2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，成都在首批試點(diǎn)之列

不到一年時(shí)間，龍頭地產(chǎn)商紛紛布局，“國(guó)家隊(duì)”強(qiáng)勢(shì)加入，數(shù)百家民營(yíng)企業(yè)競(jìng)相角逐

“啪”……隨著交易槌落下，3月27日，在19輪競(jìng)價(jià)后，成都市金牛區(qū)王賈村56畝地塊以10900元/㎡的成交樓面價(jià)被瀘州益佳房產(chǎn)攬入懷中;隨后，錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)26畝地塊以13168元/㎡的成交價(jià)被華熙地產(chǎn)競(jìng)得，33輪舉牌，競(jìng)爭(zhēng)可謂白熱化。

成都今年首場(chǎng)涉及傳統(tǒng)主城區(qū)的土拍，5宗地塊成交3宗，其中，有兩宗均需自持或移交總建筑面積15%或以上用作租賃用房。此前，成都已有18宗要求配備租賃住房的地塊成功拍賣(mài)。

2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，成都在首批試點(diǎn)之列。成都試點(diǎn)不到一年時(shí)間，地產(chǎn)商紛紛布局，公寓租賃國(guó)企強(qiáng)勢(shì)崛起，數(shù)百家公寓租賃民營(yíng)企業(yè)競(jìng)相角逐……

□本報(bào)記者羅之飏寇敏芳

格局之變

由創(chuàng)業(yè)企業(yè)獨(dú)唱的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，“群雄爭(zhēng)霸”的時(shí)代即將到來(lái)

冠寓金楠天街店，標(biāo)間每月2020元、套房每月2800元，3月30日，面對(duì)不斷前來(lái)問(wèn)詢(xún)的租客，成都冠寓商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理胡大勇只能說(shuō)抱歉，“客滿(mǎn)了，今年4月和5月要推出房源1500間，請(qǐng)大家提前預(yù)約。”

冠寓是龍湖集團(tuán)旗下長(zhǎng)租公寓品牌，2017年3月登陸成都市場(chǎng)，一年多時(shí)間已布局8家門(mén)店，開(kāi)業(yè)房源2400間，遍及成都東南西北，“還有6個(gè)項(xiàng)目在建。”

搶灘市場(chǎng)，世聯(lián)行旗下的紅璞公寓同樣步履矯健。為快速布局，紅璞大悅城店直接收購(gòu)居委會(huì)物業(yè)，3月29日，成都紅璞公寓宣布，位于武侯區(qū)聚龍路的詩(shī)錦苑店即將開(kāi)業(yè)，這將是紅璞在成都開(kāi)業(yè)的第6家門(mén)店，上線(xiàn)房間將達(dá)1500間，“還有3家新店正在籌備。”成都紅璞公寓部總監(jiān)黎薇透露。

國(guó)家試點(diǎn)，讓地產(chǎn)商聞風(fēng)而動(dòng)，而政策帶來(lái)的推動(dòng)效應(yīng)，在國(guó)企身上可謂演繹得“淋漓盡致”。

截至3月底，成都已成立潤(rùn)錦城實(shí)業(yè)有限公司、成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司等4家國(guó)有住房租賃公司，其中成都潤(rùn)錦城實(shí)業(yè)在數(shù)月內(nèi)就籌得近1500條房源。“發(fā)展著實(shí)迅猛。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

摸爬滾打多年的相關(guān)民營(yíng)企業(yè)不可能沒(méi)覺(jué)察到市場(chǎng)變化。3月15日，成都長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模最大的企業(yè)優(yōu)客逸家，宣布與全國(guó)性房地產(chǎn)中介連鎖機(jī)構(gòu)瑪雅房屋合作，后者將為優(yōu)客逸家在拿房業(yè)務(wù)方面進(jìn)行門(mén)店宣傳，線(xiàn)上線(xiàn)下同步拓展“版圖”——此前，優(yōu)客逸家在成都的房源數(shù)量剛剛突破2萬(wàn)間。

就連向來(lái)低調(diào)的本土品牌成都普天同創(chuàng)科技有限公司旗下的同創(chuàng)公寓，也在地產(chǎn)商和國(guó)企大舉擴(kuò)張之前，悄然在2017年將數(shù)百套房源增至3000套，躍居成都長(zhǎng)租公寓企業(yè)市場(chǎng)規(guī)模第三。“成都長(zhǎng)租公寓行業(yè)由創(chuàng)業(yè)企業(yè)獨(dú)唱的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，‘群雄爭(zhēng)霸’的時(shí)代即將到來(lái)。”同創(chuàng)公寓聯(lián)合創(chuàng)始人何林峻表示。

盈利之難

有企業(yè)靠現(xiàn)金流“劍走偏鋒”，有企業(yè)鐘情于賺取租金差價(jià)，但“能有一家真正盈利都很了不起”

雖群雄逐鹿，但短期要盈利，多年觀察本土長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的成都鏈家研究院，給出了“不太樂(lè)觀”的答案。

其研究報(bào)告顯示，長(zhǎng)租公寓前期僅獲取房源就需占60%至70%的成本，如果規(guī)模擴(kuò)大，后期服務(wù)和管理成本也會(huì)相應(yīng)增加。

“盈利難是行業(yè)的普遍問(wèn)題，能有一家真正盈利都很了不起。”成都鏈家研究院院長(zhǎng)張鍵認(rèn)為。

企業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)印證了上述看法。

定價(jià)1650元至3800元、擁有136間房的紅璞公寓大悅城店，在剛滿(mǎn)一周年的運(yùn)營(yíng)期內(nèi)并未實(shí)現(xiàn)盈利，“企業(yè)客戶(hù)占多數(shù)，入住率維持在80%左右，在行業(yè)內(nèi)算普通水平，年底還更低一些。”大悅城店店長(zhǎng)吳明洲告訴記者。

即使客滿(mǎn)的龍湖冠寓金楠天街店，離盈利仍有不小的距離。胡大勇透露，前不久，龍湖整棟承租成都青羊區(qū)一處政府物業(yè)，合約期10年，經(jīng)財(cái)務(wù)測(cè)算，光收回成本就至少要7年，“租賃物業(yè)都是這樣，更不用說(shuō)金楠天街店這種自持物業(yè)前期的開(kāi)發(fā)投入。”

在何林峻看來(lái)，盈利難的企業(yè)多采用的是當(dāng)“二房東”的模式。企業(yè)從業(yè)主手里收清水房，標(biāo)準(zhǔn)化裝修后再轉(zhuǎn)手出租，通過(guò)嚴(yán)格控制裝修和管理成本賺取中間差價(jià)。這種模式區(qū)別于發(fā)源于北京、上海，靠資金流賺取收益的“北方打法”，被業(yè)內(nèi)成為“南方打法”。

“‘南方打法’屬于包租式，前期投入大，產(chǎn)品可標(biāo)準(zhǔn)化，依靠租金差價(jià)獲利，其融資能力決定企業(yè)的發(fā)展速度;‘北方打法’屬于托管式，企業(yè)通過(guò)控制租金收付時(shí)間差，用大量現(xiàn)金流的沉淀去投資，產(chǎn)生增值收益，這種模式輕資產(chǎn)、少投入，但一旦房屋空置率稍高，企業(yè)資金將面臨極高風(fēng)險(xiǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹。

“在經(jīng)歷行業(yè)的野蠻生長(zhǎng)期后，兩種模式都將直面如何長(zhǎng)期穩(wěn)定盈利的問(wèn)題。”何林峻說(shuō)。

空間之大

品牌長(zhǎng)租公寓僅滿(mǎn)足1%的市場(chǎng)需求，規(guī)模化、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式方興未艾

即使盈利難成為行業(yè)普遍問(wèn)題，但龐大的市場(chǎng)需求仍給企業(yè)以想象空間，這主要基于對(duì)成都未來(lái)發(fā)展前景的判斷。

成都鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，目前成都市場(chǎng)的租賃需求約有100萬(wàn)套，而截至2017年底，可統(tǒng)計(jì)的品牌長(zhǎng)租公寓約有1萬(wàn)套，只能滿(mǎn)足1%的市場(chǎng)需求。

不少企業(yè)開(kāi)始擴(kuò)大規(guī)模。“2017年初，即使互聯(lián)網(wǎng)金融將賬面利潤(rùn)壓低了7個(gè)點(diǎn)以上，但同創(chuàng)公寓仍然選擇將房源規(guī)模在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大近10倍。”何林峻說(shuō)。

成都長(zhǎng)租公寓的“前輩”優(yōu)客逸家同樣選擇了把規(guī)模繼續(xù)做大。其CEO劉翔告訴記者，優(yōu)客逸家位于成都西部智谷的3棟集中式長(zhǎng)租公寓將于4月開(kāi)業(yè)，“大廳裝修進(jìn)入了尾聲，目前少數(shù)房間已經(jīng)入住。”

同時(shí)，在公寓模式上，便于開(kāi)發(fā)和管理的集中式長(zhǎng)租公寓正受到越來(lái)越多的青睞。

在記者走訪的品牌長(zhǎng)租公寓中，成都同創(chuàng)公寓最初全是分散式公寓，如今集中和相對(duì)集中式公寓已各占一半;冠寓、紅璞在成都的門(mén)店全部屬于集中式長(zhǎng)租公寓;一直從事分散式長(zhǎng)租公寓的優(yōu)客逸家今年也將首次嘗試運(yùn)營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓。

“分散式長(zhǎng)租公寓分布于城市各個(gè)區(qū)域，后期管理難度確實(shí)更大，需要企業(yè)有更高的運(yùn)營(yíng)能力。”不過(guò)，劉翔認(rèn)為，分散式長(zhǎng)租公寓因量大、面廣，在快速滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)量的需求方面，仍有不可比擬的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)房源也有較高話(huà)語(yǔ)權(quán);而集中式長(zhǎng)租公寓屬于資源型物業(yè)，數(shù)量有限，企業(yè)拿房難度更高。

此外，不少品牌還在嘗試改變運(yùn)營(yíng)模式。除自持兩處物業(yè)用于長(zhǎng)租，為避免前期投入太大，冠寓已在嘗試承租政府部門(mén)、個(gè)人業(yè)主的物業(yè)改造后運(yùn)營(yíng)，“最近還在談一個(gè)項(xiàng)目的純運(yùn)營(yíng)服務(wù)，屬于輕資產(chǎn)投入。”胡大勇介紹。

類(lèi)似冠寓正在拓展的純運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，因前期投入少、運(yùn)營(yíng)難度低而被看好。成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、住房租賃專(zhuān)業(yè)委員會(huì)負(fù)責(zé)人張琪認(rèn)為，“后期國(guó)有平臺(tái)的大量房源管理可能以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式進(jìn)行，請(qǐng)主打運(yùn)營(yíng)的公司來(lái)管理，市場(chǎng)前景廣闊。”

未來(lái)已來(lái)

標(biāo)準(zhǔn)不明的行業(yè)痛點(diǎn)正在得到解決，多方力量支撐融資“生命線(xiàn)”

業(yè)內(nèi)人士分析，隨著前期拍賣(mài)配建有租賃住房的地塊陸續(xù)建設(shè)完成，2019年成都或?qū)⒂瓉?lái)租賃住房集中入市的高峰期。但企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模和轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)模式的同時(shí)，成都長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍然缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

今年初，優(yōu)客逸家申請(qǐng)將旗下運(yùn)營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓的子公司企業(yè)門(mén)類(lèi)從“酒店類(lèi)”改為“公寓類(lèi)”，但由于相關(guān)法規(guī)細(xì)則尚未落地，遭遇了“閉門(mén)羹”。

西南公寓產(chǎn)業(yè)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)米映超介紹，標(biāo)準(zhǔn)不明是成都長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)由來(lái)已久的痛點(diǎn)。目前國(guó)家主管部門(mén)已明確可為住房租賃單獨(dú)設(shè)立工商注冊(cè)門(mén)類(lèi)，成都市主管部門(mén)也已經(jīng)發(fā)布了相關(guān)政策，但在具體落地或多部門(mén)協(xié)調(diào)時(shí)，還有一些問(wèn)題有待解決。

成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心副主任王敏介紹，“中心希望將從事長(zhǎng)租公寓的企業(yè)納入備案管理，為企業(yè)提供更好的服務(wù)，但目前只能幫他們發(fā)布工商、房源信息。”

基礎(chǔ)性工作正在展開(kāi)。成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)住房租賃專(zhuān)業(yè)委員會(huì)成立以來(lái)，已致力規(guī)范和簡(jiǎn)化租賃企業(yè)登記流程、手續(xù)辦理，目前，包括國(guó)有租賃公司在內(nèi)，已有近50家企業(yè)錄入成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，“政府正在以這個(gè)為基點(diǎn)撬動(dòng)相關(guān)政策變動(dòng)。”張琪介紹。

隨著市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，資金這一長(zhǎng)租公寓企業(yè)的“生命線(xiàn)”也開(kāi)始得到多方力量的支持。

優(yōu)客逸家已開(kāi)啟長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化之路。今年初，優(yōu)客逸家用長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定的租賃收益權(quán)作質(zhì)押，獲得海爾金融保理3億元的貸款授信，“5月，優(yōu)客逸家可能還將在深交所發(fā)行超過(guò)1億元的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持證券。”劉翔透露。

最近幾天，何林峻正在忙于和建行成都高新支行對(duì)接，希望能獲得建行針對(duì)長(zhǎng)租企業(yè)的金融產(chǎn)品授信。此前，建行一款名為“租客貸”的金融產(chǎn)品，因能以租金預(yù)付形式幫企業(yè)快速回籠資金，而成為成都長(zhǎng)租公寓從業(yè)人士分享的焦點(diǎn)。