證監(jiān)會和住建部近日聯(lián)合發(fā)布推進住房租賃資產(chǎn)證券化的政策，引發(fā)市場高度關注。該政策明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、優(yōu)先和重點支持領域，完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序，提出加強住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。 　　業(yè)界認為，這是首個資本市場支持租購并舉的政策，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

政策明確了優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。與此同時，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權性質的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

“政策利好讓租賃住房物業(yè)與金融工具資產(chǎn)證券化一拍即合。”戴德梁行高級董事胡峰表示，一方面，政策帶動下住房租賃市場的發(fā)展為資產(chǎn)證券化提供了大量可選擇的基礎資產(chǎn);另一方面，資產(chǎn)證券化的融資模式可以幫助公寓運營企業(yè)快速回籠資金，用于投入下一階段房源建設，為企業(yè)尋求融資與退出途徑。

他認為，資產(chǎn)證券化可以幫助住房租賃企業(yè)構建“投資、運營、退出渠道”的商業(yè)模式閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產(chǎn)運營管理能力。今后公募REITs推出時住房租賃，個人投資者可以不用買賣實物資產(chǎn)，通過投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益。

實際上，租房市場的供給側改革近年來一直都在向縱深發(fā)展。住房租賃資產(chǎn)證券化政策落地將更好助推租房市場的發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。

中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇說：“推進住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內容。”

何亮宇介紹，去年下半年至今，住房租賃證券化產(chǎn)品獲批速度加快，既包括輕資產(chǎn)的運營企業(yè)如魔方公寓或鏈家自如，也包括保利、碧桂園這種進入租賃住房運營領域的開發(fā)商，不同主體在租賃住房證券化的不同市場渠道均有了實踐經(jīng)驗，產(chǎn)品獲批得到了監(jiān)管部門大力支持及市場強烈反響。

此外，通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。

專家建議，各地政府在土地供應方式上應逐步探索轉變，降低租賃住房的運營成本，提高投資回報率。同時，財政、稅務等部門應統(tǒng)一協(xié)調，針對證券化產(chǎn)品考慮有針對性的稅收優(yōu)惠措施。