近期，有關(guān)存量房貸下調(diào)的呼聲漸起。目前，已有多家銀行表態(tài)未來有望調(diào)整存量房貸利率。

有助于降低居民還貸壓力

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法制化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或者是用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。

(資料圖)

鄒瀾表示，個人住房貸款余額上半年總體略有減少，主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化。其中包括居民使用存款或者減少其他投資，提前償還存量貸款大幅增加。

“這是居民資產(chǎn)配置的調(diào)整，對居民住房需求并不構(gòu)成影響。”鄒瀾進一步表示，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點引導(dǎo)房貸利率下降，但合同約定的LPR（貸款市場報價利率）加點幅度在合同期限內(nèi)固定不變，導(dǎo)致了前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加是有比較大的關(guān)系。

隨后央行、國家外匯管理局8月1日召開了2023年下半年工作會議。會議明確，下半年，要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

8月20日，人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開電視會議，強調(diào)“要繼續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系。”

存量房貸利率被關(guān)注主要是，今年一季度，鑒于新增房貸利率和存量房貸利率存在較大利差，部分居民提前償還房貸的情況增多，引起了市場和金融機構(gòu)的關(guān)注，調(diào)降存量房貸利率的市場呼聲一浪高出一浪。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示：“存量房貸調(diào)整工作應(yīng)遵循‘依法’‘有序’兩個原則?！婪ā?，即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應(yīng)在指導(dǎo)意見之下，由借貸雙方依法協(xié)商一致；‘有序’，即存量房貸利率調(diào)整不會‘一刀切’，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度，也可以是階段性下調(diào)。”

中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，今年以來，市場上圍繞降低存量房貸利率展開了較多討論，央行適時推出調(diào)降存量房貸利率的舉措，能夠有效降低購房者的負(fù)擔(dān)。

婁飛鵬表示：“央行提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量房貸利率是對前期政策引導(dǎo)的延續(xù)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房貸規(guī)模，也有助于降低居民還貸壓力，推動恢復(fù)和擴大消費，進而穩(wěn)定經(jīng)濟增長?！?/p>

對銀行凈利潤會有影響

截至今年6月末，我國個人住房貸款余額約為38.6萬億元。根據(jù)中銀證券分析師朱啟兵推算，計算2016年以來存量貸款加權(quán)平均利率約為5.18%，與2023年6月末個人住房貸款加權(quán)平均利率4.11%相差107bp，存量和增量貸款價格差異較大。其中貸款加權(quán)平均利率較高主要是2017年四季度-2022年一季度期間的新發(fā)放房貸，共計24.6萬億元，加權(quán)平均利率為5.51%。按保守估計，調(diào)整利率較高部分存量房貸利率30bp，將對應(yīng)減少銀行的年利息收入超700億元，占2022年銀行業(yè)2.3萬億凈利潤比例約為3%，對應(yīng)居民而言，100萬貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)2136元；按樂觀估計，調(diào)整全部存量貸款利率100bp，將對應(yīng)減少銀行的年利息收入3860億元，占2022年銀行業(yè)凈利潤比例約為16.8%，對應(yīng)居民而言，100萬貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)6996元。整體來看對于銀行影響可能在3%-16.8%之間，若5年期LPR繼續(xù)調(diào)降，對于銀行凈利潤影響還將加大。

海通國際分析師梁中華估算，存量房貸當(dāng)前的加權(quán)平均執(zhí)行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)為最新投放的利率水平，即4.14%（2023年一季度的平均利率），那么兩者差距超過60bp。截至今年上半年，存量的個人住房貸款余額總計38.6萬億元，如果按照60bp的幅度進行利率調(diào)整，或?qū)?yīng)減少銀行的年利息收入超2000億元，占2022年銀行業(yè)2.3萬億凈利潤的比例約10%。如果按照40bp的調(diào)整幅度進行估算，對銀行凈利潤的影響或縮減至6.7%。邊際上，降低存量房貸利率會直接減少居民的月供支出，對消費起到一定的支撐作用。

興業(yè)證券的研報也表示，如果存量按揭貸款的加點幅度下調(diào)60bp，對于銀行平均資產(chǎn)收益率的影響為7bp左右。隨著存量房貸利率和企業(yè)貸款利率的下調(diào)會導(dǎo)致銀行資產(chǎn)收益率的進一步下行，此時需要通過存款利率的下調(diào)，來保持凈息差的穩(wěn)定，且存款下調(diào)幅度可能適當(dāng)高于貸款利率的下調(diào)幅度，以維持金融體系穩(wěn)定。 興業(yè)證券測算，在銀行貸款利率收益率下行10bp，活期存款利率下調(diào)5bp、定期存款利率下調(diào)15bp的情景下，銀行凈息差的提升幅度在2-3bp；可見，為了保持凈息差的穩(wěn)定，貸款利率的下行需要匹配更大幅度的存款利率下調(diào)。