住，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。

例如東城區(qū)規(guī)定，非東城戶籍無房家庭長期在東城區(qū)工作、居住，符合在東城區(qū)同一地址承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在東城區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，申請?jiān)跂|城區(qū)接受義務(wù)教育需到義教辦注冊申請后參加學(xué)齡人口信息采集，經(jīng)相關(guān)部門聯(lián)合審核后，通過電腦派位方式多校劃片入學(xué)。

同時(shí)，審核申請人及其配偶均應(yīng)在北京市無房且三年內(nèi)在北京市應(yīng)無房屋產(chǎn)權(quán)(包括商品房、安置房、保障性住房、直管公房、小產(chǎn)權(quán)房、宅基地等任何使用性質(zhì)的房屋)交易、轉(zhuǎn)讓記錄等，并經(jīng)北京市住房管理部門核實(shí)屬實(shí)。并且，上學(xué)期間家長仍需在區(qū)內(nèi)居住和工作，即適齡子女在東城區(qū)接受義務(wù)教育期間，審核申請人一方應(yīng)在東城區(qū)實(shí)際居住、在東城區(qū)有合法穩(wěn)定工作并正常連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)。

其他區(qū)縣的規(guī)定與東城區(qū)類似，但在承租方面，通州區(qū)和豐臺區(qū)都只要求在所在區(qū)“單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上”，沒有要求必須在“同一地址”承租。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，政策上肯定了租房入學(xué)，對京籍無房家庭有一定好處，但由于一些限制條件，真正能滿足所有政策的人并不多。

“而且北京學(xué)區(qū)房上學(xué)是有順位的，第一順位是‘本片區(qū)戶口+法定監(jiān)護(hù)人房屋產(chǎn)權(quán)’;第二順位是‘本片區(qū)戶口+四老房屋產(chǎn)權(quán)’，排序標(biāo)準(zhǔn)均為‘按入戶時(shí)長’，即‘報(bào)出生>滿5年>截至入學(xué)當(dāng)年4月30日’;第三順位是‘非本片區(qū)戶口+本片區(qū)內(nèi)法定監(jiān)護(hù)人具有全部產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)’，排序標(biāo)準(zhǔn)‘按產(chǎn)權(quán)時(shí)長’，以取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)間先后排順序。”張大偉表示，“好學(xué)校生源位置很緊張，而在入學(xué)順位上，租賃戶是排在最后的，想要入名校希望很小”。

因此，張大偉認(rèn)為，這一政策對當(dāng)下市場影響不大，“北京戶籍無房戶數(shù)量不多，而且主要集中在教育資源比較豐富的西城區(qū)、海淀區(qū)，朝陽區(qū)和東城區(qū)。這些區(qū)域的北京戶籍無房戶，本來也可以在戶籍地完成義務(wù)教育”。

此外，在西城區(qū)、朝陽區(qū)等實(shí)施“六年一學(xué)位”政策后，從今年開始，通州區(qū)、東城區(qū)也將實(shí)施該政策。即同一實(shí)際居住地址六年內(nèi)只可為一名“幼升小”兒童提供入學(xué)資格。

并且，北京市教育委員會還明確了將強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)審核，區(qū)教委要聯(lián)合相關(guān)部門共同審核入學(xué)資格。特別是對本市戶籍無房家庭、合法穩(wěn)定工作、實(shí)際居住等條件的審核，重點(diǎn)對過道房、車庫房、空掛戶等情況進(jìn)行核查，凡不符合實(shí)際居住等條件的，均不得作為入學(xué)資格條件。

“最近的各種政策，的確是在逐漸拉平因教育資源分配不均造成的學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的巨大價(jià)差，但短期看，部分高價(jià)學(xué)區(qū)房依然是會存在的。”張大偉表示。