對于未來住房問題部署，李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，更好解決群眾住房問題。啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍。堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

《中國建設(shè)報(bào)•中國房地產(chǎn)》記者在兩會(huì)采訪期間注意到，多名代表委員關(guān)注住房問題，代表委員們更多地從如何實(shí)現(xiàn)讓房地產(chǎn)回歸民生、回歸保障人民群眾“住有所居”方面提出建議。

值得注意的是，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)去杠桿的大背景下，防范金融風(fēng)險(xiǎn)成為三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一，房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)入深度調(diào)整期，住房制度改革、房地產(chǎn)長效機(jī)制出臺(tái)在即，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度正在形成。同時(shí)，一線和熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，三四線城市去庫存繼續(xù)進(jìn)行并出現(xiàn)分化。

分類調(diào)控取得階段性成果

從2016年年底至今，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位貫穿于樓市發(fā)展和調(diào)控的整個(gè)過程中。一年多來，在分類調(diào)控、因城施策等思路的指導(dǎo)下，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控此起彼伏，將部分地區(qū)的樓市推進(jìn)了限購、限價(jià)、限貸、限售、限商的“五限時(shí)代”。

一年多的市場調(diào)控效果明顯。近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉對此解讀稱，1月，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中11個(gè)城市價(jià)格低于上年同期水平。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降，二手住宅銷售價(jià)格漲幅連續(xù)16個(gè)月回落。此外，70個(gè)大中城市中一線城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，二三線城市漲幅回落。

從官方表態(tài)來看，2018年，一線樓市將繼續(xù)保持嚴(yán)控態(tài)勢。

北京(樓盤)市委副書記、市長陳吉寧此前表示，2018年北京將進(jìn)一步完善租購并舉的住房制度，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)市場監(jiān)測和政策儲(chǔ)備，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。完成1200公頃住宅供地，擴(kuò)大住房供給，穩(wěn)定市場預(yù)期。發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)職工集體宿舍，規(guī)范住房租賃市場管理。

“2018年將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動(dòng)搖、不放松。”上海(樓盤)市市長應(yīng)勇指出，同時(shí)提高中小套型供應(yīng)比例，促進(jìn)商品房有效供給。此外，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。加大租賃房建設(shè)力度，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的代理經(jīng)租企業(yè)發(fā)展，新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套，建立住房租賃服務(wù)平臺(tái)，落實(shí)相應(yīng)的公共服務(wù)。

“要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。加大全自持租賃房、軌道交通沿線和集體建設(shè)用地上的租賃住房供應(yīng)，讓市民住有所居。”廣州(樓盤)市市長溫國輝表示。

深圳(樓盤)市市長陳如桂指出，2018年，深圳將出臺(tái)新一輪住房制度改革實(shí)施意見和配套文件，著力破解中低收入、“夾心層”、專業(yè)人才等群體住房難問題，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

對于三四線城市來說，當(dāng)前去庫存與抑制市場過熱并行。2017年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。以遼寧省為例，其近日發(fā)布的《2018年住房制度改革和房地產(chǎn)工作要點(diǎn)》指出，2018年各市要將縣城商品住宅庫存去化周期調(diào)整到22個(gè)月以下;堅(jiān)持增加實(shí)物房源與房地產(chǎn)去庫存相結(jié)合、發(fā)放租賃補(bǔ)貼與發(fā)展住房租賃市場相結(jié)合。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近一年，房地產(chǎn)調(diào)控與往年相比出現(xiàn)了明顯質(zhì)變，各種房地產(chǎn)調(diào)控從過去的以限為代表的短效機(jī)制向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變。建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外，必須降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。從政策預(yù)期看，下一步將以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。

三四線樓市迎來“精準(zhǔn)調(diào)控”

值得注意的是，三四線城市在去庫存中出現(xiàn)分化。

與一線城市和熱點(diǎn)市場進(jìn)入“休假模式”不同，自2017年下半年以來，部分三四線城市出現(xiàn)住房成交活躍、房價(jià)上揚(yáng)現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自春節(jié)假期的前一周開始，熱點(diǎn)市場就進(jìn)入了“休假模式”。2月上旬，一線代表城市成交環(huán)比下降33%，二線代表城市環(huán)比下降18%，三四線代表城市成交量雖然環(huán)比下降9%，但同比上升35%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，春節(jié)期間，一線、二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本暫停，主要以三線、四線城市為主。

此外，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期監(jiān)測的11個(gè)城市中，整體樓市成交量較去年春節(jié)增長53.6%。其中，6個(gè)同比增長的城市平均增幅超400%，主要以三四線城市為主。

公開數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，江蘇省連云港(樓盤)市商品房銷售面積2.7萬平方米，同比增長約一成，其中成交面積的98%在縣區(qū);廣西(樓盤)壯族自治區(qū)貴港市春節(jié)期間商品房成交300多套，同比增長52.47%。在春節(jié)期間的走訪過程中，安徽省阜陽市太和縣某房地產(chǎn)中介人員告訴記者，近兩年該縣樓市活躍，房價(jià)甚至進(jìn)入萬元時(shí)代，有購房者一年前以60萬元購買一套住房，如今該套住房市場價(jià)已經(jīng)達(dá)到100萬元。

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，大型房地產(chǎn)企業(yè)的拿地重點(diǎn)正在向三四線城市下沉，2017年50家代表房地產(chǎn)企業(yè)在三四線的拿地面積同比增加了145%。克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，銷售金額前50的房地產(chǎn)企業(yè)的新增土地面積中，三四線城市占到了55%。

“當(dāng)前去庫存積極有效，但未真正到收尾階段。目前很多城市去庫存周期明顯收窄，2018年去庫存依然要圍繞一些三四線城市進(jìn)行，尤其是中西部的三四線城市和一些縣城庫存規(guī)模依然較大。”易居研究院智庫中心嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于一些銷售情況比較火的三四線城市，建議土地供應(yīng)也要相對緊縮，防止再次出現(xiàn)供給嚴(yán)重大于需求的局面。

去庫存出現(xiàn)分化，部分三四線城市市場活躍，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，三四線城市去庫存將進(jìn)入精準(zhǔn)調(diào)控階段。

具體來看，當(dāng)前已經(jīng)有部分三四線城市進(jìn)行了精準(zhǔn)調(diào)控。繼去年10月對呈貢區(qū)實(shí)施2年限售政策后，3月1日，云南省昆明(樓盤)樓市調(diào)控再次升級，不但調(diào)整新建商品住宅限售政策至3年，而且在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策的同時(shí)，還將調(diào)整住房公積金政策。

按照要求，昆明將對主城5個(gè)區(qū)和5個(gè)國家級開發(fā)區(qū)的差別化住房信貸政策作出調(diào)整。調(diào)整住房公積金政策，住房公積金貸款最高額度下調(diào)為單職工繳存家庭30萬元，雙職工繳存家庭50萬元。調(diào)整公積金貸款首付比例，對繳存職工家庭首次使用住房公積金個(gè)人貸款購買住宅的，原則上最低首付比例為20%;對再次申請使用住房公積金個(gè)人貸款購買住宅的，最低首付款比例不低于50%。此外，還將適時(shí)推出限價(jià)商品房，加大房地產(chǎn)市場整治力度，培育租賃市場等。

除了昆明，山西省大同(樓盤)市也下發(fā)文件，根據(jù)《大同市房地產(chǎn)去庫存實(shí)施細(xì)則》，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)管控。新規(guī)要求，各縣要結(jié)合“十三五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)確定商品住房及其他房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，合理控制用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。商品房庫存消化周期過長或在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模過大的縣，應(yīng)在每年年初制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)減少或暫停向房地產(chǎn)項(xiàng)目供地。

近日，山東省淄博(樓盤)市建立了房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度，要求淄博新區(qū)部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績r(jià)、限轉(zhuǎn)讓措施，且淄博新區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)用地出讓，要對購地資金實(shí)施審查。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時(shí)間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

樓市調(diào)控邏輯演變

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)入深度調(diào)整期，住房制度改革、房地產(chǎn)長效機(jī)制出臺(tái)在即。進(jìn)入2018年，樓市調(diào)控邏輯將如何演變?

2017年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求，抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

在今年的地方兩會(huì)上，多地發(fā)布的政府工作報(bào)告同樣要求繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控政策措施，保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。其中，一線城市聚焦嚴(yán)控樓市和租賃市場，如北京市要求2018年進(jìn)一步完善租購并舉的住房制度，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)市場監(jiān)測和政策儲(chǔ)備，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

3月4日，全國政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，防范金融風(fēng)險(xiǎn)是今后3年三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一，要全面建成小康社會(huì)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的底線必須要守住。要通過建立新的住房制度和長效機(jī)制來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。他認(rèn)為，需要長期的過程逐步釋放風(fēng)險(xiǎn)，比如建立租購并舉的住房制度就需要比較長的過程，這需要立法方面的措施。

對于市場廣泛關(guān)注的房地產(chǎn)稅問題，全國兩會(huì)也透露出重要信號。

3月5日，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告時(shí)指出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

3月4日，在十三屆全國人大一次會(huì)議首場新聞發(fā)布會(huì)上，針對記者提出的房地產(chǎn)稅立法問題，大會(huì)新聞發(fā)言人張業(yè)遂表示，目前正在加快進(jìn)行起草、完善法律草案，重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作。

此外，九三學(xué)社中央委員會(huì)在提案中建議，盡快補(bǔ)上法律法規(guī)短板，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn);必要時(shí)試點(diǎn)空置稅，減少空置和“捂盤”現(xiàn)象，研究修訂和完善繼承法，適時(shí)適度試點(diǎn)開征遺產(chǎn)稅;加快研究“70年產(chǎn)權(quán)限制”相關(guān)法律問題。

“2018年樓市調(diào)控政策內(nèi)容中主要是繼續(xù)建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場。”張大偉認(rèn)為，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。