年內(nèi)二手房成交量減半，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，慘淡的市場(chǎng)環(huán)境也讓房地產(chǎn)中介的日子頗為難熬。“從5月份、6月份開(kāi)始，我們店離職的員工就明顯增多，這幾個(gè)月下來(lái)，公司一線工作人員的離職率大概有30%，剩下的20%也有離職打算。”北四環(huán)某中介門店經(jīng)理告訴記者，“這個(gè)行業(yè)就是這樣，隨著市場(chǎng)波動(dòng)，人員也是來(lái)來(lái)走走的。最近我們這片，平均三天走兩個(gè)人吧。如果市場(chǎng)明年仍不能好轉(zhuǎn)，估計(jì)走的人會(huì)更多，畢竟成交量就那么多。”

而根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)，在“930”調(diào)控一年后，北京鏈家今年9月份的成交量同比下滑了近70%，天津區(qū)域更是下滑了近80%。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著“930”調(diào)控及今年3月份新一輪政策的出臺(tái)，北京樓市迅速降溫，最近一段時(shí)間京城的月均二手房成交量只有高峰期的三分之一甚至是四分之一，對(duì)于主要靠業(yè)績(jī)提成為主要收入的中介來(lái)說(shuō)，影響還是很大的。

二手房交易量減半

對(duì)于中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)的冷暖直接關(guān)系到整個(gè)行業(yè)的“收成”。而在年初之際，大多數(shù)中介從業(yè)人員普遍認(rèn)為今年會(huì)是個(gè)豐收季。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份—3月份，北京二手房成交量分別為12860套、12168套和25952套，合計(jì)成交量高達(dá)50980套，月均成交近17000套。

彼時(shí)，北京的二手房?jī)r(jià)格也屢屢創(chuàng)下新高。中介員工不僅單子多，成交價(jià)的節(jié)節(jié)攀升也讓他們的提成水漲船高。

不過(guò)幸?？偸嵌虝旱?，隨著3月17日北京出臺(tái)了包括認(rèn)房認(rèn)貸，首付比例最高提至八成等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，市場(chǎng)不可避免的開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整。

“雖然最為嚴(yán)厲的那輪政策是3月份出臺(tái)的，但網(wǎng)簽的滯后性和‘末班車’效應(yīng)，促成了當(dāng)月成為全年成交量的峰值。”上述中介門店經(jīng)理稱，“3月份的數(shù)據(jù)實(shí)際上是透支了后面幾個(gè)月的成交量，每次較為嚴(yán)格的調(diào)控出臺(tái)，都是這樣，后面成交量的下滑大家也是早就想到的，只是情況比我們當(dāng)初預(yù)計(jì)的還要差一些”。

從數(shù)據(jù)上看，在3月份二手房成交量達(dá)到年內(nèi)頂點(diǎn)后，該數(shù)據(jù)便呈現(xiàn)逐月下滑的趨勢(shì)。二季度，北京二手房的成交總量尚可達(dá)到36621套，月均12207套的水平，但到了三季度，調(diào)控效果開(kāi)始明顯發(fā)酵，二手房的成交總量?jī)H23746套，月均不足8000套。而到了10月份，受小長(zhǎng)假影響，北京二手房成交量創(chuàng)下近43個(gè)月新低。雖然11月份的二手房成交量已經(jīng)開(kāi)始有所回暖，但仍處于歷史低位。

“11月份前三周，北京二手房住宅網(wǎng)簽量5684套，全月應(yīng)該可以達(dá)到三季度的平均值，雖然高于10月份，但預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)仍將繼續(xù)在低位運(yùn)行”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

整體來(lái)看，剔除尚未有完整數(shù)據(jù)的11月份，2017年前10個(gè)月，北京二手房成交套數(shù)為117509套，同比2016年的234983套，下跌了50.4%。實(shí)際上，即便是成交有所回暖的11月份，相比去年同期的數(shù)據(jù)也下滑過(guò)半。

房?jī)r(jià)持續(xù)下跌

而在成交量下滑的同時(shí)，北京二手房?jī)r(jià)格也不斷下跌，即便是以往價(jià)格最為堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房，在本輪調(diào)控中也成了降價(jià)大軍中的一員。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和持平。其中，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.5%，已連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)。

“限購(gòu)又限貸，而且執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，再加上非普八成首付，投資客已經(jīng)基本消失，而目前二手房市場(chǎng)上主要的需求來(lái)自置換客戶，都是賣一套才能再買一套，但是目前的市場(chǎng)環(huán)境，不是很大的折扣很難短時(shí)間賣出去，這也使得成交價(jià)格持續(xù)出現(xiàn)下滑。不過(guò)能大幅讓利的業(yè)主畢竟不多，所以成交量也始終在谷底徘徊”。上述業(yè)內(nèi)人士稱。

張大偉也表示，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，北京二手房?jī)r(jià)格調(diào)整非常明顯。“從4月份開(kāi)始到現(xiàn)在，半年多時(shí)間二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅在15%左右，部分區(qū)域則接近20%，目前市場(chǎng)整體的價(jià)格大約已回到了春節(jié)前的水平”。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，從今年4月份開(kāi)始，一直到10月末，北京二手房成交價(jià)格連續(xù)下跌，從未上漲。

“德外片區(qū)是北京最好的學(xué)區(qū)之一，3月份這里的小戶型學(xué)區(qū)房單價(jià)最高曾達(dá)到17萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)回落至13萬(wàn)元/平方米——14萬(wàn)元/平方米，大戶型則從15萬(wàn)元/平方米，回落至10萬(wàn)元/平方米——11萬(wàn)元/平方米”。德外片區(qū)某大型中介店員表示。

中介“過(guò)冬”

實(shí)際上，急速轉(zhuǎn)冷的市場(chǎng)，在5月份就已經(jīng)明顯傳導(dǎo)到了中介行業(yè)。“這半年來(lái)離職的確實(shí)不少，尤其是5月份和6月份。”已經(jīng)在中介行業(yè)待了5年的李航表示，“3月份、4月份成交量都挺大的，很多趕著末班車把房子都換完了，我們今年大部分業(yè)務(wù)也集中在那個(gè)時(shí)間段做了。其實(shí)這個(gè)行業(yè)做久了，也知道今年余下的日子肯定會(huì)不好過(guò)。尤其是商住這塊也停了以后，基本只能靠純住宅和租房的業(yè)務(wù)了，僧多肉少，肯定是有不少人拿不到單子，這樣只能拿2000元、3000元的基本工資，也沒(méi)法留住人。”

另一家公司的業(yè)務(wù)員張琳則表示，“走的主要是新人，3月份那波成交高峰，老員工基本上或多或少都開(kāi)單了，算是有一定的積蓄。因?yàn)榘凑瘴覀児镜囊?guī)定，每單賺的錢都可以在一年內(nèi)分批取完，作為緩發(fā)工資，這樣可以避免業(yè)務(wù)員繳納過(guò)高的稅費(fèi)。假設(shè)你一單賺了6萬(wàn)元，就可以每個(gè)月支取1萬(wàn)元，這樣即便我半年沒(méi)有單子，也可以堅(jiān)持下來(lái)。而大部分新人沒(méi)有3月份的緩發(fā)工資，挺不住了自然就離職了”。

某中介門店經(jīng)理還告訴記者，“以前我店里每成交一單，作為店經(jīng)理，我都有提成?，F(xiàn)在業(yè)務(wù)不好做，公司為了刺激下面業(yè)務(wù)員的積極性，把店經(jīng)理的提成取消了，補(bǔ)貼給業(yè)務(wù)員。同時(shí)，一線員工的工資下降的也比較少，只有5%。但業(yè)務(wù)員主要是靠提成賺錢，其實(shí)基本工資降多降少的，影響不大”。

此外，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，不少中介公司為了順利“過(guò)冬”，還精簡(jiǎn)了總部的職能崗位，并降低了某些崗位的薪酬。同時(shí)，為了促進(jìn)成交，各大中介公司也紛紛搞起了折扣，包括居間服務(wù)費(fèi)和保障服務(wù)費(fèi)，兩個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目都能優(yōu)惠。“我們業(yè)務(wù)員是拿居間服務(wù)費(fèi)這部分提成，保障服務(wù)費(fèi)這塊都?xì)w公司，目前來(lái)說(shuō)打折主要是在保障服務(wù)費(fèi)上，來(lái)了直接就是6折，這樣對(duì)業(yè)務(wù)員的收入影響也小一些”。

“中介公司在一定程度上主要是比拼一線員工的實(shí)力，因此對(duì)業(yè)務(wù)員待遇的調(diào)整還是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。”有分析人士指出。

而不久前，中介行業(yè)的老大鏈家便發(fā)布了第二品牌“中聯(lián)事業(yè)部”，希望以合伙人的方式代替雇傭關(guān)系，更深度的捆綁一線業(yè)務(wù)人員，同時(shí)也能減輕自身越來(lái)越多門店和人員支出。

據(jù)悉，中聯(lián)事業(yè)部為鏈家的加盟平臺(tái)，鏈家規(guī)定加盟者需承擔(dān)門店的一切費(fèi)用，包括員工招聘、薪資福利等等，自負(fù)盈虧，同時(shí)向鏈家支付10%的營(yíng)業(yè)額作為加盟費(fèi)。加盟試點(diǎn)將從鄭州開(kāi)始，后續(xù)則會(huì)在包括成都、大連、杭州、濟(jì)南等十個(gè)城市成立中聯(lián)城市公司。

對(duì)此，上述業(yè)內(nèi)人士指出，“市場(chǎng)環(huán)境的惡化，讓中介公司不得不想辦法減負(fù)，而在減負(fù)的同時(shí)，也要能盡可能留住有經(jīng)驗(yàn)的一線業(yè)務(wù)員，畢竟對(duì)于有上市企圖的中介公司來(lái)說(shuō)，優(yōu)秀的業(yè)務(wù)人員是今后擴(kuò)大規(guī)模、提升業(yè)績(jī)的重要保障”。

北京租房需求激增

鏈家自如存量客戶換租不漲價(jià)

本報(bào)記者 王麗新

昨天早上，在地鐵上，記者偶遇兩個(gè)女孩，她們拖著一大袋行李，行李袋子上用透明膠布纏著兩個(gè)紅色的塑料盆。“我們重新租了房，在搬家。”兩個(gè)女孩稱。

事實(shí)上，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，為了清除安全隱患，北京相關(guān)部門對(duì)不合規(guī)公寓進(jìn)行排查，有些非合規(guī)公寓或租賃用房被拆掉，因此近期租房需求猛增，有的業(yè)主報(bào)價(jià)上漲，但也有品牌公寓房宣稱不漲價(jià)。

租房需求猛增

“原來(lái)租的房子一個(gè)月1000多元，現(xiàn)在換了一個(gè)，每個(gè)月漲到2000多元了。”一位搬離原來(lái)租賃房的人向本報(bào)記者表示，新的租住房條件更好，但房租漲價(jià)了。

《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪中獲悉，從近日全市租房需求變動(dòng)來(lái)看，大興區(qū)租房需求可謂激增。

記者通過(guò)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在鏈家網(wǎng)平臺(tái)上，剔除鏈家自如的公寓房源，僅11月20日，大興區(qū)就成交了約280套租房單子。

“以我個(gè)人的租房成交量來(lái)看，過(guò)去一個(gè)月大約能達(dá)成3套的單子，但這幾天就租出去了6套。總體來(lái)看，與過(guò)去租房市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)期的成交量相比，這幾天要翻倍。”一家中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者透露，即使現(xiàn)在，想找房和看房的租客依舊很多。

而在房租價(jià)格方面，有的業(yè)主坐地漲價(jià)，有的則依舊是市場(chǎng)價(jià)?？傮w來(lái)看，兩居室價(jià)格最貴。一般來(lái)說(shuō)，在四環(huán)內(nèi)，租兩居室，每個(gè)月可能需要6000元-7000元，甚至更多。至于兩居室的一個(gè)臥室，則需要3000元-4000元。在大興西紅門區(qū)域，兩居室通常需要4000元以上，而自如一個(gè)臥室則需要2000元左右。

有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，現(xiàn)在在自如平臺(tái)，推出一套大興的房子，就有10多個(gè)人點(diǎn)擊，馬上達(dá)成成交的情況出現(xiàn)。

面對(duì)租房需求猛增的情況，鏈家自如CEO熊林表示，針對(duì)最近找房客戶猛增，部分區(qū)域出現(xiàn)排隊(duì)搶房的情況，自如將全力提供房源供應(yīng)量，并為有需要的企業(yè)提供一對(duì)一服務(wù)，并承諾全北京在租房房源，在12月31日前，不漲一分錢。

此外，熊林還表示，目前居住自如房屋的自如客，如果遇到任何情況和要求需要大家搬離，自如承諾免費(fèi)換租，免費(fèi)搬家，并提供一個(gè)月的房租作為搬家與誤工補(bǔ)償。

公寓房減少隔斷

事實(shí)上，有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，自如個(gè)別隔斷房源屬于非合規(guī)房，被拆，但這是極少的量。未來(lái)，自如會(huì)逐步減少隔斷房供應(yīng)，增加新的產(chǎn)品來(lái)滿足城市普通租賃需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，在租賃市場(chǎng)中，“N+1”也就是客廳打隔斷住人，從政策角度一直是違規(guī)，但因?yàn)槭袌?chǎng)有需求，所以多家中介機(jī)構(gòu)和二房東野蠻發(fā)展，大量的客廳被改造，此次被清退。

有消息人士向本報(bào)記者直言，一些開(kāi)發(fā)商或者品牌公寓運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心春節(jié)后的返工率，比如一些公寓房的服務(wù)人員，保潔阿姨和維修工人等，若不能承擔(dān)租房成本和在北京的生活成本，可能春節(jié)后不會(huì)再回京務(wù)工。

對(duì)此，左暉表示，自如馬上將推出藍(lán)領(lǐng)公寓，為城市普通勞動(dòng)者提供合適的租賃住宅。

值得一提的是，2017年可謂公寓元年，大型開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始切入這一市場(chǎng)，甚至作為企業(yè)主航道業(yè)務(wù)發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著品牌長(zhǎng)租公寓發(fā)展，住宅租賃市場(chǎng)將更為規(guī)范，但也意味著租房成本會(huì)增加。

實(shí)際上，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉幾天前曾表示，未來(lái)北京會(huì)有1000萬(wàn)人租房，按人均20平方米左右計(jì)算，北京需要的租房面積將達(dá)兩億平方米。解決如此龐大的租賃需求，C端(業(yè)主端)供應(yīng)將是主要的依靠力量，未來(lái)CtoBtoC即房屋的機(jī)構(gòu)化率占比會(huì)越來(lái)越高，而從業(yè)主端直接租給房客的比例會(huì)越來(lái)越低。

基于此判斷，他指出，鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)自如，在五六年之后有可能管理房源1000萬(wàn)間，成為世界上最大的租賃公寓管理機(jī)構(gòu)。

至于房租是否會(huì)隨著租賃市場(chǎng)的火熱而上漲，左暉指出，只要一個(gè)城市的人均收入水平在持續(xù)上漲，房租上漲便是大概率事件。