隨著5月即將結(jié)束，6月來臨，地方城市政府將要做一件事關(guān)買房人的大事——評(píng)估當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況，并決定首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

(相關(guān)資料圖)

年初以來，在各相關(guān)部門和地方政府的努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，由此不少城市準(zhǔn)備買房的人也在擔(dān)憂，“我買房時(shí)房貸利率還會(huì)維持在目前的水平嗎，房貸利率會(huì)上調(diào)嗎？”

上述擔(dān)憂源自《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》（下稱《通知》），該《通知》由央行、原銀保監(jiān)會(huì)于今年1月初發(fā)布?！锻ㄖ访鞔_，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

為消除上述擔(dān)憂，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者為大家梳理清楚幾個(gè)關(guān)鍵問題：

1、為何要在6月評(píng)估？

事實(shí)上，不僅僅是在6月，每年的3月、6月、9月、12月都會(huì)進(jìn)行一次評(píng)估。

《通知》規(guī)定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。

也就是說，每年3月的評(píng)估期為上一年的12月和今年的1月、2月，而6月的評(píng)估期為今年的3月、4月和5月，以此類推。

不過，評(píng)估后并非當(dāng)月執(zhí)行，而是每一個(gè)季度決定是否調(diào)整一次。比如6月評(píng)估后，執(zhí)行期為第三季度的7月、8月、9月。

2、如何進(jìn)行評(píng)估？

《通知》規(guī)定，對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

目前，我們只能通過統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》看到70個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)情況，來觀察這70個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化，進(jìn)而明確是否符合階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的要求。

在這70個(gè)城市以外的情況，還需要以當(dāng)?shù)卣稙闇?zhǔn)，或者直接咨詢當(dāng)?shù)氐你y行房貸利率情況。比如，央行披露，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè)。

3、放寬貸款利率下限一般會(huì)維持多久？

這是目前很多人擔(dān)憂的問題，由于在各種利好政策支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，不少城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的上行，這是否意味著放寬貸款利率下限的政策會(huì)取消？

有可能，但不一定，同時(shí)按照此前的情況來看，一個(gè)城市“新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降”到“新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲”也需要很長(zhǎng)時(shí)間。

為了更一目了然，按照央行“既管冷、又管熱”的表述，將“新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降”定義為“冷”，“新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲”定義為“熱”。

有測(cè)算結(jié)果顯示，以武漢和濟(jì)寧為例，二者在2022年三季度均出現(xiàn)了“冷”的情況，而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別是在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時(shí)間分別長(zhǎng)達(dá)27個(gè)季度和22個(gè)季度。

因?yàn)閺摹袄洹钡健盁帷?，還有“不冷不熱”的中間狀態(tài)，如下圖：

《通知》明確，其他情形和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。其中的“其他情形”即為“不冷不熱”的中間狀態(tài)，而“按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，即上一次當(dāng)?shù)爻鞘姓鞔_的房貸利率下限情況。

也就是說，如果此前某個(gè)城市政府決定取消了房貸利率下限，在“不冷不熱”的中間狀態(tài)期間，那么這個(gè)城市的房貸利率下限繼續(xù)取消。

按照央行數(shù)據(jù)，截至3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，這些城市執(zhí)行的下限與全國(guó)下限相比，大概低10到40個(gè)基點(diǎn)；12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。

當(dāng)然，如果某個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“熱”的情況，要恢復(fù)到“冷”情況，同樣可能也需要很長(zhǎng)時(shí)間。以太原為例，該市房?jī)r(jià)在2015年10月達(dá)到“熱”的標(biāo)準(zhǔn)后出現(xiàn)持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2020年；2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后，又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長(zhǎng)沙、成都等城市也都符合上述規(guī)律。

對(duì)于上述《通知》，央行表示，可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限。

4、什么是房貸利率下限？

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。

以利率下限為例，全國(guó)層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，這是全國(guó)都要遵守的下限政策。

LPR由各報(bào)價(jià)行按公開市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。房貸利率一般都是5年期以上，因此參考5年期以上的LPR，最新一期5年期以上的LPR為4.30%。

去年5月，央行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》明確，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。也就是說，購(gòu)買首套房，利率下限為“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”。

而上述《通知》進(jìn)一步打破了“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”的下限要求，各城市地方政府決定房貸利率下限。當(dāng)然，購(gòu)房人能否拿到下限利率，還要看不同銀行的情況，以及自身的信用情況。（記者李愿 北京報(bào)道）