2017年中國房企排行榜中的前三強，碧桂園率先交上了一份外界期待已久的答卷。

3月20日，碧桂園控股有限公司(以下簡稱“碧桂園”)發(fā)布2017年年報顯示，去年，碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額5508億元，同比增長78.3%，合同銷售面積6066萬平方米，同比增長61.9%。

報告期內，集團實現(xiàn)收入約2269億元，毛利約587.9億元，股東應占利潤約260.6億元，股東應占核心凈利潤約246.9億元，同比增長分別達48.2%、82.4%、126.3%、106.0%。碧桂園預計，隨著已銷售面積進一步交付，未來收入增長可期。

至此，碧桂園也成為首個年銷售額破5000億元的房企，躋身行業(yè)第一位置。而從碧桂園自身來說，這也是繼2016年實現(xiàn)從千億跨越三千億后，碧桂園2017年創(chuàng)造的又一個第一，即三千億踏進五千億級規(guī)模門檻。

是什么成就了碧桂園的“五千億”呢?

“對于碧桂園來說，這一波三四線城市的紅利在持續(xù)釋放，所以銷售業(yè)績容易提升。尤其是碧桂園持續(xù)在一些非重點三四線城市率先進入，所以時機很好，這個時候業(yè)績拉升的動力是很強勁的。”

當碧桂園財報發(fā)布之日，市場人士易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對碧桂園能夠取得如此成績做出了上述分析。他認為，從市場方面來看，2017 年，房地產行業(yè)最超出市場預期的莫過于三四線城市房地產銷售的異軍突起。

而根據碧桂園年報，截至去年底，碧桂園合共經營1468個項目，覆蓋30個省、220個市、768個縣、鎮(zhèn)區(qū)。其中，約58%的銷售來源于三四線城市。但是，從項目售價方面來說，碧桂園房子的均價并不處于行業(yè)高位。從財報給出的數(shù)據看，包括一二線城市的銷售在內，碧桂園的合同銷售均價約為9080元/平米，為前十強房企中的最低水平。

中信證券(600030,股吧)研究部去年年中曾做的一份“龍頭公司的城市分布數(shù)量”(選取了銷售排行靠前的六家公司作為研究樣本)研究報告認為，擴張分布城市數(shù)量意味著企業(yè)必然要深入三四線城市。由于不少三四線城市的確面臨人口凈流出，且居民支付能力遠不如一二線城市，特別是 2010 年到 2015 年不少三四線城市銷售去化速度和房價表現(xiàn)的確較差，因此企業(yè)一度害怕擴大可銷售資源可能降低去化速度。不過，2016 年之后棚改貨幣化等去庫存政策作用明顯，三四線城市銷售情況令人滿意，因此積極擴張城市布局的公司也受到了市場褒獎。

其實，在多數(shù)人看來，在一二線城市拿地成本高昂、競爭更加激烈的背景下，深耕三四線城市的打法是碧桂園另辟蹊徑開辟的一條“登頂之路”。

但是從碧桂園年報來看，碧桂園并不僅限于陷在三四線城市，而是在三四線城市以外的一二線城市也有均衡布局。因為，除了三四線城市貢獻的58%的銷售外，剩余的銷售貢獻份額則屬于三四線以外的城市。這也就意味著，在國家分級調控背景下，2017年，按目標市場分，目標一二線和目標三四線的銷售對碧桂園的貢獻幾乎是各占一半。

對于取得的成績，碧桂園也認為，碧桂園的高增長離不開在中國新型城鎮(zhèn)化進程中的均衡布局。財報中同時表述道：“房地產行業(yè)作為國民經濟的重要支柱之一，城鎮(zhèn)化進程帶來的首次置業(yè)以及對高質量住宅的改善需要仍是房地產長期發(fā)展的動力。”

其實，早在去年碧桂園中期業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園就透露過，一二三四線城市火力全開均衡布局戰(zhàn)略的想法。彼時，披露的數(shù)據為，公司可售資源為人民幣1.51萬億元，包括目標一線城市可售資源為4575億元，目標二線可售資源4797億元，目標三四線城市可售資源5690億元。當時，碧桂園總裁莫斌也提到，較為平衡的項目組合反映了碧桂園對處于中國城鎮(zhèn)不同階段的市場有著充分理解。

嚴躍進認為，對于碧桂園項目的分局來說，布局一二線城市和其資金實力增加有關系，所以其在三四線城市布局的基礎上，也會逐漸考慮一二線城市的布局。這也是企業(yè)規(guī)模做大做強所必須的內容。這種區(qū)域結構總體上是合理的，也有助于對沖市場風險，尤其是現(xiàn)在很多城市限購限貸政策比較嚴厲的情況下，城市區(qū)域分布廣意味著有更多機會。

在此之外，有一個數(shù)字值得關注，國家統(tǒng)計局近期剛公布的數(shù)字顯示，2017年中國城鎮(zhèn)化率達58.52%，比上年末提高1.17個百分點。這意味著，像碧桂園一樣的企業(yè)如果項目全國分布非常均勻，城鎮(zhèn)化率提高，能夠直接反映在銷售業(yè)績上。

“城鎮(zhèn)化率和流動人口購房等因素都密切掛鉤。對于城鎮(zhèn)化的概念來說，未來會有繼續(xù)提高的可能，所以對于房地產市場的需求刺激也是很大的。最典型的就是現(xiàn)在農村進城買房已經是部分剛需的標配，比如，結婚購房需求和進城入學購房需求等，所以對于碧桂園這樣的企業(yè)來說，機會很大，關鍵是要篩選各類城市。”嚴躍進向和訊房產分析道。

不過，對于一個企業(yè)來說，經營效益和風險管控的均衡，是企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。

碧桂園財報顯示，受益于前期充足的土地儲備，優(yōu)良的內控管理及高周轉的策略，碧桂園在高速發(fā)展的同時，財務數(shù)據表現(xiàn)強健。凈經營性現(xiàn)金流持續(xù)兩年為正。

具體來看，截至2017年底，碧桂園加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，期末加權平均融資成本連續(xù)五年下降，至歷史最低水平;凈經營性現(xiàn)金流持續(xù)為正且表現(xiàn)優(yōu)異。2017 年銷售樓款現(xiàn)金回籠5003.3億元,回款率91%，扣除支付土地款、工程款等經營性現(xiàn)金支出后,經營性現(xiàn)金流凈額為240.8億元,延續(xù)2016年凈經營性現(xiàn)金流為正態(tài)勢。

同時，報告期內，碧桂園可動用現(xiàn)金約1484.0億元，達上市以來最高水平，同比增長54%，在宏觀調控收緊、短期資金償還壓力增大的情況下，有力地保證了經營的良性循壞，支撐了規(guī)模的積極擴張。

另有約2485.1億元銀行授信額度尚未使用，運營資本充足，獲評級公司惠譽調升企業(yè)信用評級至投資級，抗風險能力進一步加強。

其實，碧桂園自上市以來，在融資方面一直強調“做好長中短期資金組合”，持續(xù)優(yōu)化資本結構,保持現(xiàn)金充裕的同時，通過加快周轉，加強自身“造血”功能。