進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)撥開(kāi)迷霧，出現(xiàn)隱隱曙光。

二手房市場(chǎng)率先活躍起來(lái)，各大一線(xiàn)城市成交回暖，業(yè)主置換需求上升，新房市場(chǎng)也難得回暖，不少城市售樓處重新收獲人氣……一切似乎都在向積極的方向發(fā)展，房地產(chǎn)信心重建不再流于表面。但是，星星之火能否成燎原之勢(shì)，2023年房地產(chǎn)能否真正企穩(wěn)回升，即便在房企內(nèi)部也存在分化。

今年的政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)有了一些新描述、新展望，為未來(lái)樓市描繪出了一條較為清晰的路。報(bào)告指出，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

(相關(guān)資料圖)

業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，2023年政府工作報(bào)告更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“防風(fēng)險(xiǎn)”，當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，有利于提振市場(chǎng)信心。近期行業(yè)信心加快恢復(fù)，市場(chǎng)交易活躍性有所上升，2023年房地產(chǎn)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，二季度有望逐步走出“谷底”，并于下半年逐步回升。

防風(fēng)險(xiǎn)是首位，促需求要精準(zhǔn)

過(guò)去的2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大癥結(jié)，一是企業(yè)資金緊張引發(fā)的交樓風(fēng)險(xiǎn)，二是各種因素綜合作用下的需求收縮問(wèn)題。房企忙于拆解債務(wù)之雷，購(gòu)房者左右觀(guān)望謹(jǐn)慎入市，樓市整體活力被“冰封”。

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。

中指研究院指出，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力近50%，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%。

促回暖的第一步，是化解不穩(wěn)定因素，將防風(fēng)險(xiǎn)放在首位。2021年下半年以來(lái)，部分房企由于長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。今年的政府工作報(bào)告則明確提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

中指研究院表示，穩(wěn)住市場(chǎng)主體是今年行業(yè)重要工作，防止更多房企（特別是優(yōu)質(zhì)房企）風(fēng)險(xiǎn)暴露，才能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。保交樓的重要性在此前多次會(huì)議中已經(jīng)均有體現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年“保交樓”仍是“防風(fēng)險(xiǎn)”的重要發(fā)力點(diǎn)。

在企業(yè)端，去年底“金融16條”“三支箭”先后落地，今年監(jiān)管部門(mén)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)支持優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表，未來(lái)針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度有望繼續(xù)加大，前期已出臺(tái)的政策亦有望加快落實(shí)，促進(jìn)企業(yè)資金面繼續(xù)改善。同時(shí)，針對(duì)企業(yè)的監(jiān)管或保持嚴(yán)格，促進(jìn)其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

在3月7日的“部長(zhǎng)通道”采訪(fǎng)活動(dòng)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，要防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)，避免和金融風(fēng)險(xiǎn)、地方債風(fēng)險(xiǎn)交織，發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?？梢杂谩白深^、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險(xiǎn)。“一頭”是抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)有房企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿(mǎn)足他們合理的融資需求；另“一頭”是抓出險(xiǎn)的房企，一方面幫助他們自救，另一方面嚴(yán)格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)，要讓他們付出應(yīng)有代價(jià)。

防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，今年在保基本民生和發(fā)展社會(huì)事業(yè)的安排上，政府工作報(bào)告中指出，要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。

在住房保障體系建設(shè)上，銀河證券認(rèn)為，住房保障體系的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，今年保租房建設(shè)將會(huì)加速，并且在政策方面提供大力支持，如信貸、REITs等。當(dāng)前銷(xiāo)售處于復(fù)蘇過(guò)程中，但仍在底部區(qū)域，基本面修復(fù)存在不確定性，需求側(cè)政策發(fā)力勢(shì)在必行。

中指研究院表示，針對(duì)不同人群，2023年支持剛需群體的政策力度有望延續(xù)，支持改善性住房需求的政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，促進(jìn)以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外，結(jié)合人口的最新變化，給予多孩家庭、老年家庭、人才、產(chǎn)業(yè)人群等更多政策側(cè)重，也是支持剛需和改善性住房需求的政策方向。

隨著市場(chǎng)情緒逐步修復(fù)，熱點(diǎn)城市的政策或?qū)⑦M(jìn)入觀(guān)望期，對(duì)仍處于調(diào)整階段的城市和區(qū)域，預(yù)計(jì)仍會(huì)有增量?jī)?yōu)化政策出臺(tái)。不過(guò)在“房住不炒”政策定位下，整體方向仍為“托而不舉”，對(duì)投資需求仍處于嚴(yán)格監(jiān)管狀態(tài)，如果部分城市出現(xiàn)大幅上漲，收緊性政策跟進(jìn)的預(yù)期亦將提升。

二季度房地產(chǎn)有望走出“谷底”

春節(jié)以來(lái)，樓市已出現(xiàn)一些回暖跡象。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1月70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量達(dá)到36個(gè)，自2021年9月以來(lái)首次超過(guò)下降城市數(shù)。不少一二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格漲幅更為明顯，市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升。

銀河證券數(shù)據(jù)也顯示，2023年2月，30城新房銷(xiāo)售面積1120.56萬(wàn)平方米，同比增速30.86%，環(huán)比增速為28.71%，成交套數(shù)100822套，同比增速為31.62%，環(huán)比增速為30.90%。一線(xiàn)城市小幅上漲，北京、上海熱度延續(xù)，二三線(xiàn)城市漲多跌少，武漢、成都單月銷(xiāo)售突破100萬(wàn)平方米。

二手房市場(chǎng)活躍度同樣提升，北京、深圳、杭州、南京、蘇州、廣州、佛山、東莞、成都、廈門(mén)、青島、大連、南寧、常熟、江門(mén)等15城2月銷(xiāo)售套數(shù)為61404套，環(huán)比上月漲47.82%，同比跌42.11%；銷(xiāo)售面積為746.01萬(wàn)平方米，環(huán)比上月漲41.07%，同比跌115.06%。

浙商證券指出，短期來(lái)看，市場(chǎng)熱度的回升趨勢(shì)已經(jīng)形成，積壓的購(gòu)房需求將促進(jìn)短期內(nèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向良好。中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)恢復(fù)程度有待觀(guān)望，仍需結(jié)合土地供應(yīng)、城市基本面及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況來(lái)進(jìn)行判斷。

中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成認(rèn)為，今年有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸的轉(zhuǎn)折之年。在他看來(lái)，政府工作報(bào)告首提防止房企“無(wú)序擴(kuò)張”，這不僅為化解房企風(fēng)險(xiǎn)，也是意圖幫助頭部房企率先轉(zhuǎn)型、樹(shù)立行業(yè)典范，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸企穩(wěn)。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，自2021年三季度到2022年末，本輪房地產(chǎn)下行周期已經(jīng)經(jīng)歷了1年半的時(shí)間，并可能延續(xù)至2023年一季度末，考慮到當(dāng)前政策調(diào)整較為及時(shí)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)大約在2023年二季度觸底企穩(wěn)，并于下半年逐步回升。

在他看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售可能前低后高，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)二季度末可能率先觸底回升，不排除2023年“金九銀十”行情在重點(diǎn)城市再度出現(xiàn)的可能性，受現(xiàn)房庫(kù)存偏低影響，個(gè)別城市或許會(huì)出現(xiàn)階段性“過(guò)熱”的狀況，預(yù)計(jì)2023年商品房銷(xiāo)售面積增速?gòu)?022年的-25%回升至-2.5%左右。

倪虹則表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升充滿(mǎn)信心。主要有三方面原因：從市場(chǎng)供給和需求看，疫情防控取得了決定性的勝利，防控的政策也作了優(yōu)化和調(diào)整，可以說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)供需兩端都產(chǎn)生了積極影響。供給方面，施工人員、施工材料可以順利進(jìn)場(chǎng)，住房項(xiàng)目復(fù)工率大大提高了。從需求看，現(xiàn)在售樓處看房量大幅提升，成交量也有明顯改善。

從市場(chǎng)預(yù)期看，倪虹表示，今年1、2月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售，包括一手和二手房，結(jié)束了13個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。雖然70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)有漲有跌，但總體來(lái)看價(jià)格是平穩(wěn)的。同時(shí)，保交樓的工作在扎實(shí)推進(jìn)，有力保障了購(gòu)房人合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善。市場(chǎng)主體信心正在恢復(fù)。

從政策落實(shí)情況看，購(gòu)買(mǎi)首套住房的大力支持政策、購(gòu)買(mǎi)二套住房的合理支持政策已經(jīng)出臺(tái)，正在落實(shí)見(jiàn)效。不讓投機(jī)炒房重新入市，原則上不支持三套以上購(gòu)房的要求，各地也在認(rèn)真落實(shí)。

倪虹同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“我們期望的企穩(wěn)回升應(yīng)該是，牢牢堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’定位的企穩(wěn)回升；大力支持剛性和改善性住房需求的企穩(wěn)回升；防止市場(chǎng)大起大落的企穩(wěn)回升；是促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企穩(wěn)回升?！?/p>