最近，內(nèi)地房地產(chǎn)股的表現(xiàn)比較搶眼。內(nèi)房股的某龍頭企業(yè)更是配股兼發(fā)換股債，籌資超過兩百億。而其他H股的內(nèi)房股都不同程度上漲。

房地產(chǎn)貌似看上去勢頭不錯，中國的房地產(chǎn)是否依然大有可為？

在國家強調(diào)“房住不炒”的政策不變的情況下，內(nèi)房股繼續(xù)去年的勢頭，在2018年依然有搶眼的表現(xiàn)。這讓不少人改變了對于內(nèi)地房地產(chǎn)走勢下行的看法：

一，缺乏資金持續(xù)輸血，地產(chǎn)業(yè)靠發(fā)債過冬

不過，如果考察這一次地產(chǎn)股普遍利好的因素，會發(fā)現(xiàn)實際上這并不完全在于地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，更多的還是一種資金層面的短期利好。

畢竟，2018年的金融政策將會延續(xù)過去“強監(jiān)管”、“防風(fēng)險”的路子，地產(chǎn)公司也都預(yù)感到今年的資金面依然會很緊張，于是，他們開始了大量的資金籌措舉動，例如海外發(fā)債。

但從去年以來，在監(jiān)管壓力不斷增大，傳統(tǒng)的資金渠道被堵死，“地產(chǎn)債”成為了重要的資金籌措來源。

今年一月以來，包括碧桂園、富力、龍湖等龍頭企業(yè)都宣布了大宗的發(fā)債計劃，金額都非常巨大。這與過去相比，有所不同。在過去，地產(chǎn)商的籌資渠道主要來自于低息的銀行借款和各種渠道的借款，

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年中資企業(yè)海外發(fā)行美元債約1800億美元，房企海外債發(fā)行數(shù)量已達(dá)74只，實際發(fā)行規(guī)模超過366.58億美元，繼續(xù)刷新歷史高位，且較前兩年發(fā)行總和增逾99.4%。

據(jù)統(tǒng)計，地產(chǎn)債占亞洲高收益?zhèn)锌偸兄当戎丶s兩成左右，是債市當(dāng)中最大的產(chǎn)業(yè)，而中國又位居舉足輕重的地位，因此，中國地產(chǎn)發(fā)債商榮枯可以說牽動整個亞洲債市的走勢。

在國內(nèi)融資渠道愈發(fā)收緊的情況下，大地產(chǎn)商透過債市開始求助于“外國老鄉(xiāng)”，“老鄉(xiāng)”的主要成員就是國外的大型金融機構(gòu)和投行

。這種資本的“里應(yīng)外合”，是造成最近一輪地產(chǎn)業(yè)利好消息的重要原因。

內(nèi)地的媒體和機構(gòu)還在念叨“房住不炒”、看空房市的時候，例如J.P.摩根、高盛等等長期與中國“深度合作”的境外機構(gòu)卻在看多內(nèi)地房地產(chǎn)

于是，出現(xiàn)了一個具有反差的現(xiàn)象：。當(dāng)然，他們看多的標(biāo)的并不是樓盤本身，而是上市房企的價值。

實際上，根據(jù)彭博社等外國媒體的報道，很多主流外國投資機構(gòu)的資產(chǎn)配置中，早就已經(jīng)加入了中國債市的選項。加上匯率的強勢導(dǎo)致在岸人民幣的流入，使得有更多的機構(gòu)進(jìn)入中國債券市場。

據(jù)統(tǒng)計，上個月從境外流入中國債市的資金為420億人民幣，其中有很大一部分是經(jīng)由香港進(jìn)入中國的在岸債市。債市其中比例最高的類別之一，就是地產(chǎn)債。不過，如果我們對比從內(nèi)地房企經(jīng)由香港發(fā)行的美元債，會發(fā)現(xiàn)后者數(shù)量更為龐大。

此情此景，對于地產(chǎn)而言雖說仍屬于利好，但已經(jīng)令人隱隱感到擔(dān)憂。坦白說，近年來地產(chǎn)商依靠“挖東墻補西墻”來延續(xù)生存發(fā)展已不是秘密，在金融監(jiān)管不斷加強的情況下，靠瘋狂的發(fā)債來“輸血”，實際上恰恰說明資金面問題越來越嚴(yán)重。

目前的大量發(fā)美元債，不過是提前蓄水、準(zhǔn)備過冬的前兆。短多長空。

無論是資金鏈還是拿地開發(fā)環(huán)節(jié)，大者恒大，強強聯(lián)合已是地產(chǎn)業(yè)的生存法則。很顯然，房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)監(jiān)管的寒冬當(dāng)中已經(jīng)由“攻勢”改為“守勢”。

龐大的中國房地產(chǎn)業(yè)，在2018年以后必將會面臨更多的不確定性。不得不采取“守勢”的地產(chǎn)商們，其最后的一道堅固的“防線”就是內(nèi)地人口密度集中、產(chǎn)業(yè)群集中的所謂“七大城市群”。

七大城市的群聚效應(yīng)，為地產(chǎn)業(yè)了創(chuàng)造獨特商業(yè)模式，有利于開發(fā)商確保土地融資，且商業(yè)規(guī)模足以支撐獲利率穩(wěn)定。這是支持投資機構(gòu)對大型房企信心的“最后防線”。