主持人：魯婧涵

9月27日至28日，鳳凰衛(wèi)視、鳳凰網(wǎng)聯(lián)合多家機構舉辦的“鳳凰灣區(qū)財經(jīng)論壇2023”將在香港、深圳同步舉辦。廣邀海內(nèi)外政府官員、專家學者、行業(yè)精英圍繞大灣區(qū)建設、中國經(jīng)濟、全球經(jīng)濟等話題展開討論。在論壇開幕前夕，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)聯(lián)合中國基金報推出《灣區(qū)風云錄》系列訪談，本期對話易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進。

(資料圖片)

今年以來，中央高級別會議多次提及城中村改造問題，誰將在此輪城中村改造中獲益最大？近期，房地產(chǎn)支持性政策密集發(fā)布，現(xiàn)在是買房的好時機嗎？

談到城中村改造中房企的機會，嚴躍進指出，很多企業(yè)這兩年面臨債務問題，有些城中村的項目沒有開發(fā)完畢。其他企業(yè)如果有收并購的能力，或者有其他的合作開發(fā)的思路，一定要去研究一下，這兩年出現(xiàn)債務風險問題的企業(yè)的城中村的項目資源到底是怎么分布的，這里有些合作的機會。

嚴躍進認為，現(xiàn)在買房的時機是很好的，且各地差異性不大。因為本輪的市場調(diào)整基本上是同步的，“都是在此前市場有一輪比較大的降溫的過程中，逐漸地往復蘇的角度去進行的?！?/p>

不過，嚴躍進并不認為，房地產(chǎn)新政的密集出臺將會對房價有明顯的提振作用，“現(xiàn)在肯定沒有到政策出了房價就拉起來。不具備這個條件。不具備這個市場基礎。市場議價的空間、議價的機會肯定還有。 ”

“所以最近購房者看到一些政策是變好的，房價是不是會因此這么快拉起來？潛在的可能性可能會有，但是短期內(nèi)我認為還不會?！眹儡S進說，“為什么？供求關系還是一個很重要的因素，不會說短期內(nèi)供求關系發(fā)生非常劇烈的變化，它是一個緩慢的過程?！?/p>

以下為直播對話精要：

01

嚴躍進：降低首付政策的市場效果可能會更大

《灣區(qū)風云錄》：從7月27日政治局會議到7月31日國常會，中央及地方密集表態(tài)出臺房地產(chǎn)支持性政策，您認為這些政策信號有哪些特點？它們對房地產(chǎn)市場的支持力度有多大？

嚴躍進：這些政策信號有一個時代的背景要注意，就是當前的一些政策都要跟整個宏觀經(jīng)濟的環(huán)境等結合在一起。整個房地產(chǎn)要跟宏觀經(jīng)濟掛鉤，這一點是有別于我們單純認為房地產(chǎn)市場最近可能有壓力等等。

我們要理解各個部門減稅的政策、激活內(nèi)需的政策包括防范金融風險的政策跟房地產(chǎn)肯定有很密切的關系，這是我們理解當前政策很重要的一點。同時這次一線城市也積極表態(tài)，這充分說明一線城市對于當前房地產(chǎn)市場的重視程度，也說明一線城市整體上來講政策寬松的可能性比較大?？傮w上來講，我認為這次政策信號很強，應該是疫情以來力度最大的政策方面的一些信號。

《灣區(qū)風云錄》：我們先從住建部的新政談起，住建部近日明確了樓市政策優(yōu)化的方向，提出了支持剛性和改善性住房需求，降低首套房首付比例和貸款利率，改善性住房換購稅費減免，個人住房貸款認房不認貸等政策措施，您認為這些政策將如何影響不同城市、不同類型、不同價格段的房源供求和價格走勢呢？

嚴躍進：住建部的政策內(nèi)容充分體現(xiàn)了對當前房地產(chǎn)市場的支持，尤其里面講的金融、稅費方面的一些政策，這些政策實際上此前已經(jīng)有過比較大規(guī)模的推進，但有些地方可能政策還沒有完全落實，還要進一步繼續(xù)去落實。比如內(nèi)蒙古赤峰最近提了要落實住建部的政策，推行認房不認貸。

從實際反饋情況來講，我認為降低首付政策的市場效果可能會更大。為什么？老百姓現(xiàn)在買房其實收入狀況方面還是有所制約的，所以降低首付方面的政策應該效果會更加明顯。同時，房貸利率今年討論也比較多，很多地方也降到比較低的一個水平，客觀上來講能減少月還貸的一些壓力。

對不同城市、不同類型、不同的價格段的市場的一些影響，我認為從空間上來講，降低首付、降低利率等等在大城市的空間相對要更大，大城市對市場的敏感度更強，市場效果更加積極顯現(xiàn)。

其實我認為可能現(xiàn)在一些政策還沒有完全出，但是有一點你這個思路是應該有的，就像主持人剛才講的，對哪一類的購房需求影響可能會大一點？如果涉及到貸款政策變化，剛需的可能有影響，改善型的影響可能要更大。

02

新政出臺房子漲價？嚴躍進：短期還不會

不能簡單地用過去的邏輯去理解市場