沈陽(yáng)渾南月星星寓廣場(chǎng)售樓處。孟雙奎/攝

“低首付”短期可緩解資金周轉(zhuǎn)壓力，卻并沒(méi)有降低購(gòu)房成本。

(資料圖片僅供參考)

“這段時(shí)間公寓只賣(mài)出去了一套。”沈陽(yáng)渾南區(qū)一貝殼門(mén)店工作人員告訴記者。

當(dāng)下公寓產(chǎn)品銷(xiāo)量頗為慘淡，以渾南月星星寓廣場(chǎng)、市府和鴻廣場(chǎng)、云尚天成3個(gè)公寓為例，項(xiàng)目目前均以“低成本”購(gòu)房為噱頭，吸引買(mǎi)房人。

7月25日，記者以購(gòu)房者身份來(lái)到位于沈陽(yáng)渾南雙深路的月星星寓廣場(chǎng)售樓處，經(jīng)溝通得知，售樓處正在推行“低首付”購(gòu)房政策。當(dāng)記者質(zhì)疑銀行貸款能否正常發(fā)放時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)毫不含糊地說(shuō)道，“貸款一定能辦下來(lái)?！?/p>

走訪中，記者發(fā)現(xiàn)3個(gè)項(xiàng)目“低首付”購(gòu)房政策內(nèi)容大同小異。其中首期首付需自籌，金額最低在1萬(wàn)到2萬(wàn)元，最高在10萬(wàn)元左右。3個(gè)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)均表示首付剩余部分可以與第三方公司借貸，借貸公司由開(kāi)發(fā)商指定，市府和鴻廣場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)與項(xiàng)目合作的第三方借款公司名為福居；剩余首付還款階段，不同項(xiàng)目還款期限不同，最長(zhǎng)為10年，最短為1年。除市府和鴻廣場(chǎng)外都能做到整個(gè)還款階段零利息。

以月星星寓廣場(chǎng)為例，總價(jià)50.1萬(wàn)元的公寓首付約占總房款的50%，即25.1萬(wàn)元，首期首付2.1萬(wàn)元，剩余的23萬(wàn)元借款需一年內(nèi)還清，半年還一次，每次還款金額相同。

然而，根據(jù)規(guī)定，銀行發(fā)放“低首付”購(gòu)房貸款屬于違規(guī)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，會(huì)受到監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)懲。

2017年，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類(lèi)以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷(xiāo)售代理行為。

值得一提的是，“低首付”購(gòu)房過(guò)程中若銀行不放貸，購(gòu)房定金不易追回。

前期買(mǎi)房人繳納相對(duì)較低的首期首付，相當(dāng)于給開(kāi)發(fā)商的一筆購(gòu)房定金，當(dāng)購(gòu)房合同、網(wǎng)簽等手續(xù)完成后就到了向銀行申請(qǐng)貸款階段。那么當(dāng)銀行審查首付來(lái)源后拒絕批貸，買(mǎi)房人無(wú)法完成購(gòu)房時(shí)，前期與開(kāi)發(fā)商達(dá)成共識(shí)繳納的這筆定金能歸還嗎，如何歸還？

記者以購(gòu)房者身份向置業(yè)顧問(wèn)拋出此疑問(wèn)，得到的說(shuō)法卻不盡相同。市府和鴻廣場(chǎng)表示，不是個(gè)人征信問(wèn)題“定金”可以退，只要把前期手續(xù)撤銷(xiāo)，一個(gè)月內(nèi)能夠退回；云尚天成置業(yè)顧問(wèn)表示銀行因?yàn)椤暗褪赘丁辈环刨J的可能性不大，定金能否退回需要向上請(qǐng)示；月星星寓廣場(chǎng)的回答直接否定銀行不放貸的可能性，“如果有一點(diǎn)貸款批下不來(lái)的可能，真的不敢做低首付?！?/p>

其次，如果首付部分剩余還款不能及時(shí)還清，買(mǎi)房人將面臨無(wú)法收房的風(fēng)險(xiǎn)。在售樓處現(xiàn)場(chǎng)，月星星寓廣場(chǎng)和市府和鴻廣場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)均表示，在還清首付款前買(mǎi)房人不能取走與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同。但兩家具體情況仍有不同，在市府和鴻廣場(chǎng)，買(mǎi)房人完成購(gòu)房手續(xù)后即可入住，而月星置業(yè)顧問(wèn)則表示，在還清首付之前，買(mǎi)房人不能入住，也就是說(shuō)買(mǎi)房人想要入住就要還清首付。

那么買(mǎi)房人如果無(wú)法還清首付，開(kāi)發(fā)商會(huì)如何處理，業(yè)主還能否收房？記者就此問(wèn)題向月星星寓廣場(chǎng)發(fā)函采訪，截至發(fā)稿未得到回復(fù)。

為什么在月星星寓廣場(chǎng)項(xiàng)目的“低首付”購(gòu)房過(guò)程中，買(mǎi)房人首付款已與第三方公司成功借貸，卻還是不能入住？第三方借貸公司是否與開(kāi)發(fā)商有關(guān)聯(lián)？截至發(fā)稿，記者同樣未得到開(kāi)發(fā)商回復(fù)。

另針對(duì)渾南區(qū)“低首付”情況，記者計(jì)劃向與月星星寓廣場(chǎng)、市府和鴻廣場(chǎng)、云尚天成項(xiàng)目有購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)合作的華夏銀行沈陽(yáng)分行、盛京銀行沈陽(yáng)分行發(fā)函采訪，了解開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)房人承諾“低首付”購(gòu)房不影響批貸、放貸銀行是否知情？均未能取得聯(lián)系。

不僅在沈陽(yáng)，記者查閱國(guó)家金融監(jiān)督管理總局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，自2022年起，各地銀保監(jiān)局對(duì)零首付購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)提示和處罰信息增多，包括海南、北京、廣西和天津、浙江、陜西等地，均不同程度提示消費(fèi)者警惕“低首付”陷阱。

陜西信用中國(guó)在網(wǎng)站文章中提到，從購(gòu)房者的角度看，“低首付”短期可能緩解了資金周轉(zhuǎn)壓力，卻并沒(méi)有降低購(gòu)房成本?！暗褪赘丁薄笆赘顿J”往往須借助首付款高息墊付、虛高評(píng)估價(jià)騙貸等非常規(guī)操作實(shí)現(xiàn)，從而增加了消費(fèi)者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)。（中房報(bào)記者 孟雙奎丨沈陽(yáng)報(bào)道）