農(nóng)歷新年剛過(guò)不久，盡管樓市調(diào)控依舊嚴(yán)厲，但對(duì)于房企而言，把握機(jī)會(huì)增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，仍是其獲得行業(yè)話語(yǔ)權(quán)的重要渠道。

3月9日，珠海(樓盤(pán))迎來(lái)節(jié)后首次土地拍賣(mài)，建發(fā)集團(tuán)以12.46億元總價(jià)拿下珠海西區(qū)斗門(mén)湖心路4.7萬(wàn)平方米商住地，引起業(yè)內(nèi)注意。

該地塊折合樓面價(jià)達(dá)13042元/平方米(不計(jì)建安成本及配建)，刷新了2016年時(shí)代中國(guó)拿下白蕉地塊12000元/平方米樓面地價(jià)，成為珠海斗門(mén)單價(jià)新“地王”。

珠海斗門(mén)誕生新“地王”

據(jù)珠海市國(guó)土資源網(wǎng)發(fā)布的信息顯示，斗門(mén)區(qū)湖心路以西、騰逸路北側(cè)地塊于2017年12月30日掛牌，曾因掛牌條件更改而暫停出讓?zhuān)罱K于2018年2月7日發(fā)布補(bǔ)充公告重新出讓。

補(bǔ)充文件顯示，地塊容積率進(jìn)行了調(diào)整，由早前的“容積率約2.07，計(jì)容積率建筑面積為97869.43平方米”調(diào)整為“容積率約2.02，計(jì)容積率建筑面積為95536.43平方米”;S2區(qū)域的“容積率1.5，計(jì)容積率建筑面積11664.98平方米”調(diào)整為“容積率1.2，計(jì)容積率建筑面積9331.98平方米”。建筑高度也從“建筑高度按24米、層高3層控制”調(diào)整為“建筑層高按3層控制”。

資料顯示，該地塊以現(xiàn)狀(凈地)供地，外地企業(yè)或組織競(jìng)得的，必須在本市注冊(cè)成立其持有100%股權(quán)(全資)的單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

地塊設(shè)有最高限價(jià)，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)價(jià)格達(dá)到最高限價(jià)后則競(jìng)配建，配建人才住房和公共租賃住房建筑面積最多者為競(jìng)得人，最高限價(jià)為成交價(jià)。根據(jù)要求，地塊須配建人才住房和公共租賃住房，按住宅建筑面積的10%配建，即6601.48平方米。

根據(jù)珠海市公共資源交易中心發(fā)布的交易結(jié)果顯示，該地塊由廈門(mén)(樓盤(pán))益悅置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)廈門(mén)益悅置業(yè))拿下，總價(jià)為12.46億，折合樓面地價(jià)13042元/平方米(不計(jì)建安成本及配建)。

據(jù)了解，珠海斗門(mén)區(qū)域早前的單價(jià)地王為時(shí)代中國(guó)2016年拿下的白蕉地塊，折合樓面地價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米。今日出讓的斗門(mén)湖心路地塊，建發(fā)取代時(shí)代中國(guó)拿下了斗門(mén)的新單價(jià)“地王”。

天眼查顯示，廈門(mén)益悅置業(yè)法定代表人趙呈閩同時(shí)為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)(深圳(樓盤(pán)))有限公司、建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)南京(樓盤(pán))有限公司、建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)杭州(樓盤(pán))置業(yè)有限公司、以及建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)合肥(樓盤(pán))有限公司等23家企業(yè)的法定代表人，同時(shí)趙呈閩還是建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的董事。

住宅供地逐年下降

經(jīng)歷2017年嚴(yán)厲的政策調(diào)控，珠海樓市呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。珠海商品房預(yù)(銷(xiāo))售專(zhuān)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年珠海住宅網(wǎng)簽下滑80%以上;2017年珠海新增供應(yīng)量為262.95萬(wàn)平方米，同比下降40.5%。

隨著去化減慢，珠海樓市的庫(kù)存快速上升，據(jù)珠海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月底，珠海住宅庫(kù)存量約為172.81萬(wàn)平方米，去化周期為12.37個(gè)月，為近五年來(lái)珠海住宅庫(kù)存的最高紀(jì)錄。從區(qū)域來(lái)看，珠海西區(qū)的庫(kù)存量占比較大，其中斗門(mén)占比高達(dá)30%。

珠海中原數(shù)據(jù)顯示，2018年珠海全市住宅總供應(yīng)量達(dá)到647.47萬(wàn)平方米，按照2017年月均約36.3萬(wàn)平方米的消化速度，647.47萬(wàn)平方米的消化周期超17個(gè)月。

面臨較為龐大的市場(chǎng)庫(kù)存以及政策調(diào)控下購(gòu)買(mǎi)需求不足的情況，為何珠海斗門(mén)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)活躍的狀態(tài)?

珠海合富輝煌市場(chǎng)部經(jīng)理陳旭強(qiáng)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，目前珠海市場(chǎng)在調(diào)控下呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，每一次調(diào)控都是有周期的，土地儲(chǔ)備對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言至關(guān)重要，逆周期拿地也是發(fā)展策略的一部分，開(kāi)發(fā)商還是看好珠海市場(chǎng)長(zhǎng)期的發(fā)展前景。

從土地的位置來(lái)看，該地塊位于斗門(mén)新城起步區(qū)，周邊配套和商業(yè)氛圍較濃，地理位置優(yōu)越。對(duì)于建發(fā)來(lái)說(shuō)，首次進(jìn)入珠海，勢(shì)必是想打造一個(gè)標(biāo)桿性的項(xiàng)目，打響在珠海市場(chǎng)的品牌知名度，具有較大的戰(zhàn)略意義。

談及市場(chǎng)表現(xiàn)，陳旭強(qiáng)告訴記者，在調(diào)控下的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只能反映調(diào)控時(shí)的狀態(tài)，與真實(shí)的市場(chǎng)表現(xiàn)存在一定的差異，很多樓盤(pán)的網(wǎng)簽是滯后一年甚至是兩年的。

珠海市國(guó)土資源局公布的珠海市住宅用地中期(2017~2021年)供應(yīng)計(jì)劃顯示，2017~2021年，珠海市住宅供地計(jì)劃分別為226.16公頃、203.6公頃、190.04公頃、170.02公頃以及149.65公頃，處于逐年下滑的態(tài)勢(shì)。

陳旭強(qiáng)表示，政府土地供應(yīng)的減少也是開(kāi)發(fā)商拿地積極的原因之一，無(wú)論是本地的開(kāi)發(fā)商還是外來(lái)大鱷，沒(méi)有土地就沒(méi)有行業(yè)話語(yǔ)權(quán)，如果不能保持話語(yǔ)權(quán)，就可能面臨淘汰的危機(jī)。