從根本上講，城市人口的總量與分布決定了住房需求的總量與結(jié)構(gòu)，一個(gè)有效的房地產(chǎn)政策框架表面是對(duì)住房需求的響應(yīng)，本質(zhì)上是對(duì)人口分布規(guī)律的響應(yīng)，只有順應(yīng)人口的基本趨勢(shì)，才能制定和實(shí)施恰當(dāng)?shù)恼摺?/p>

回首改革開放40年，中國(guó)經(jīng)歷了人類歷史前所未有的城市化浪潮，以極快速度完成了6億增量人口的城市化，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米增長(zhǎng)到2016年的36.6平方米。展望未來(lái)，中國(guó)的城市化正翻開新的篇章，以城市為中心的模型向以城市圈為中心的模型轉(zhuǎn)變，這個(gè)轉(zhuǎn)變不僅會(huì)改變?nèi)丝诜植嫉目臻g結(jié)構(gòu)，也會(huì)改變住房市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)，也必然要求房地產(chǎn)政策因勢(shì)而變。

城市化巨浪集聚壓力

中國(guó)1978年以來(lái)的城市化浪潮，以及由此帶來(lái)的住房壓力史無(wú)前例，是其他國(guó)家無(wú)法比擬的：

規(guī)模大——40年時(shí)間，中國(guó)城市人口增加6.4億，相當(dāng)于當(dāng)前的五個(gè)日本、兩個(gè)美國(guó)。

速度快——城市化時(shí)間高度壓縮，美國(guó)城市化率由10%提升到50%用時(shí)約80年，而中國(guó)只用了一半時(shí)間。直到1980年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍停留在10%左右，因此城鎮(zhèn)化到50%實(shí)際只用了30年。

高度集中——新增城市人口集中在沿海少數(shù)大城市，北京和上海人口早已超越歐美大城市，深圳只用了20年時(shí)間人口由33萬(wàn)增長(zhǎng)至千萬(wàn)以上。

這樣的城市化浪潮，使大量人口從農(nóng)村快速轉(zhuǎn)移到城市，從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移到工業(yè)，疊加中國(guó)加入全球貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)的大影響，其結(jié)果必然是快速的生產(chǎn)率提升和國(guó)民收入的總體增長(zhǎng)。2016年，中國(guó)GDP占全球比重達(dá)15%。而人均收入向發(fā)達(dá)國(guó)家快速收斂，目前中國(guó)人均GDP已達(dá)到全球的80%，美國(guó)的14%。

收入增長(zhǎng)最快的一定是吸引了大量轉(zhuǎn)移人口的城市和省份，確切地說(shuō)，是中國(guó)的沿海城市及部分核心城市。第六次人口普查數(shù)據(jù)表明，全國(guó)外來(lái)人口中，80%集中于上海、深圳、北京、廣州等50個(gè)城市。

巨量的城市人口增長(zhǎng)，快速的收入增長(zhǎng)，且人口和收入在城市地理的高度集中，給住房市場(chǎng)帶來(lái)了非常顯著的壓力——需求大量且集中地釋放在少數(shù)城市，由此帶來(lái)的供給壓力和房?jī)r(jià)壓力可想而知。

住房條件顯著改善

在上述城市化背景和現(xiàn)實(shí)住房壓力下，中國(guó)用了20年時(shí)間，推動(dòng)住房市場(chǎng)發(fā)生了顯著變化。

第一，自1998年房改之后，中國(guó)開啟了大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)浪潮。千人開工量從1998年的1.5套，達(dá)到2010年的峰值12套，長(zhǎng)期維持在較高水平;開工或竣工面積與存量住房面積的比例平均保持在6%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家只有不足3%;住房投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比例，過(guò)去20年平均在20%左右。

第二，城市居住條件顯著改變。快速的開發(fā)投資帶來(lái)居民住房條件的改善。中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米增長(zhǎng)到2016年的36.6平方米，接近日本的水平，正向發(fā)達(dá)國(guó)家看齊。從一線城市來(lái)看，過(guò)去40年，北京的人均建筑面積從4.5平方米增加到32平方米，增加了7倍。

第三，商品房率超過(guò)90%，住房成套率顯著提升。這意味著市場(chǎng)化住房供給占據(jù)絕對(duì)比重，住房市場(chǎng)化改革的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成。成套率的上升則大大改善了居住條件，不僅僅是住房面積的改善，也是居住配套的改善，不僅“有的住”，也能“住得好”。

第四，戶均住房套數(shù)大于1，中國(guó)城市家庭總體上告別了住房短缺。2016年底，城市家庭戶均住房套數(shù)在1.1左右，在總量上住的問(wèn)題已得到基本解決，進(jìn)入住房消費(fèi)不斷升級(jí)的新階段，下一階段的新目標(biāo)是“一人一間”“一人一臥”。

第五，在住房總量矛盾得以解決的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了住房基本可支付，同時(shí)也避免了發(fā)達(dá)國(guó)家曾反復(fù)出現(xiàn)的住房泡沫和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

從現(xiàn)實(shí)情況看，中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)比較高，超過(guò)了收入水平的長(zhǎng)期趨勢(shì)，也超過(guò)了租金水平的長(zhǎng)期趨勢(shì)，甚至出現(xiàn)泡沫化的傾向或事實(shí)。但總體上，中國(guó)絕大部分城市的房?jī)r(jià)基本處于相對(duì)合理的水平，均價(jià)高于全國(guó)平均水平的城市不到20%。更重要的是，無(wú)論是美國(guó)還是日本，都曾因?yàn)樽》颗菽瓎?wèn)題引發(fā)局部性甚至全球性金融危機(jī)，學(xué)術(shù)研究表明，當(dāng)高房?jī)r(jià)與高杠桿一同出現(xiàn)時(shí)，這種危機(jī)發(fā)生的概率會(huì)顯著上升，危機(jī)的潛在沖擊也將更大。到目前為止，一定程度的調(diào)控以及去杠桿的宏觀金融環(huán)境，將有助于中國(guó)避免發(fā)生這一問(wèn)題。

城市圈時(shí)代到來(lái)

中國(guó)的人口分布格局將隨著城市圈時(shí)代的到來(lái)而調(diào)整，這將進(jìn)一步重塑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)格局。

第一，中心城市人口密度下降。中心城市人口密度的下降是國(guó)際大都市普遍經(jīng)歷的事實(shí)，也是城市化的一條基本規(guī)律，背后的動(dòng)力源于：一是中心城市自身的地理擴(kuò)張，從單一中心向多中心擴(kuò)張，導(dǎo)致人口密度下降;二是人口從中心城市向周邊城市遷移。

第二，城市圈的崛起。人口向城市圈集中是城市化的升級(jí)階段，特別需要指出的是，城市圈并不意味著城市的無(wú)限制蔓延和擴(kuò)張，城市圈的核心是在更大的地理范圍內(nèi)，構(gòu)建更廣泛的城市網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

雖然中心城市人口密度下降，但城市圈作為一個(gè)整體，它一定意味著人口的再集中，城市圈的人口密度必然會(huì)上升。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，日本經(jīng)歷了一種非常緊湊的城市圈發(fā)展，美國(guó)則經(jīng)歷了一種相對(duì)分散的城市圈發(fā)展，但它們都是人口集中的過(guò)程，只是集中的程度有所不同，背后的差異主要取決于交通、土地開發(fā)約束、地理限制等因素。學(xué)術(shù)研究表明，更高的城市密度往往意味著更小的環(huán)境壓力，同時(shí)，高密度并不必然帶來(lái)高房?jī)r(jià)和交通擁堵?？傊瑹o(wú)論是城市化的過(guò)程，還是城市圈化的過(guò)程，都需以一定的密度為前提，實(shí)現(xiàn)人口的不斷集聚。

第三，當(dāng)城市圈發(fā)展到一定程度，中心城市人口減少到一定程度，會(huì)出現(xiàn)人口向市中心回流，這個(gè)過(guò)程在東京和紐約都已出現(xiàn)。通常情況下，核心城市市中心往往是網(wǎng)絡(luò)效率最強(qiáng)的地方，它不僅意味著更多的工作機(jī)會(huì)，也意味著更開放、更包容的文化氛圍，這種吸引力將帶來(lái)人口“逆向”流動(dòng)。

第四，中心城市的“職住平衡”最終會(huì)有所緩解。一個(gè)具體衡量指標(biāo)是晚上人口與白天人口的比例，這一比例在東京的核心區(qū)已出現(xiàn)連續(xù)十年持續(xù)上升，目前已超過(guò)85%。這一現(xiàn)象有可能在未來(lái)某個(gè)時(shí)期在中國(guó)的核心城市出現(xiàn)。

住房供給新體系

隨著城市圈時(shí)代的來(lái)臨，人口動(dòng)態(tài)分布必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生新挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)政策應(yīng)前瞻性地響應(yīng)這一變化。

首先，應(yīng)建立有彈性的住房供應(yīng)體系。

大量實(shí)證研究和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：房?jī)r(jià)上漲的根本原因不僅僅在于供應(yīng)不足，更在于供給的彈性不足。城市人口快速增長(zhǎng)的階段，住房總量不足，供應(yīng)主體是新房，新房供應(yīng)往往取決于土地供應(yīng)的數(shù)量、土地開發(fā)和投資的周期，供應(yīng)彈性非常小，供給時(shí)滯非常長(zhǎng)。相對(duì)而言，需求彈性則要大得多，面對(duì)收入、政策等諸多預(yù)期的變化，需求都有可能快速釋放，在這種對(duì)比下，缺少?gòu)椥缘墓┙o無(wú)法應(yīng)對(duì)需求的增長(zhǎng)，必然產(chǎn)生房?jī)r(jià)壓力。

在城市圈發(fā)展階段，住房需求仍會(huì)保持基本量。從美國(guó)看，在其郊區(qū)化時(shí)代，每年住房新開工量仍保持在150萬(wàn)-200萬(wàn)套的水平。為避免房?jī)r(jià)過(guò)快上升，就要增加住房供給的彈性：其一是順應(yīng)人口趨勢(shì)，提高土地供應(yīng)的前瞻性;其二是新房、二手房、租房“三管齊下”，三個(gè)市場(chǎng)協(xié)同解決問(wèn)題。

其次，實(shí)施更包容的住房政策，把2億多流動(dòng)人口明確納入住房政策框架。當(dāng)前保障性住房實(shí)際主要偏向本地居民，或是符合條件的特定人才，大量的流動(dòng)人口不在保障范圍之內(nèi)，這部分人群的住房需求沒(méi)有得到相應(yīng)的照顧。在城市圈發(fā)展的新階段，這部分人有可能從中心城市流出，但他們絕大部分并不會(huì)直接回到農(nóng)村，而是跟隨產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移進(jìn)入周邊城市或其他城市。某種程度上，“住有所居”主要是指這部分人口的問(wèn)題。

第三，租購(gòu)并舉。中國(guó)租賃市場(chǎng)在解決居民住房需求方面的作用仍然較弱。在租的領(lǐng)域，大城市市場(chǎng)供給不足、機(jī)構(gòu)化租賃發(fā)育不成熟。而租購(gòu)并舉，核心在“并”，租賃房源80%以上都要來(lái)自私人市場(chǎng)，要打通買賣市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的關(guān)系，居民正常的改善性二套房需求要合理滿足，也只有這樣，租賃房源才能有所保證。

第四，一二手房市場(chǎng)并重。未來(lái)周邊城市主要以新房供應(yīng)為主導(dǎo)，中心城市主要以二手房為主導(dǎo)，在多渠道的供應(yīng)體系中，二手房作為供應(yīng)的重要渠道不容忽視。

第五，建立可循環(huán)再生的體系。中心城區(qū)的房齡和設(shè)施相對(duì)老舊，越來(lái)越難以適應(yīng)居民美好居住生活的需求，應(yīng)該讓中心城市的“老齡化住宅”實(shí)現(xiàn)循環(huán)再生。