年內(nèi)二手房成交量減半,房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,慘淡的市場(chǎng)環(huán)境也讓房地產(chǎn)中介的日子頗為難熬。“從5月份、6月份開(kāi)始,我們店離職的員工就明顯增多,這幾個(gè)月下來(lái),公司一線工作人員的離職率大概有30%,剩下的20%也有離職打算。”北四環(huán)某中介門(mén)店經(jīng)理告訴記者,“這個(gè)行業(yè)就是這樣,隨著市場(chǎng)波動(dòng),人員也是來(lái)來(lái)走走的。最近我們這片,平均三天走兩個(gè)人吧。如果市場(chǎng)明年仍不能好轉(zhuǎn),估計(jì)走的人會(huì)更多,畢竟成交量就那么多。”
而根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù),在“930”調(diào)控一年后,北京鏈家今年9月份的成交量同比下滑了近70%,天津區(qū)域更是下滑了近80%。
對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士指出,隨著“930”調(diào)控及今年3月份新一輪政策的出臺(tái),北京樓市迅速降溫,最近一段時(shí)間京城的月均二手房成交量只有高峰期的三分之一甚至是四分之一,對(duì)于主要靠業(yè)績(jī)提成為主要收入的中介來(lái)說(shuō),影響還是很大的。
二手房交易量減半
對(duì)于中介行業(yè)來(lái)說(shuō),二手房市場(chǎng)的冷暖直接關(guān)系到整個(gè)行業(yè)的“收成”。而在年初之際,大多數(shù)中介從業(yè)人員普遍認(rèn)為今年會(huì)是個(gè)豐收季。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,2017年1月份—3月份,北京二手房成交量分別為12860套、12168套和25952套,合計(jì)成交量高達(dá)50980套,月均成交近17000套。
彼時(shí),北京的二手房?jī)r(jià)格也屢屢創(chuàng)下新高。中介員工不僅單子多,成交價(jià)的節(jié)節(jié)攀升也讓他們的提成水漲船高。
不過(guò)幸福總是短暫的,隨著3月17日北京出臺(tái)了包括認(rèn)房認(rèn)貸,首付比例最高提至八成等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施,市場(chǎng)不可避免的開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整。
“雖然最為嚴(yán)厲的那輪政策是3月份出臺(tái)的,但網(wǎng)簽的滯后性和‘末班車(chē)’效應(yīng),促成了當(dāng)月成為全年成交量的峰值。”上述中介門(mén)店經(jīng)理稱(chēng),“3月份的數(shù)據(jù)實(shí)際上是透支了后面幾個(gè)月的成交量,每次較為嚴(yán)格的調(diào)控出臺(tái),都是這樣,后面成交量的下滑大家也是早就想到的,只是情況比我們當(dāng)初預(yù)計(jì)的還要差一些”。
從數(shù)據(jù)上看,在3月份二手房成交量達(dá)到年內(nèi)頂點(diǎn)后,該數(shù)據(jù)便呈現(xiàn)逐月下滑的趨勢(shì)。二季度,北京二手房的成交總量尚可達(dá)到36621套,月均12207套的水平,但到了三季度,調(diào)控效果開(kāi)始明顯發(fā)酵,二手房的成交總量?jī)H23746套,月均不足8000套。而到了10月份,受小長(zhǎng)假影響,北京二手房成交量創(chuàng)下近43個(gè)月新低。雖然11月份的二手房成交量已經(jīng)開(kāi)始有所回暖,但仍處于歷史低位。
“11月份前三周,北京二手房住宅網(wǎng)簽量5684套,全月應(yīng)該可以達(dá)到三季度的平均值,雖然高于10月份,但預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)仍將繼續(xù)在低位運(yùn)行”,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)。
整體來(lái)看,剔除尚未有完整數(shù)據(jù)的11月份,2017年前10個(gè)月,北京二手房成交套數(shù)為117509套,同比2016年的234983套,下跌了50.4%。實(shí)際上,即便是成交有所回暖的11月份,相比去年同期的數(shù)據(jù)也下滑過(guò)半。
房?jī)r(jià)持續(xù)下跌
而在成交量下滑的同時(shí),北京二手房?jī)r(jià)格也不斷下跌,即便是以往價(jià)格最為堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房,在本輪調(diào)控中也成了降價(jià)大軍中的一員。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,10月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和持平。其中,北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.5%,已連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)。
“限購(gòu)又限貸,而且執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格,再加上非普八成首付,投資客已經(jīng)基本消失,而目前二手房市場(chǎng)上主要的需求來(lái)自置換客戶,都是賣(mài)一套才能再買(mǎi)一套,但是目前的市場(chǎng)環(huán)境,不是很大的折扣很難短時(shí)間賣(mài)出去,這也使得成交價(jià)格持續(xù)出現(xiàn)下滑。不過(guò)能大幅讓利的業(yè)主畢竟不多,所以成交量也始終在谷底徘徊”。上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。
張大偉也表示,根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì),北京二手房?jī)r(jià)格調(diào)整非常明顯。“從4月份開(kāi)始到現(xiàn)在,半年多時(shí)間二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅在15%左右,部分區(qū)域則接近20%,目前市場(chǎng)整體的價(jià)格大約已回到了春節(jié)前的水平”。
我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)則顯示,從今年4月份開(kāi)始,一直到10月末,北京二手房成交價(jià)格連續(xù)下跌,從未上漲。
“德外片區(qū)是北京最好的學(xué)區(qū)之一,3月份這里的小戶型學(xué)區(qū)房單價(jià)最高曾達(dá)到17萬(wàn)元/平方米,現(xiàn)在已經(jīng)回落至13萬(wàn)元/平方米——14萬(wàn)元/平方米,大戶型則從15萬(wàn)元/平方米,回落至10萬(wàn)元/平方米——11萬(wàn)元/平方米”。德外片區(qū)某大型中介店員表示。
中介“過(guò)冬”
實(shí)際上,急速轉(zhuǎn)冷的市場(chǎng),在5月份就已經(jīng)明顯傳導(dǎo)到了中介行業(yè)。“這半年來(lái)離職的確實(shí)不少,尤其是5月份和6月份。”已經(jīng)在中介行業(yè)待了5年的李航表示,“3月份、4月份成交量都挺大的,很多趕著末班車(chē)把房子都換完了,我們今年大部分業(yè)務(wù)也集中在那個(gè)時(shí)間段做了。其實(shí)這個(gè)行業(yè)做久了,也知道今年余下的日子肯定會(huì)不好過(guò)。尤其是商住這塊也停了以后,基本只能靠純住宅和租房的業(yè)務(wù)了,僧多肉少,肯定是有不少人拿不到單子,這樣只能拿2000元、3000元的基本工資,也沒(méi)法留住人。”
另一家公司的業(yè)務(wù)員張琳則表示,“走的主要是新人,3月份那波成交高峰,老員工基本上或多或少都開(kāi)單了,算是有一定的積蓄。因?yàn)榘凑瘴覀児镜囊?guī)定,每單賺的錢(qián)都可以在一年內(nèi)分批取完,作為緩發(fā)工資,這樣可以避免業(yè)務(wù)員繳納過(guò)高的稅費(fèi)。假設(shè)你一單賺了6萬(wàn)元,就可以每個(gè)月支取1萬(wàn)元,這樣即便我半年沒(méi)有單子,也可以堅(jiān)持下來(lái)。而大部分新人沒(méi)有3月份的緩發(fā)工資,挺不住了自然就離職了”。
某中介門(mén)店經(jīng)理還告訴記者,“以前我店里每成交一單,作為店經(jīng)理,我都有提成?,F(xiàn)在業(yè)務(wù)不好做,公司為了刺激下面業(yè)務(wù)員的積極性,把店經(jīng)理的提成取消了,補(bǔ)貼給業(yè)務(wù)員。同時(shí),一線員工的工資下降的也比較少,只有5%。但業(yè)務(wù)員主要是靠提成賺錢(qián),其實(shí)基本工資降多降少的,影響不大”。
此外,據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解,不少中介公司為了順利“過(guò)冬”,還精簡(jiǎn)了總部的職能崗位,并降低了某些崗位的薪酬。同時(shí),為了促進(jìn)成交,各大中介公司也紛紛搞起了折扣,包括居間服務(wù)費(fèi)和保障服務(wù)費(fèi),兩個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目都能優(yōu)惠。“我們業(yè)務(wù)員是拿居間服務(wù)費(fèi)這部分提成,保障服務(wù)費(fèi)這塊都?xì)w公司,目前來(lái)說(shuō)打折主要是在保障服務(wù)費(fèi)上,來(lái)了直接就是6折,這樣對(duì)業(yè)務(wù)員的收入影響也小一些”。
“中介公司在一定程度上主要是比拼一線員工的實(shí)力,因此對(duì)業(yè)務(wù)員待遇的調(diào)整還是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。”有分析人士指出。
而不久前,中介行業(yè)的老大鏈家便發(fā)布了第二品牌“中聯(lián)事業(yè)部”,希望以合伙人的方式代替雇傭關(guān)系,更深度的捆綁一線業(yè)務(wù)人員,同時(shí)也能減輕自身越來(lái)越多門(mén)店和人員支出。
據(jù)悉,中聯(lián)事業(yè)部為鏈家的加盟平臺(tái),鏈家規(guī)定加盟者需承擔(dān)門(mén)店的一切費(fèi)用,包括員工招聘、薪資福利等等,自負(fù)盈虧,同時(shí)向鏈家支付10%的營(yíng)業(yè)額作為加盟費(fèi)。加盟試點(diǎn)將從鄭州開(kāi)始,后續(xù)則會(huì)在包括成都、大連、杭州、濟(jì)南等十個(gè)城市成立中聯(lián)城市公司。
對(duì)此,上述業(yè)內(nèi)人士指出,“市場(chǎng)環(huán)境的惡化,讓中介公司不得不想辦法減負(fù),而在減負(fù)的同時(shí),也要能盡可能留住有經(jīng)驗(yàn)的一線業(yè)務(wù)員,畢竟對(duì)于有上市企圖的中介公司來(lái)說(shuō),優(yōu)秀的業(yè)務(wù)人員是今后擴(kuò)大規(guī)模、提升業(yè)績(jī)的重要保障”。
北京租房需求激增
鏈家自如存量客戶換租不漲價(jià)
本報(bào)記者 王麗新
昨天早上,在地鐵上,記者偶遇兩個(gè)女孩,她們拖著一大袋行李,行李袋子上用透明膠布纏著兩個(gè)紅色的塑料盆。“我們重新租了房,在搬家。”兩個(gè)女孩稱(chēng)。
事實(shí)上,據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉,為了清除安全隱患,北京相關(guān)部門(mén)對(duì)不合規(guī)公寓進(jìn)行排查,有些非合規(guī)公寓或租賃用房被拆掉,因此近期租房需求猛增,有的業(yè)主報(bào)價(jià)上漲,但也有品牌公寓房宣稱(chēng)不漲價(jià)。
租房需求猛增
“原來(lái)租的房子一個(gè)月1000多元,現(xiàn)在換了一個(gè),每個(gè)月漲到2000多元了。”一位搬離原來(lái)租賃房的人向本報(bào)記者表示,新的租住房條件更好,但房租漲價(jià)了。
《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪中獲悉,從近日全市租房需求變動(dòng)來(lái)看,大興區(qū)租房需求可謂激增。
記者通過(guò)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),在鏈家網(wǎng)平臺(tái)上,剔除鏈家自如的公寓房源,僅11月20日,大興區(qū)就成交了約280套租房單子。
“以我個(gè)人的租房成交量來(lái)看,過(guò)去一個(gè)月大約能達(dá)成3套的單子,但這幾天就租出去了6套??傮w來(lái)看,與過(guò)去租房市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)期的成交量相比,這幾天要翻倍。”一家中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者透露,即使現(xiàn)在,想找房和看房的租客依舊很多。
而在房租價(jià)格方面,有的業(yè)主坐地漲價(jià),有的則依舊是市場(chǎng)價(jià)。總體來(lái)看,兩居室價(jià)格最貴。一般來(lái)說(shuō),在四環(huán)內(nèi),租兩居室,每個(gè)月可能需要6000元-7000元,甚至更多。至于兩居室的一個(gè)臥室,則需要3000元-4000元。在大興西紅門(mén)區(qū)域,兩居室通常需要4000元以上,而自如一個(gè)臥室則需要2000元左右。
有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,現(xiàn)在在自如平臺(tái),推出一套大興的房子,就有10多個(gè)人點(diǎn)擊,馬上達(dá)成成交的情況出現(xiàn)。
面對(duì)租房需求猛增的情況,鏈家自如CEO熊林表示,針對(duì)最近找房客戶猛增,部分區(qū)域出現(xiàn)排隊(duì)搶房的情況,自如將全力提供房源供應(yīng)量,并為有需要的企業(yè)提供一對(duì)一服務(wù),并承諾全北京在租房房源,在12月31日前,不漲一分錢(qián)。
此外,熊林還表示,目前居住自如房屋的自如客,如果遇到任何情況和要求需要大家搬離,自如承諾免費(fèi)換租,免費(fèi)搬家,并提供一個(gè)月的房租作為搬家與誤工補(bǔ)償。
公寓房減少隔斷
事實(shí)上,有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,自如個(gè)別隔斷房源屬于非合規(guī)房,被拆,但這是極少的量。未來(lái),自如會(huì)逐步減少隔斷房供應(yīng),增加新的產(chǎn)品來(lái)滿足城市普通租賃需求。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示,在租賃市場(chǎng)中,“N+1”也就是客廳打隔斷住人,從政策角度一直是違規(guī),但因?yàn)槭袌?chǎng)有需求,所以多家中介機(jī)構(gòu)和二房東野蠻發(fā)展,大量的客廳被改造,此次被清退。
有消息人士向本報(bào)記者直言,一些開(kāi)發(fā)商或者品牌公寓運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心春節(jié)后的返工率,比如一些公寓房的服務(wù)人員,保潔阿姨和維修工人等,若不能承擔(dān)租房成本和在北京的生活成本,可能春節(jié)后不會(huì)再回京務(wù)工。
對(duì)此,左暉表示,自如馬上將推出藍(lán)領(lǐng)公寓,為城市普通勞動(dòng)者提供合適的租賃住宅。
值得一提的是,2017年可謂公寓元年,大型開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始切入這一市場(chǎng),甚至作為企業(yè)主航道業(yè)務(wù)發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著品牌長(zhǎng)租公寓發(fā)展,住宅租賃市場(chǎng)將更為規(guī)范,但也意味著租房成本會(huì)增加。
實(shí)際上,鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉幾天前曾表示,未來(lái)北京會(huì)有1000萬(wàn)人租房,按人均20平方米左右計(jì)算,北京需要的租房面積將達(dá)兩億平方米。解決如此龐大的租賃需求,C端(業(yè)主端)供應(yīng)將是主要的依靠力量,未來(lái)CtoBtoC即房屋的機(jī)構(gòu)化率占比會(huì)越來(lái)越高,而從業(yè)主端直接租給房客的比例會(huì)越來(lái)越低。
基于此判斷,他指出,鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)自如,在五六年之后有可能管理房源1000萬(wàn)間,成為世界上最大的租賃公寓管理機(jī)構(gòu)。
至于房租是否會(huì)隨著租賃市場(chǎng)的火熱而上漲,左暉指出,只要一個(gè)城市的人均收入水平在持續(xù)上漲,房租上漲便是大概率事件。