深夜樓市又傳來(lái)大消息!

4月22日晚，中共海南(樓盤(pán))省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。從即日起海南實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。

　　小編依據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了近4年(2014年-2017年)商品房銷(xiāo)售額后發(fā)現(xiàn)，海南商品房成交額合計(jì)達(dá)到了6124億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：海南省統(tǒng)計(jì)局

近年來(lái)，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，海南的商品房成交額增長(zhǎng)呈加速之勢(shì)，如2017年商品成交額就同比上漲82%，而當(dāng)?shù)厝速?gòu)買(mǎi)能力有限，其中不少是外地的炒房資金。

分析人士認(rèn)為，此次海南發(fā)布的限購(gòu)政策，條件異常苛刻，包含戶(hù)籍、社保、貸款、年限等多重調(diào)控手段，這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無(wú)法進(jìn)入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數(shù)千億炒房資金面臨著被“關(guān)門(mén)打狗”的尷尬局面!

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海南省商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)！

五年社保，首付七成，限售5年，首套住房住房公積金貸款最低首付款比例升至30%，海南房地產(chǎn)調(diào)控政策正經(jīng)歷層層加碼的過(guò)程，多維度全方位調(diào)控，嚴(yán)防炒房。

為建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為，海南調(diào)控再度升級(jí)。《通知》指出，海南實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)記者歸納要點(diǎn)如下：

五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷(xiāo)售。

?？?、三亞(樓盤(pán))、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

上述區(qū)域之外，非本省戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

自通知發(fā)布后戶(hù)籍遷入海南的居民家庭，只能購(gòu)買(mǎi)一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

非海南本省戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。

值得一提的是，《通知》表示“關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由(海南)省政府另行制定”，而在4月14日發(fā)布的《關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》中也提到將“出臺(tái)專(zhuān)門(mén)政策解決引進(jìn)人才的任職、住房、就醫(yī)、社保、子女教育等問(wèn)題。”

此外，《通知》還提出，非本省戶(hù)籍居民家庭在海南省購(gòu)買(mǎi)住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在海南省購(gòu)買(mǎi)的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年后方可轉(zhuǎn)讓。

對(duì)取得預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要公開(kāi)全部房源并明碼標(biāo)價(jià)，一次性對(duì)外銷(xiāo)售，不得分期分批銷(xiāo)售。商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格;調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)時(shí)指出，2018年是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控非常嚴(yán)厲的一年，充分說(shuō)明了當(dāng)前調(diào)控的嚴(yán)峻性。從限購(gòu)的廣度來(lái)說(shuō)，較其他城市因城施策不一樣，海南省全域限購(gòu)是非常罕見(jiàn)的。

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炒房客被關(guān)門(mén)打狗！

范圍包含整個(gè)島!從限購(gòu)的廣度來(lái)說(shuō)，海南的全域限購(gòu)是非常罕見(jiàn)的。作為中國(guó)唯一全省作為自貿(mào)區(qū)的地區(qū)，海南可能給了不少炒家“博一把”的刺激，海南對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策，也充分說(shuō)明了當(dāng)前調(diào)控的嚴(yán)峻性。

近年來(lái)，海南的商品房成交額增長(zhǎng)呈加速之勢(shì)，如2017年商品成交額就同比上漲82%，外地的炒房資金成為購(gòu)房主力。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，海南購(gòu)房者中71%來(lái)自島外，其中70%以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)，空置率現(xiàn)象凸顯。

2017年上半年，海南購(gòu)房成交中島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多。而大部分島外購(gòu)房者屬于“候鳥(niǎo)”型客戶(hù)，每年冬季“飛”來(lái)暫住，春天“飛”走。三亞市旅游局統(tǒng)計(jì)，2015年在三亞市購(gòu)房養(yǎng)老的“候鳥(niǎo)老人”已達(dá)到了50萬(wàn)之眾，而2014年末，三亞戶(hù)籍人口為58.56萬(wàn)人。

對(duì)此現(xiàn)象，海南政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出：“海南不能成為房地產(chǎn)的‘加工廠(chǎng)’，外面想要多少，海南就建多少”。海南省長(zhǎng)沈曉明表示： “房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)，而事實(shí)上世界上也沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家、哪一個(gè)城市是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的。”

而回顧歷史，海南炒房由來(lái)已久，海南房?jī)r(jià)曾有幾度破滅的歷史：九十年代初大量房地產(chǎn)投機(jī)客紛紛涌入海南，但沒(méi)幾年炒房泡沫就轟然破碎，房?jī)r(jià)由5000元跌至1000元，留下一堆爛尾樓。2010年，海南宣布要打造國(guó)際旅游島，房?jī)r(jià)幾個(gè)月就翻了三四倍。但2011年中又泡沫破滅，有的地方房?jī)r(jià)跌去七成。教訓(xùn)如此，但炒房客依然不放棄海南。這也是促成海南出臺(tái)如此嚴(yán)厲政策的要因。

這次，海南真的要跟房地產(chǎn)說(shuō)再見(jiàn)了，靠炒房發(fā)展經(jīng)濟(jì)的老路明顯走不下去了。而眾多炒房客們看來(lái)要又一次經(jīng)歷疼痛了，在嚴(yán)格限購(gòu)政策下，他們想找到接盤(pán)俠將越來(lái)越難。

需要看到，海南和雄安一樣，都是在宣布大力發(fā)展之前卡死房地產(chǎn)。不一樣的是，雄安是很多人沒(méi)來(lái)得及上車(chē)房地產(chǎn)就被封死，而海南這幾年已經(jīng)有很多人上車(chē)了，他們會(huì)被套得更深。

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海南為什么突然全域限購(gòu)？

海南之所以這么決絕，一個(gè)重要的原因是，不想重蹈歷史的覆轍。

海南納入中國(guó)版圖已經(jīng)數(shù)千年了，但真正獲得大的發(fā)展機(jī)遇，是在1988年以后。1988年4月，海南建省、建立特區(qū);2001年1月，海南獲得“國(guó)際旅游島”的重大發(fā)展機(jī)遇;2018年4月，海南又獲得了“全島自貿(mào)區(qū)+自由港”的大利好。

回顧歷史，我們可以發(fā)現(xiàn)：1988年和2001年的兩次歷史機(jī)遇，都沒(méi)有給海南帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的變化，而且無(wú)一例外刺激了房?jī)r(jià)暴漲，最終讓海南碌碌無(wú)為。今年4月，海南又獲得了大利好，如果不加強(qiáng)對(duì)樓市的管控，極有可能重蹈歷史覆轍。

我此前曾撰文指出，海南的“全島自貿(mào)區(qū)+自由港”能否成功，關(guān)鍵在于能否控制營(yíng)商成本，為原有的1000多萬(wàn)海南人和即將到來(lái)的千萬(wàn)新移民提供低成本的住房。

跟深圳(樓盤(pán))、浦東、雄安相比，海南不靠近特大城市，再加上氣候炎熱、資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)偏高，所以能不能完成中央剛剛交給的任務(wù)，發(fā)展成為有競(jìng)爭(zhēng)力的“排頭兵”，真的是很難說(shuō)。

現(xiàn)在海南痛下決心，決絕告別“投資+投機(jī)”的中國(guó)式房地產(chǎn)，值得稱(chēng)贊!

聯(lián)想到雄安新區(qū)公布時(shí)出臺(tái)的措施，以及去年以來(lái)環(huán)京樓市的嚴(yán)厲調(diào)控，再加上此次海南的舉措，我們基本上可以斷定：未來(lái)中央在給一個(gè)地區(qū)出臺(tái)重大利好的時(shí)候，必然伴有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)“調(diào)控”，以打壓“投機(jī)購(gòu)房”。或許，未來(lái)在公布“粵港澳大灣區(qū)”方案的時(shí)候，也會(huì)這樣做!

空前嚴(yán)厲的新規(guī)出臺(tái)后，海南樓市將一夜入冬，成交量將大幅減少。短期，房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?。中長(zhǎng)期看，由于“大幅減少直至停止供應(yīng)外銷(xiāo)商品住宅項(xiàng)目用地”，供應(yīng)量也將大幅萎縮，所以長(zhǎng)線(xiàn)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

海南樓市新規(guī)可以這樣理解：海南自然資源優(yōu)越、稀缺，所以不歡迎通過(guò)商品房把這些資源“私有化”、“小圈子化”，鼓勵(lì)“用完即走”、“資源共享”。

已經(jīng)外銷(xiāo)的樓盤(pán)，尤其是擁有一線(xiàn)海景、湖景、山景，配套良好的住房，事實(shí)上已經(jīng)成為稀缺的資源，值得長(zhǎng)線(xiàn)持有。當(dāng)然，短期內(nèi)你想賣(mài)，也很難找到買(mǎi)家!

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不搞房地產(chǎn)的海南雄安

斷了中國(guó)40年一夜暴富夢(mèng)

中國(guó)的官員們會(huì)非常疑惑：

不建高樓大廈怎么城市化?

不搞房地產(chǎn)怎么賺錢(qián)發(fā)展?

雄安新區(qū)和海南特區(qū)讓一些人疑惑迷茫。

第一，從摸石頭過(guò)河到頂層設(shè)計(jì)

雄安和海南不再是劃一個(gè)圈，而是規(guī)劃千年。

以深圳為例，深圳是最成功的特區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好，但城市建設(shè)就很混亂。旁邊有一個(gè)香港，如果按香港的模式來(lái)建設(shè)，深圳前景更加不可估量。

第二，終結(jié)攤大餅式的城市化

雄安規(guī)劃給出了中國(guó)城市建設(shè)一個(gè)新時(shí)代的版本和模式，不再是各城政府?dāng)偞箫炇降某鞘谢恢皇且Ｗo(hù)環(huán)境，而且是城市和農(nóng)村的平衡和諧發(fā)展。

這是中國(guó)發(fā)展布局的方向性整體性改變。

第三，拋棄房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)

立竿見(jiàn)影的是不準(zhǔn)搞房地產(chǎn)了。去年雄安新區(qū)設(shè)立，全國(guó)的炒房客都撲向雄安，被 中央果斷驅(qū)離，摩拳擦掌的開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有找到用武之地。

春節(jié)前后，就有傳言海南要成自由港，全國(guó)的炒房客蜂涌海南，再加上大霧，進(jìn)島的車(chē)輛被堵在了碼頭上，連續(xù)幾天大堵車(chē)，海南房?jī)r(jià)也漲了近一倍。中央宣布海南自由貿(mào)易區(qū)，炒房客們喜極而泣，可中央立即嚴(yán)令海南調(diào)控房地產(chǎn)，海南率先實(shí)施房地產(chǎn)稅的傳言也起來(lái)。

十九大以來(lái)，中央已經(jīng)啟動(dòng)房地產(chǎn)稅，兩會(huì)再加碼，利益集團(tuán)還在叫喊中國(guó)不能也不會(huì)推行房地產(chǎn)稅，但雄 安規(guī)劃一出，大家明白以往的城市化道路終結(jié)了，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)完結(jié)了，房地產(chǎn)稅已不可阻擋。

房地產(chǎn)時(shí)代的終結(jié)，影響是深刻而廣泛的。地方政府不會(huì)搞經(jīng)濟(jì)了，官員說(shuō)沒(méi)財(cái)政發(fā)工資了。官員們發(fā)財(cái)致富的路被堵死了。

第四，終結(jié)40年一夜暴富夢(mèng)

改革開(kāi)放最響亮的口號(hào)是讓一部分人先富起來(lái)，但讓炒賣(mài)土地和炒賣(mài)房子的人先富起來(lái)，就掠奪了人民，出現(xiàn)了權(quán)貴，貧富懸殊嚴(yán)重，發(fā)展極不平衡。雄 安新區(qū)，不搞房地產(chǎn)，不建高樓大廈，怎么能一夜暴富?

海南不搞房地產(chǎn)還有什么出路?海南的發(fā)展不就是房地產(chǎn)?

暴富的路斷了!

第五，新時(shí)代改革開(kāi)放的序幕已經(jīng)拉開(kāi)

雄安區(qū)設(shè)立之后，新區(qū)怎么建?

中國(guó)改革開(kāi)放40年后怎么走?

雄安新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，新時(shí)代改革開(kāi)放的序幕拉開(kāi)了。

特區(qū)先行先試，雄安新區(qū)和海南特區(qū)將率先行動(dòng)。

習(xí)慣了搞房地產(chǎn)和城市化的人會(huì)茫然無(wú)措，但新時(shí)期的道路和方向已經(jīng)從雄安和海南指明。