2022年，中國人口總量多年首次出現(xiàn)負(fù)增長，年末城鎮(zhèn)化率也超過65％，增速為近三十年以來新低。新形勢下，未來房地產(chǎn)投資的增量空間在哪里？

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中國建設(shè)銀行董事長田國立25日在中國發(fā)展高層論壇2023年年會上表示，一方面，與歐美發(fā)達(dá)國家80％-90％的城鎮(zhèn)化率相比，中國城鎮(zhèn)化至少還有15個百分點(diǎn)的增長空間。城鎮(zhèn)化潛力所帶來的需求增長，仍將為行業(yè)帶來消化過往投資并持續(xù)發(fā)展的機(jī)會。

另一方面，中國14億人口還在，4億中等收入群體的規(guī)模依然在持續(xù)增長，升級后的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，將為城市更新、資產(chǎn)盤活及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供投資轉(zhuǎn)型的新引擎，成為撬動從消費(fèi)到投資再到消費(fèi)的C輪投資的重要組成部分。

在田國立看來，近年來，中國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和主要矛盾發(fā)生了深刻的變化，在基本解決“有沒有住房”問題后，“住得好不好”的問題更加突出。

隨著住房消費(fèi)的升級，中國房地產(chǎn)的交易形態(tài)也正在發(fā)生重大變化。田國立說，在之前的住房總量不足的階段，資產(chǎn)增值效益明顯，人的理性選擇是“要買房”，但不太在意房子的品質(zhì)屬性。進(jìn)入消費(fèi)升級階段后，消費(fèi)的目的就是獲得各種服務(wù)。此時，想再依托房屋的金融屬性，進(jìn)行炒作交易就很難了。

“在房地產(chǎn)回歸居住屬性后，享受包括住房在內(nèi)的各種不動產(chǎn)的使用權(quán)，將會越來越成為主要的東西。與所有權(quán)不同，使用權(quán)可以在時間和空間上進(jìn)行分享?！碧飮⒄f。

正是因?yàn)槭褂脵?quán)可以“分享”，田國立認(rèn)為，“大租賃時代”將會到來。未來房地產(chǎn)交易的主要形態(tài)就是租賃，消費(fèi)升級的過程就是租賃發(fā)展的過程，包括通勤、教育、養(yǎng)老、旅游、辦公在內(nèi)，這些與房地產(chǎn)有關(guān)的非剛性需求，都更適合通過租賃的方式解決。例如，城市有很多閑置的辦公樓宇和廠房，如果通過盤活改造，可以轉(zhuǎn)化為年輕人低成本的創(chuàng)業(yè)空間，激活社會財富。

田國立預(yù)判，“大租賃時代”來臨后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將更加專業(yè)化和機(jī)構(gòu)化。通過專業(yè)化、規(guī)范化、品質(zhì)化的管理機(jī)構(gòu)，深化社會分工，經(jīng)濟(jì)效益將不斷提升。與此同時，相關(guān)法律和政策也需要進(jìn)一步完善?，F(xiàn)階段，亟需讓租房和買房人群獲得差不多的公共服務(wù)。

為何不直接提“租購?fù)瑱?quán)”呢？田國立稱，“太激進(jìn)可能把事情弄沒了”，要循序漸進(jìn)地推進(jìn)。

從供給側(cè)來看，無論是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型還是租賃市場發(fā)展，都非常需要長期的資本支持。田國立稱，在房地產(chǎn)投資收益預(yù)期下降的同時，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要更多引入保險、資金、養(yǎng)老金、年金等追求長期穩(wěn)定回報的資金，這些資金對于短期市場波動有一定的承受能力。

同時，需要大力發(fā)展資本市場，特別是以REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）為代表的不動產(chǎn)股權(quán)投資產(chǎn)品，讓房屋的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)的分離。田國立表示，由專業(yè)的人盤活不動產(chǎn)、經(jīng)營好不動產(chǎn)，可以為社會提供相對的中等風(fēng)險和穩(wěn)固回報的金融產(chǎn)品，避免大眾炒房，進(jìn)而促進(jìn)建立金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)機(jī)制。