繼中央政治局會(huì)議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、住建部明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向之后，北京、深圳、廣州相繼表態(tài)房地產(chǎn)，一線城市的落地細(xì)則有望加快出臺(tái)。

7月29日晚間，北京市住建委官方微信公號(hào)“安居北京”發(fā)布消息稱，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

(相關(guān)資料圖)

7月30日午間，“深圳住建”官方微信稱，深圳市住建局將結(jié)合深圳市房地產(chǎn)實(shí)際情況，會(huì)同市有關(guān)部門、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

30日下午，廣州市住建局相關(guān)工作人員在接受媒體采訪時(shí)亦表示，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，實(shí)事求是抓緊推進(jìn)落實(shí)，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

大力支持剛性和改善性住房需求

7月24日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，住建部部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好各項(xiàng)政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

此次北京釋放的樓市積極信號(hào)正是基于前述兩次會(huì)議，29日北京市住建委發(fā)布的消息稱：“市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央政治局會(huì)議精神，按照倪虹部長(zhǎng)在企業(yè)座談會(huì)上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，北京環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月收窄，廣州、深圳環(huán)比分別下降0.1%和0.3%；同月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，北京環(huán)比大降0.7個(gè)百分點(diǎn)，廣、深兩地環(huán)比分別下降0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市是二手房占主導(dǎo)的市場(chǎng)。以北京為例，2022年北京二手房成交面積占比62%，新房占比38%。但據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，二季度以來(lái)，北京二手房成交量逐月下跌。6月份，北京市二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%。此外，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，截至6月底，北京二手房掛牌量已高達(dá)約19萬(wàn)套。

目前，全國(guó)不同城市實(shí)施分類調(diào)控、因城施策的樓市調(diào)控政策。去年下半年以來(lái)，面對(duì)多地一二手房聯(lián)動(dòng)回落的態(tài)勢(shì)，各線城市樓市調(diào)控政策逐步松綁，多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平（首套最低20%、二套30%）。

但以一線城市為代表的熱點(diǎn)城市和地區(qū)，依然實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸、限售和限價(jià)（“四限”）措施。其中，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，且個(gè)別城市“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)和二套首付比例較高。

比如，北京、上?，F(xiàn)行的二套房認(rèn)貸判定標(biāo)準(zhǔn)為“全國(guó)有貸款記錄（住房貸款、含公積金，購(gòu)買商業(yè)類項(xiàng)目不計(jì)算），包括已結(jié)清和未結(jié)清貸款記錄1筆；全國(guó)無(wú)貸款記錄，北京/上海有1套住宅”，而兩地二套房首付比例最低60%和50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。

因城施策

從房貸利率來(lái)看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月百城首套房貸利率平均為3.9%，同比下降45bp；二套房貸利率平均為4.81%，同比下降25bp；但一線城市首套、二套房貸利率分別為 4.50%和5.03%。

“這些貸款政策嚴(yán)重限制了需要換房改善的購(gòu)房群體，換房需求同樣是合理住房需求，政策應(yīng)適時(shí)調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策（二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)）、降低首付比例，激活核心城市置換鏈條，活躍市場(chǎng)交易。”中指研究院研究總監(jiān)陳文靜說(shuō)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，“有的放矢地支持改善型需求”應(yīng)當(dāng)成為熱點(diǎn)城市樓市政策優(yōu)化的重點(diǎn)。目前，熱點(diǎn)城市剛需集中、換房人群龐大，如果“降利率、降首付、降稅收”等支持性措施及時(shí)落地，能有效改善預(yù)期并釋放需求。

“以往最穩(wěn)的一線城市，房?jī)r(jià)開(kāi)始領(lǐng)跌。由此，迫切需要需求端進(jìn)行托底。”李宇嘉說(shuō)。

值得注意的是，在京廣深三地的最新表態(tài)中，均提及“結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況”和“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展”。

有業(yè)界觀點(diǎn)認(rèn)為，這意味著一線城市已具備政策寬松的空間，相關(guān)優(yōu)化政策可能在近期出臺(tái)，但“穩(wěn)中求進(jìn)”“房住不炒”的總基調(diào)沒(méi)有變?；诖耍邇?yōu)化的步調(diào)更可能“一區(qū)一策”，以支持合理住房需求，而不是放開(kāi)調(diào)控為目的。具體有哪些政策工具箱會(huì)被打開(kāi)，仍待進(jìn)一步觀察。

李宇嘉也提到，各地在具體落地住建部的政策建議時(shí)，應(yīng)該會(huì)因城施策，也即不會(huì)步調(diào)一致地、內(nèi)容一致地實(shí)施，而是會(huì)有先有后、政策力度有大有小地實(shí)施。

李宇嘉認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市住建部門召開(kāi)相關(guān)會(huì)議討論后，具體工作仍需和金融、財(cái)政部門予以協(xié)商、共同推進(jìn)。

對(duì)于下半年熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)金融、財(cái)稅政策的調(diào)整方向，李宇嘉表示，在金融端，可以下調(diào)第二套房（已還清貸款）首付比例；在稅收端，一方面可以優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，比如取消總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，增值稅免征期可以從5年回到2年，以降低住房交易成本。

截至目前，北上廣深尚未發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)限制性政策優(yōu)化的具體方案。