中金公司研報指出，本次存量按揭下調(diào)細則方式、時點和政策邏輯基本符合此前預(yù)期，幅度可能略超預(yù)期。中金認為，存量按揭利率體現(xiàn)出監(jiān)管部門促進居民消費、減少提前還貸、壓縮違規(guī)置換套利空間的政策導(dǎo)向，預(yù)計此次存量按揭利率平均下調(diào)幅度約為50bp。

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關(guān)于存量按揭利率怎么調(diào)，中金認為，本次按揭利率下調(diào)主要特點為：1）使用新發(fā)放貸款置換存量貸款，或存量按揭貸款直接下調(diào)利率；2）未開放跨行“轉(zhuǎn)按揭”，由原機構(gòu)自行下調(diào)，避免無序競爭；3）下調(diào)范圍限制為首套住房貸款；4）增加了“調(diào)整后利率加點幅度不低于原貸款發(fā)放時所在城市首套利率政策下限”的限定條件；5）由借款人主動向銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等更加便利的方式處理。

關(guān)于對銀行造成的影響，中金預(yù)計，存款降息和提前還貸減少能夠部分對沖存量按揭降息的影響。由于國有大行按揭貸款比例更高，存量按揭降息對大行影響相對更高，對股份行和區(qū)域行影響相對較小。

事件

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。

中金評論

Q1：如何理解存量按揭利率落地？

本次存量按揭下調(diào)細則方式、時點和政策邏輯基本符合我們此前預(yù)期，幅度可能略超預(yù)期。我們認為存量按揭利率體現(xiàn)出監(jiān)管部門促進居民消費、減少提前還貸、壓縮違規(guī)置換套利空間的政策導(dǎo)向，預(yù)計此次存量按揭利率平均下調(diào)幅度約為50bp，略高于我們此前中性預(yù)測情形，但低于極端預(yù)測情形。

Q2：利息節(jié)約規(guī)模幾何？

在存量按揭下調(diào)50bp的假設(shè)下，我們估算全行業(yè)每年可減少房貸利息約2000億元，相當(dāng)于1年和5年LPR同步降息10bp，如果全部用于消費相當(dāng)于2022年社會消費品零售額的0.5%。對個人而言，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，我們估算可降低借款人月供約500元，節(jié)約月供和總還款額約8%。

Q3：存量按揭利率怎么調(diào)？

我們認為本次按揭利率下調(diào)主要特點為：1）使用新發(fā)放貸款置換存量貸款，或存量按揭貸款直接下調(diào)利率；2）未開放跨行“轉(zhuǎn)按揭”，由原機構(gòu)自行下調(diào)，避免無序競爭；3）下調(diào)范圍限制為首套住房貸款；4）增加了“調(diào)整后利率加點幅度不低于原貸款發(fā)放時所在城市首套利率政策下限”的限定條件；5）由借款人主動向銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等更加便利的方式處理。

Q4：不同城市如何調(diào)整？

細則要求調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，即新利率加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房利率政策下限。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)則，各地按照因城施策原則，在不低于全國統(tǒng)一利率下限（當(dāng)前首套為LPR減20bp，2022年5月前為LPR水平）基礎(chǔ)上確定當(dāng)?shù)乩氏孪?，銀行在各地下限基礎(chǔ)上確定具體利率水平。因此，按揭貸款加點下調(diào)幅度與發(fā)放時利率高于當(dāng)時下限的幅度密切相關(guān)。例如，貸款發(fā)放時當(dāng)?shù)乩氏孪逓?.00%（LPR+10bp），發(fā)放利率為6.00%（LPR+110bp），當(dāng)前利率為5.30%（LPR+110bp），則本次下調(diào)幅度為100bp（降至4.30%）。我們觀察到2022年以來首套新發(fā)放加點下行幅度約為135bp，二三線城市普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點幅度，預(yù)計本次二三線城市存量按揭下調(diào)幅度更多（預(yù)計平均在80bp以上），一線城市調(diào)整幅度較少（如發(fā)放時已位于利率下限則無降息空間）。

Q5：存量按揭利率下調(diào)幅度有多少？

根據(jù)當(dāng)前規(guī)則，我們初步預(yù)計首套房貸占全部存量房貸比例約為80%-90%，其中符合按揭下調(diào)條件的貸款占比約為80%，涉及貸款占全部按揭貸款比例約為2/3，全部存量按揭利率從當(dāng)前的4.7%左右下行至4.2%的5年LPR水平附近，總體平均下調(diào)幅度約為50bp。由于實際涉及貸款的區(qū)域、利率水平較為復(fù)雜，實際利率下行幅度有待于細則進一步落地。

Q6：對銀行利潤的影響？

我們認為存量按揭利率下調(diào)對銀行的影響首先需要考慮按揭利率下調(diào)、存款利率下調(diào)以及提前還貸減少的影響（使用2023E銀行預(yù)測數(shù)據(jù)估算）：1）假設(shè)存量按揭貸款的利率下調(diào)50bp，我們估算影響銀行凈息差7bp，營業(yè)收入3%，凈利潤6%（年化）；2）近期存款利率降息也即將落地，其中一年期下調(diào)10bp，二年期下調(diào)20bp，三年期、五年期下調(diào)25bp，我們估算定期存款利率平均下調(diào)幅度約為15bp，我們估算貢獻銀行凈息差4bp，營收2%，凈利潤3%；3）按揭利率下調(diào)后，存量利率與金融產(chǎn)品收益率、經(jīng)營貸利率利差收窄，我們認為有望減少早償和違規(guī)按揭置換帶來的提前還貸現(xiàn)象。假設(shè)早償率下降5ppt，我們預(yù)計貢獻銀行凈息差2bp，營收1%，凈利潤2%。

綜合來看，我們預(yù)計存款降息和提前還貸減少能夠部分對沖存量按揭降息的影響。由于國有大行按揭貸款比例更高，存量按揭降息對大行影響相對更高，對股份行和區(qū)域行影響相對較小。

Q7：下調(diào)時間節(jié)奏如何？

細則中提到2023年9月25日起借款人可主動向承貸銀行提出申請，同時“各金融機構(gòu)要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務(wù)水平，及時響應(yīng)借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本”，我們預(yù)計下調(diào)將在今年四季度到明年年初有序進行，預(yù)計銀行采取發(fā)布公告、批量辦理等方式降低協(xié)商成本。對銀行利潤的影響可能主要集中在2024年。

Q8：“認房不認貸”是否適用？

細則提到存量按揭不僅包括已發(fā)放首套個人住房貸款，也包括借款人“實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)”的其他存量貸款，我們預(yù)計“認房不認貸”政策調(diào)整后部分此前“認房又認貸”適用于二套房利率的貸款可能也將被納入存量按揭貸款下調(diào)范圍。

Q9：如何看待首付和新發(fā)放利率調(diào)整？

除了存量按揭利率下調(diào)細則之外，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局還發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，其中主要內(nèi)容為：1）不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套和二套住房貸款最低首付比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；2）將二套住房利率全國政策下限調(diào)整為不低于LPR加20bp，首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20bp。

中金地產(chǎn)組認為本次政策力度超出市場此前預(yù)期，將有效降低居民購房門檻和成本，促進潛在合理購房需求釋放，同時也將對市場預(yù)期起到積極引導(dǎo)作用，共同帶動后市銷售企穩(wěn)復(fù)蘇。我們認為首付比例下調(diào)也有望促進信貸投放，改善銀行“資產(chǎn)荒”和對公地產(chǎn)敞口資產(chǎn)質(zhì)量。

Q10：如何看待當(dāng)前銀行股？

綜合來看，盡管存量按揭利率下調(diào)對銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少、存款利率下調(diào)能夠進行部分對沖，也體現(xiàn)出監(jiān)管對銀行息差和“合理利潤”的關(guān)注。此外，首付比例和新發(fā)放按揭利率下限的下調(diào)也為后續(xù)地產(chǎn)政策放松打開空間，考慮到此前市場對存款按揭降息存在充分預(yù)期、估值反映的市場情緒過于悲觀、地產(chǎn)政策有望放松，我們對銀行股觀點更為積極。

風(fēng)險

政策落地不確定性，測算可能存在誤差。

圖表：2018-2021年按揭貸款相比基準(zhǔn)利率上浮最高約100bp

資料來源：中國人民銀行，貝殼研究院，Wind，中金公司研究部

圖表：居民提前還貸或由于金融資產(chǎn)回報率下降，低于存量按揭利率

注：存量按揭利率使用上市銀行披露數(shù)據(jù)估算資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：按揭貸款利率已至歷史低位，首付比例仍有下降空間

注：平均首付比例為估算所有購房者平均，包括未使用貸款的購房者資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：2021年以來長端定期存款利率下調(diào)較多，利率曲線平坦化

資料來源：融360，Wind，中金公司研究部注：假設(shè)3個月~1年期存款中有70%為1年期定期存款，假設(shè)本次存款平均降息15bp資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：我們測算存量按揭利率下降80bp能夠降低月供約8%

注：此處假設(shè)基于市場調(diào)研情況，月供降低幅度測算基于假設(shè)情境，實際情況可能有差異