一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”接連落地執(zhí)行！

繼廣州之后，深圳也正式官宣了“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政。

(相關(guān)資料圖)

8月30日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化深圳市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知。

其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在深圳市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此前分析認(rèn)為，廣州打響了一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍，預(yù)計(jì)其他三個(gè)一線城市北京、上海、深圳近期也會(huì)加快相關(guān)政策出臺(tái)。

分析指出，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策對(duì)于一線城市影響最大，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱

上周，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局等三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，隨著《通知》的發(fā)布，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策將逐步落地，這成了今年三季度以來(lái)住房領(lǐng)域的一項(xiàng)重磅政策，對(duì)于后續(xù)尤其是“金九銀十”階段的購(gòu)房市場(chǎng)，有提振信心的作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次政策力度超出了預(yù)期，不僅有利于商品房需求端穩(wěn)定、居民端杠桿率穩(wěn)定，更有利于資產(chǎn)價(jià)格和金融秩序穩(wěn)定。

廣州、深圳之后，下一個(gè)接棒的城市會(huì)是誰(shuí)？

政策導(dǎo)向已經(jīng)非常明確，接下來(lái)一二線城市將如何發(fā)力？還有哪些政策空間？市場(chǎng)對(duì)此充滿期待。

此前文章指出，目前仍在實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市中，一線城市核心地帶之外的地區(qū)都存在限購(gòu)解綁可能：

作為最具代表性的“地產(chǎn)過(guò)熱階段出臺(tái)”的限購(gòu)措施，“認(rèn)房又認(rèn)貸”已在多地地產(chǎn)下行時(shí)期放松 或取消，而目前15個(gè)仍繼續(xù)施行該政策的城市（11個(gè)二線、4個(gè)一線）優(yōu)化空間較大，我們認(rèn)為其中除一線城市核心地帶以外的地區(qū)均有限購(gòu)解綁可能，以釋放剛需與改善型需求。

其中二線城市中的西安、南寧、 廈門(mén)，一線城市中的廣州、深圳受二套房認(rèn)定放松帶來(lái)的利率與首付比例下降受益最大。

8月初，鄭州打響樓市松綁第一槍，放開(kāi)限售、契稅全免、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸。關(guān)于效果，鄭州一市場(chǎng)人士表示，無(wú)論是新房還是二手房，新政對(duì)市場(chǎng)有一定影響，帶看量有所增加，促進(jìn)了一些轉(zhuǎn)化率。但這只針對(duì)改善型個(gè)別熱銷樓盤(pán)，對(duì)剛需影響并不大，購(gòu)房者持觀望情緒很重。

據(jù) CRIC 不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今，全國(guó)至少有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策，但北上深等 13個(gè)核心城市仍在執(zhí)行較為嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸政策。

據(jù)中證金牛座此前報(bào)道，近期還有市場(chǎng)消息稱，刺激樓市銷售的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策或?qū)⒃谏钲诼涞?。近日市?chǎng)上有傳聞稱，深圳各銀行已開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

二套房首付比例、房貸利率有望大幅下降

中指研究院指出，目前，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴(yán)重限制了需要換房改善的購(gòu)房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時(shí)調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場(chǎng)交易。

據(jù)易居研究院梳理，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。按600萬(wàn)總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？

時(shí)隔六年再度全面放寬“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有多大影響？

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策對(duì)于一線城市影響最大，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，限購(gòu)從來(lái)不是房地產(chǎn)調(diào)控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。

不松信貸，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)任何扭轉(zhuǎn)。過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉(zhuǎn)折，都以信貸為開(kāi)端，或松或緊。認(rèn)房又認(rèn)貸，的確打擊了炒房客，但最大的問(wèn)題是誤傷了剛改、改善需求。在他看來(lái)，現(xiàn)在全國(guó)三四線城市已經(jīng)無(wú)政策可寬松，出臺(tái)政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，“認(rèn)房不認(rèn)貸”應(yīng)該成為全國(guó)所有城市執(zhí)行的政策。

申萬(wàn)宏源則指出，前期“認(rèn)房又認(rèn)貸”約束首付比實(shí)際下調(diào)幅度，后續(xù)有望空間打開(kāi)。雖然2022年以來(lái)各地因城施策政策持續(xù)加碼、降低首付比，但在“認(rèn)房又認(rèn)貸”背景下，全國(guó)平均首付比下降速度明顯慢于上一輪地產(chǎn)政策寬松周期。

目前“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行，在后續(xù)各地有序配套的過(guò)程中，參照上一輪放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后全國(guó)首付比下調(diào)的幅度，后續(xù)全國(guó)首付比的增量下調(diào)空間仍有4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于近兩年全國(guó)首付比已平均下調(diào)的幅度。