以來(lái)，北京房地產(chǎn)成交量逐步下降并持續(xù)保持較低水平。其中以“長(zhǎng)安街西延線”概念而火的京西樓市也一度集體陷入低迷。 　　近期有多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的樓市成交數(shù)據(jù)顯示，北京(樓盤(pán))樓市銷(xiāo)量迎來(lái)回暖，其中京西門(mén)頭溝和石景山區(qū)域樓市升溫最為明顯。

但《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者多次走訪發(fā)現(xiàn)，京西樓市回暖仍乏力。京西樓市大戶(hù)型改善項(xiàng)目扎堆，但市場(chǎng)冷熱不均，部分新房?jī)r(jià)格低于周邊二手房。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)(2018年1季度)》顯示，2018年北京一季度樓市成交面積同比去年一季度下降53.23%。

“目前為止，仍然沒(méi)有證據(jù)可以說(shuō)明北京樓市已經(jīng)回暖。尤其和去年一季度的數(shù)據(jù)同比來(lái)看，北京樓市仍未走出低迷狀態(tài)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

大戶(hù)型項(xiàng)目扎堆市場(chǎng)冷熱不均

沿著北京東西方向的長(zhǎng)安街一路向西，是“石景山+門(mén)頭溝”所形成的西長(zhǎng)安街商圈。

根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前石景山在售新建住宅項(xiàng)目有2個(gè)，門(mén)頭溝在售新建住宅項(xiàng)目有11個(gè)，涵蓋了小戶(hù)型剛需、大戶(hù)型改善、別墅等不同的產(chǎn)品。

盡管京西樓市項(xiàng)目多樣、項(xiàng)目定位也各不相同，但記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商都有著共同的營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。包括宣傳磁懸浮S1線、長(zhǎng)安街西延線的交通區(qū)位因素，強(qiáng)調(diào)去年發(fā)布的《北京市城市總體規(guī)劃》中將京西定位為創(chuàng)新和高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)區(qū)域的政策因素等。

值得注意的是，京西樓市大戶(hù)型產(chǎn)品項(xiàng)目較多，銷(xiāo)售較慢;部分小戶(hù)型剛需產(chǎn)品則比較熱銷(xiāo)，區(qū)域樓市內(nèi)部冷熱不均。

4月的一個(gè)周末，在門(mén)頭溝長(zhǎng)安街西延線南側(cè)約500米的電建金地華宸項(xiàng)目處，記者注意到，售樓中心來(lái)看房的人并不多。銷(xiāo)售人員告訴記者，項(xiàng)目140平方米的平層四居產(chǎn)品早在去年就賣(mài)完了。目前項(xiàng)目在售的樓棟是4～7號(hào)樓，都是180平方米以上的大戶(hù)型產(chǎn)品，均價(jià)在6.5萬(wàn)元/平方米左右。

“網(wǎng)簽有流程時(shí)間和滯后性，小戶(hù)型產(chǎn)品已經(jīng)賣(mài)完了。”在記者問(wèn)及目前銷(xiāo)售情況時(shí)，銷(xiāo)售人員表示，目前主推的是180平方米以上的改善型產(chǎn)品。記者從北京住建委官網(wǎng)了解到，該項(xiàng)目備案名為華宸雅苑，于2017年10月22日取得預(yù)售證，項(xiàng)目備案價(jià)在7萬(wàn)元/平方米左右，240套房源目前顯示已網(wǎng)簽的只有9套。

同樣的情況也出現(xiàn)在中國(guó)鐵建(601186,股吧)萬(wàn)科翡翠長(zhǎng)安項(xiàng)目。記者從翡翠長(zhǎng)安家園售樓處了解到，目前項(xiàng)目在售的都是165平方米以上的大戶(hù)型，均價(jià)在5.7萬(wàn)元/平方米左右。根據(jù)住建委數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目分別于去年9月和12月兩次開(kāi)盤(pán)，預(yù)售價(jià)在6.5萬(wàn)元/平方米左右。606套房源目前顯示為已網(wǎng)簽狀態(tài)的房源只有28套，成交均價(jià)為5.4萬(wàn)元/平方米。

中海寰宇價(jià)格倒掛低于周邊二手房

除了大戶(hù)型項(xiàng)目扎堆，記者還注意到，京西樓市部分項(xiàng)目新房?jī)r(jià)格與二手房倒掛明顯，新房?jī)r(jià)格明顯低于周邊二手房。

記者在石景山區(qū)中海寰宇天下銷(xiāo)售中心了解到，目前項(xiàng)目主推戶(hù)型從85平方米的兩居到145平方米的四居都有涉及。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年6月精裝修交房，目前銷(xiāo)售均價(jià)在6.3萬(wàn)元/平方米。

記者從銷(xiāo)售中心附近的鏈家中介門(mén)店處了解到，項(xiàng)目周邊一些較新的二手房?jī)r(jià)格明顯高于中海寰宇價(jià)格。比如遠(yuǎn)洋山水小區(qū)二手房均價(jià)在6.6萬(wàn)元/平方米，有些小區(qū)比如融景城部分二手房甚至在7萬(wàn)元/平方米左右。

記者從北京市住建委官網(wǎng)查詢(xún)到，中海寰宇天下項(xiàng)目名為景逸苑，屬于石景山區(qū)北辛安棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目A區(qū)1608-668地塊，目前項(xiàng)目已網(wǎng)簽的房源為19套，成交均價(jià)為60625元/平方米。

關(guān)于中海寰宇天下項(xiàng)目?jī)r(jià)格與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛問(wèn)題，一名銷(xiāo)售經(jīng)理向記者解釋?zhuān)?xiàng)目確實(shí)存在一些不利因素，包括項(xiàng)目周邊是回遷房小區(qū)，項(xiàng)目不能保證是學(xué)區(qū)房，項(xiàng)目部分住宅樓棟與商業(yè)樓棟距離過(guò)近，項(xiàng)目北邊樓棟距離磁懸浮S1線過(guò)近存在干擾等。“但這些規(guī)劃都是通過(guò)了政府驗(yàn)收的。”該銷(xiāo)售經(jīng)理表示。 　　“要么可能是新房有特別不利的因素賣(mài)不上價(jià)格，要么可能是開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金等自身原因主動(dòng)降價(jià)。正常情況下，同一類(lèi)型的產(chǎn)品，是不會(huì)出現(xiàn)這種新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛的問(wèn)題。”張大偉分析道。

北京樓市整體回暖？

值得注意的是，近期有多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布樓市成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，顯示北京樓市銷(xiāo)量迎來(lái)回暖，其中京西門(mén)頭溝區(qū)域樓市升溫最為明顯。

據(jù)思源地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年3月份，北京新房市場(chǎng)共成交1033套商品住宅，成交面積13.81萬(wàn)平方米，環(huán)比2月份，成交套數(shù)、面積分別增長(zhǎng)了73.3%和52.4%。北京二手房簽約量達(dá)到12104套，繼2017年12月份和2018年1月份之后，二手房月度銷(xiāo)量再破萬(wàn)套大關(guān)，此外，這一成交量也創(chuàng)下自2017年4月份以來(lái)，近12個(gè)月銷(xiāo)量新高。

住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組最新大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)(BHPI)顯示，2018年2月北京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.92%。這是自2017年5月以來(lái)，北京房?jī)r(jià)首度止跌。其中門(mén)頭溝區(qū)更以5.39%領(lǐng)漲。

“如果把3月份的數(shù)據(jù)和2月份的數(shù)據(jù)做比較，確實(shí)是上升的趨勢(shì);但如果把3月份數(shù)據(jù)和去年3月份數(shù)據(jù)做比較，仍然是處在下降的趨勢(shì)。”張大偉表示，目前的數(shù)據(jù)并不能表明北京樓市已經(jīng)回暖。

此外，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)(2018年1季度)》顯示，2018年1～3月北京一季度樓市成交套數(shù)為5904套，成交面積同比去年一季度降幅為53.23%。

“這表明2018年樓市調(diào)控會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化，一方面會(huì)保持調(diào)控政策不放松，繼續(xù)進(jìn)行差別化調(diào)控，一方面是同步建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制。”中國(guó)指數(shù)研究院方面認(rèn)為。