“十年?duì)€尾無(wú)人問(wèn)，一朝停貸天下知?！边@是眾多遭遇爛尾房停貸業(yè)主的心聲。

7月27日，“房子爛尾女子停交房貸上黑名單”這一事件沖上微博熱搜，再次引起大眾關(guān)注。

房子爛尾，女子停交房貸上黑名單

(資料圖片)

據(jù)《北京青年報(bào)》深一度欄目報(bào)道，四年前，2019年4月，王琦（化名）的媽媽購(gòu)買(mǎi)了“雍錦瀾灣”的一套商品房，同年5月23日，與開(kāi)發(fā)商四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司旗下南寧燦琮置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“開(kāi)發(fā)商”）、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行南寧分行共同簽訂了《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，王琦是擔(dān)保人，其母為主貸人，貸款金額57.5萬(wàn)元，期限30年。

合同規(guī)定，房屋應(yīng)于2021年12月31日前交付。但在2021年8月，業(yè)主看到開(kāi)發(fā)商寫(xiě)給住建局的關(guān)于使用監(jiān)管資金的信函里提到，樓盤(pán)銷(xiāo)售資金全部被藍(lán)光總部轉(zhuǎn)走占用，總部無(wú)任何資金還回南寧項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)。同年11月，開(kāi)發(fā)商發(fā)布了交房時(shí)間順延的告知函。直到今天，王琦媽媽的房子仍未完成施工。

“雍錦瀾灣”截至今年7月的施工現(xiàn)場(chǎng)（來(lái)源：北京青年報(bào)）

王琦一方在2022年7月18日向法院提起訴訟，要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費(fèi)用。

2023年6月2日，王琦收到開(kāi)庭通知。7月3日，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的代理律師在庭上回應(yīng)稱(chēng)，銀行將貸款支付至非監(jiān)管賬戶(hù)，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關(guān)系。房屋不能如期交付責(zé)任也并不在銀行。法院未當(dāng)庭宣判。

此事經(jīng)媒體報(bào)道后，沖上熱搜，網(wǎng)友不乏支持業(yè)主的，認(rèn)為房子爛尾的責(zé)任不該由業(yè)主來(lái)承擔(dān)，因?yàn)槭情_(kāi)發(fā)商違約，業(yè)主是受害者，銷(xiāo)售的一方不能提供商品，怎么還能由付了款的消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任。

根據(jù)律師的介紹，購(gòu)買(mǎi)的房屋爛尾后，如果私自停貸的，業(yè)主要承擔(dān)的后果包括：要承擔(dān)違約責(zé)任，如支付逾期利息、違約金等；征信會(huì)產(chǎn)生不良記錄；支付的首付款可能要不回等等。

2022年4月，在看不到任何希望的情況下，王琦與媽媽決定強(qiáng)制停貸。三個(gè)月后，王琦的媽媽發(fā)現(xiàn)自己上了征信黑名單，但比起“每個(gè)月花幾千元買(mǎi)一個(gè)征信”，王琦和媽媽都覺(jué)得“停貸”值得，“老百姓是為一口飯而活，不是為征信?！?/strong>

目前，法院并未當(dāng)庭宣判，這個(gè)官司的結(jié)果如何，尚難預(yù)料。銀行方面認(rèn)為房屋爛尾的責(zé)任不在銀行。這正是爛尾樓的令人揪心之處，就是一旦出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商不能如期交房的情形，業(yè)主只能坐等開(kāi)發(fā)商的動(dòng)靜，業(yè)主并沒(méi)有多少籌碼來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。如果開(kāi)發(fā)商遲遲交不了房，業(yè)主還得繼續(xù)為爛尾房買(mǎi)單，因?yàn)橐煌ＹJ就是業(yè)主違約。

業(yè)主方表示，之所以選擇到法院起訴銀行，是因?yàn)椤笆裁崔k法都用完了”。王琦說(shuō)，差不多和她起訴的同時(shí)，還有2期200多戶(hù)業(yè)主也提起了訴訟，但法院未予立案。

專(zhuān)訪中國(guó)政法大學(xué)專(zhuān)家：拒還爛尾樓按揭后上了征信黑名單該怎么辦？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專(zhuān)訪了中國(guó)政法大學(xué)法與經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院副院長(zhǎng)徐文鳴教授，對(duì)此案進(jìn)行了深入分析，以下為采訪實(shí)錄。

《21世紀(jì)》：本案的焦點(diǎn)是什么？如何評(píng)析本案？

徐文鳴：雙方辯論焦點(diǎn)在于“銀行是否應(yīng)當(dāng)對(duì)購(gòu)房貸款轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商的非資金監(jiān)管賬戶(hù)所致的房屋遲延交付承擔(dān)責(zé)任？”根據(jù)有限的信息來(lái)看，廣西銀保監(jiān)局對(duì)農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的監(jiān)管意見(jiàn)函，可證明存在銀行違規(guī)劃撥資金，致使預(yù)售資金脫離監(jiān)管的事實(shí)，違背了銀行的監(jiān)管義務(wù)。在其他司法裁判中，法院也曾認(rèn)定作為專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)的銀行，對(duì)于預(yù)售資金存入非專(zhuān)用賬戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)知曉，其行為是致使涉案房地產(chǎn)工程爛尾的間接原因，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分締約過(guò)失責(zé)任。

原廣西銀保監(jiān)會(huì)發(fā)給農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的監(jiān)管意見(jiàn)函，來(lái)源：北京青年報(bào)

《21世紀(jì)》：從法律層面來(lái)看，爛尾樓停繳房貸應(yīng)不應(yīng)該上征信黑名單？實(shí)際判決中，法官是否予以支持買(mǎi)房人的停貸行為？過(guò)往有無(wú)典型案例可參考？

徐文鳴：首先，法律并無(wú)明文規(guī)定買(mǎi)房人有權(quán)直接停貸，因此也沒(méi)有明文規(guī)定私自停交房貸不應(yīng)對(duì)個(gè)人征信產(chǎn)生影響，但買(mǎi)房人可以采取積極措施降低征信負(fù)面影響，維護(hù)自己的權(quán)益。

根據(jù)《征信業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條，業(yè)主私自停貸的，會(huì)構(gòu)成債務(wù)違約，經(jīng)銀行催收后仍然不還的，銀行就會(huì)向征收中心報(bào)送業(yè)主的違約行為，從而產(chǎn)生不良的征信記錄。但事后，若買(mǎi)房人主張購(gòu)房合同以及借款合同解除，法院可判決銀行撤銷(xiāo)此前因爛尾樓停貸而產(chǎn)生的不良信用記錄，與此同時(shí)，買(mǎi)房人也可積極行使法律賦予的征信異議權(quán)、征信聲明權(quán)，以降低逾期記錄所帶來(lái)的負(fù)面影響。例如，在浙江東陽(yáng)農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與金某萍侵權(quán)責(zé)任糾紛案中，法官認(rèn)為在爛尾樓情況下，金某萍因提起商品房預(yù)售合同糾紛訴訟，未按約定履行償付本息的義務(wù)并不存在主觀上的過(guò)錯(cuò)，不能以此認(rèn)定金某萍存在失信行為，故判決農(nóng)商行應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)此前產(chǎn)生的不良征信記錄。

其次，在本案中法官可以支持買(mǎi)房人的停貸停息主張。房屋爛尾屬于開(kāi)發(fā)商的嚴(yán)重違約行為，業(yè)主既可主張開(kāi)發(fā)商就逾期交房支付違約金或賠償損失，也可解除與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同，同時(shí)解除相關(guān)的與銀行的《借款合同》《抵押合同》。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2020修正）相關(guān)規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”同時(shí)，今年4月21日，最高人民法院在批復(fù)中明確提到：在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房貸消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。換言之，如果房屋無(wú)交付可能，開(kāi)發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足購(gòu)房者退款的主張。

典型案例為最高院案例（2019）最高法民再245號(hào)，因開(kāi)發(fā)商不能交付房屋而致使合同解除，若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購(gòu)房人對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，判決購(gòu)房人解除購(gòu)房合同及相關(guān)的擔(dān)保合同的，即可免除向銀行償還剩余按揭貸款的義務(wù)。又例如，銀行存在違規(guī)情形時(shí)，買(mǎi)房人停貸訴求也將被支持。在廣東省高院案例（2018）粵民申7516號(hào)中，銀行未將貸款支付至開(kāi)發(fā)商就案涉商品房項(xiàng)目開(kāi)設(shè)的商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，而是支付至該公司開(kāi)立的其他銀行賬戶(hù)，法官判決買(mǎi)房人從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無(wú)需向銀行履行償還本金及利息的義務(wù)。

《21世紀(jì)》：若銀行沒(méi)有監(jiān)控預(yù)售資金流向，法律上需要負(fù)哪些責(zé)任？

徐文鳴：要解答這一問(wèn)題，就要先明確銀行為何負(fù)有監(jiān)控預(yù)售資金流向的義務(wù)。開(kāi)發(fā)商與銀行、監(jiān)管機(jī)關(guān)在商品房預(yù)售時(shí)會(huì)簽訂監(jiān)管協(xié)議，約定銀行應(yīng)履行的預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)監(jiān)管義務(wù)，以保障預(yù)售款用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)。監(jiān)管銀行作為資金流出監(jiān)管賬戶(hù)的最后一道閘口，需確保預(yù)售資金必須用于工程建設(shè)，承擔(dān)著較大的監(jiān)管責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)。目前從法律層面上來(lái)說(shuō)，銀行將按揭款存入非專(zhuān)用賬戶(hù)的行為不必然構(gòu)成違約，但在有充分證據(jù)證明銀行違規(guī)將按揭款轉(zhuǎn)入非專(zhuān)用賬戶(hù)且未告知業(yè)主相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，是造成爛尾樓產(chǎn)生的因素之一，則銀行需對(duì)此違規(guī)行為承擔(dān)部分違約責(zé)任，買(mǎi)房人可不再向銀行支付貸款，而由開(kāi)發(fā)商償還銀行。

例如在（2017）粵13民終1876號(hào)案中，法院認(rèn)為，被告銀行未將原告買(mǎi)受人的借款支付至預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，被告作為專(zhuān)業(yè)的銀行金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于預(yù)售資金存入非專(zhuān)用賬戶(hù)而存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)知曉，而其并未在締約之時(shí)以及合同履行中向原告履行告知義務(wù)，其行為又是致使涉案房地產(chǎn)工程爛尾的間接原因，故被告應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)部分締約過(guò)失責(zé)任。從公平原則上考慮，被告應(yīng)當(dāng)對(duì)于涉案商品房具備交付條件之前的相關(guān)損失承擔(dān)部分責(zé)任，原告可從起訴之日起至涉案商品房具備交付條件之前有權(quán)不履行抵押貸款合同中的償還本金及利息的義務(wù)，且原告無(wú)需向被告支付上述期間涉案借款的利息（含復(fù)利及罰息），在上述期間原告已經(jīng)向被告償還的本金及利息不予退回。但涉案商品房具備交付條件之時(shí)，原告仍應(yīng)履行《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)。被告亦可對(duì)上述損失再行向案涉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行追償。

另外，違規(guī)放貸的銀行還可能面臨住建部門(mén)以及金融監(jiān)管部門(mén)的行政處罰。

《21世紀(jì)》：私自停貸會(huì)有什么后果？

徐文鳴：首先，個(gè)人征信出現(xiàn)逾期記錄，阻礙日后申請(qǐng)貸款或進(jìn)行其他信用活動(dòng)。需要提醒的是，即使房貸逾期者將房款補(bǔ)上，個(gè)人的信用污點(diǎn)還是會(huì)記錄在銀行的征信系統(tǒng)上，最長(zhǎng)可達(dá)五年。

其次，會(huì)產(chǎn)生罰息和滯納金。逾期還款者，除了要還基本的貸款之外，還要額外支付因房貸逾期而產(chǎn)生的罰息和滯納金。關(guān)于罰息和滯納金的具體額度和比例，各個(gè)銀行略有不同。基本上是7天內(nèi)補(bǔ)足房貸的，不收取滯納金；超過(guò)7天的，滯納金和罰息合并征收。

第三，承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)會(huì)與銀行簽訂購(gòu)房貸款合同，在合同上，銀行一般都會(huì)作出規(guī)定，如果貸款人逾期還款連續(xù)3次或累計(jì)6次逾期還款，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括一次性?xún)斶€所有貸款本息。如果超過(guò)3個(gè)月還未償還剩余貸款，銀行就會(huì)向法院提起訴訟，強(qiáng)制要求貸款人償還本金和利息，以及由此產(chǎn)生的各項(xiàng)訴訟費(fèi)用等額外支出。

第四，可能會(huì)面臨訴訟風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房屋所有權(quán)喪失。在寬限期外仍未還貸，銀行在判定無(wú)長(zhǎng)期還款能力后會(huì)向法院起訴，并沒(méi)收房產(chǎn)，同時(shí)用房屋拍賣(mài)款來(lái)抵債。

《21世紀(jì)》：遇到爛尾樓，業(yè)主該如何保護(hù)自己的權(quán)利？

徐文鳴：業(yè)主應(yīng)盡快采取法律措施。其一，購(gòu)房者可以與銀行談判，爭(zhēng)取延期還款或其他有利的結(jié)果，并盡快核實(shí)所購(gòu)項(xiàng)目的預(yù)售房款收取情況、監(jiān)管情況，是否存在開(kāi)發(fā)商逃避預(yù)售資金監(jiān)管、挪用預(yù)售資金的情況；其二，若核實(shí)發(fā)現(xiàn)存在挪用預(yù)售資金的情況或者其他違法違規(guī)行為，應(yīng)盡快提起相關(guān)的查處申請(qǐng)，申請(qǐng)相關(guān)部門(mén)對(duì)這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理；其三，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確已喪失繼續(xù)開(kāi)發(fā)的能力致使無(wú)法交房，購(gòu)房者可以通過(guò)訴訟，請(qǐng)求法院解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并解除商品房擔(dān)保貸款合同。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定，因預(yù)售合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使擔(dān)保借款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除擔(dān)保借款合同。依據(jù)該條規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商違約，滿(mǎn)足了合同約定或法律規(guī)定的解除條件，購(gòu)房人解除預(yù)售合同后，有權(quán)請(qǐng)求將擔(dān)保借款合同一并解除。

最高人民法院曾在2020年12月作出一份案號(hào)為（2019）最高法民再245號(hào)的判決，這份判決是經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)討論決定后作出，對(duì)此類(lèi)糾紛具有參照和指導(dǎo)意義。在這份判決書(shū)中，最高人民法院認(rèn)為：法院審理案件時(shí)必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條第二款（現(xiàn)為第二十一條第二款）規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還銀行，購(gòu)房人不負(fù)返還義務(wù)；商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于合同解除后由購(gòu)房人返還剩余貸款的格式條款，不合理地加重了購(gòu)房人責(zé)任，對(duì)購(gòu)房人不具有拘束力。最高人民法院依據(jù)上述理由，判決駁回了銀行要求購(gòu)房人償還貸款的訴訟請(qǐng)求。檢索近三年的類(lèi)似判例不難發(fā)現(xiàn)，基本都與這份判決的結(jié)果一致。因此，合同解除后貸款應(yīng)由開(kāi)發(fā)商償還，購(gòu)房人不負(fù)還貸義務(wù)，目前已經(jīng)形成比較統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)。

因此，當(dāng)開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致房屋爛尾時(shí)，購(gòu)房者可以與開(kāi)發(fā)商解除房屋預(yù)售合同，并有權(quán)一并請(qǐng)求解除擔(dān)保借款合同，解除與銀行間的貸款合同關(guān)系，由此不再負(fù)有向銀行償還貸款的義務(wù)。