種種跡象顯示，樓市正迎來(lái)久違的春天。

3月5日，位于北京豐臺(tái)區(qū)的建發(fā)·璟院首次開(kāi)盤(pán)，據(jù)悉，該項(xiàng)目取證532套，首開(kāi)去化200多套，單日銷(xiāo)售額逾20億元；同日，位于北京昌平區(qū)的城建國(guó)譽(yù)燕園二批次選房，據(jù)媒體報(bào)道，188套房源當(dāng)天售罄，收金7.14億元。

多家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，以核心一二線城市為代表的新房市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情。與此同時(shí)，TOP100房企2月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4615.6億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)29.1%、同比增長(zhǎng)14.9%。

(相關(guān)資料圖)

藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)采訪多位房企從業(yè)者以及業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，疫情壓抑的購(gòu)買(mǎi)需求集中釋放、對(duì)通脹的避險(xiǎn)性需求、利好政策的刺激以及推盤(pán)力度提升、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市等多種因素，促使樓市正在出現(xiàn)部分區(qū)域的升溫。

多家出險(xiǎn)房企和中小民營(yíng)房企也表示“市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)”，但更多表現(xiàn)在部分購(gòu)買(mǎi)力旺盛的城市或區(qū)域，分化仍然十分明顯。

局部回暖，中小房企集中優(yōu)勢(shì)賣(mài)“俏貨”

核心一二線城市的回暖感受尤為明顯，不少售樓處都從2月變得熱鬧了起來(lái)。

在北京，龍湖順義御湖境項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)表示，2月項(xiàng)目的到訪量超過(guò)2000組，日均接待客戶10余組；在上海，龍湖松江御湖境的發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)迎來(lái)超1000人，并加開(kāi)了3個(gè)分會(huì)場(chǎng)。

新一線城市里，位于長(zhǎng)沙的龍湖·舜山府，2月最高單日接訪超270組，置業(yè)顧問(wèn)最高單日接待量超20組，項(xiàng)目單周銷(xiāo)售額破億。

鄭州融創(chuàng)城也表示，客戶到訪量激增，3月首周到訪同比2月提升超180%；大連融創(chuàng)宸閱和鳴則表示在2月達(dá)成業(yè)績(jī)3400萬(wàn)。

某出險(xiǎn)房企也感受到市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，尤其是北京的項(xiàng)目，不過(guò)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于北京所剩待售項(xiàng)目數(shù)量不多，所以并不希望出貨太快，“邊看邊賣(mài)，適當(dāng)溢價(jià)”。

某中小型民營(yíng)房企相關(guān)人士告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，與1月相比，該房企2月銷(xiāo)售額上漲了70%，不過(guò)，該房企的策略是“集中資源先保有生力量”，就是先把資金集中到相對(duì)更核心區(qū)位、購(gòu)買(mǎi)力更旺盛的樓盤(pán)，達(dá)到較高的完成度甚至現(xiàn)房銷(xiāo)售，而位于非核心區(qū)的項(xiàng)目則直接停盤(pán)。

這也是目前很多中小房企和出險(xiǎn)房企選擇的策略，先集中優(yōu)勢(shì)資源到能夠盡快出貨的樓盤(pán)上，最大程度換取現(xiàn)金流。

“相當(dāng)于是‘棄車(chē)保帥’”，上述企業(yè)人士說(shuō)，“這也是不得已的辦法，畢竟公司資金有限，只能先保能賣(mài)出去的?！八A(yù)計(jì)，今年市場(chǎng)分化會(huì)更加明顯，如果項(xiàng)目都在三線以上的主城區(qū)，或許未來(lái)還有發(fā)展。

剛需改善先后進(jìn)場(chǎng)

中指研究院3月7日發(fā)布的對(duì)全國(guó)城市居民置業(yè)意愿調(diào)查問(wèn)卷顯示，2023年2月受訪者購(gòu)房需求底部小幅回升，購(gòu)房需求占比為56%，環(huán)比增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)。

調(diào)查顯示，29%的受訪者計(jì)劃在半年內(nèi)買(mǎi)房，與上月相比提升3個(gè)百分點(diǎn)，已達(dá)近四個(gè)月最高值；計(jì)劃半年到1年內(nèi)的占比為38%，環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)；1年以上的購(gòu)房占比有所減少，環(huán)比微降1個(gè)百分點(diǎn)。

從區(qū)域來(lái)看，一線城市置業(yè)意愿占比為51%，環(huán)比上升5個(gè)百分點(diǎn)；二線城市置業(yè)意愿占比升至32%，環(huán)比上漲3個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市以及縣城置業(yè)意愿占比分別為24%、18%，環(huán)比漲幅分別為4%和6%，置業(yè)信心也出現(xiàn)一定程度改善，但整體表現(xiàn)仍然較冷，置業(yè)意愿表現(xiàn)相對(duì)較差。

中指研究院的調(diào)查顯示，一方面是因?yàn)榍捌谝咔椤⒋汗?jié)等因素積壓大量購(gòu)房需求，在信貸寬松、補(bǔ)貼落地、預(yù)期轉(zhuǎn)向共同作用下，帶動(dòng)需求快速釋放；另一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)活躍度改善，房企推盤(pán)力度提升，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市提升居民購(gòu)房需求。

“我個(gè)人感受是疫情幾年壓抑的購(gòu)房需求，在今年初有個(gè)小陽(yáng)春的回暖，”北京某在售樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)。

據(jù)龍湖成都營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人介紹，年初小幅回暖的是剛需市場(chǎng)，年輕客群居多；到了2月中下旬改善客戶開(kāi)始密集入場(chǎng)，其透露，2月龍湖在成都4個(gè)項(xiàng)目的疊墅產(chǎn)品加起來(lái)賣(mài)了40套，超過(guò)去年四季度的銷(xiāo)售總數(shù)。

有分析人士表示，隨著央行持續(xù)增加貨幣供應(yīng)量，在通脹預(yù)期以及沒(méi)有更好投資渠道的情況下，高凈值人群開(kāi)始出手購(gòu)置房產(chǎn)以避險(xiǎn)，這也使得市場(chǎng)上150平方米以上大戶型房源去化加速。

不過(guò)，據(jù)“地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人”發(fā)布的北京樓市成交排名顯示，1-2月排名前十的住宅項(xiàng)目中，改善和剛需項(xiàng)目幾乎各占半壁江山，既有總價(jià)2000萬(wàn)元以上的豪宅，也有位于西紅門(mén)、昌平等總價(jià)幾百萬(wàn)元的剛需盤(pán)。

三季度或迎分水嶺

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，整體市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，重點(diǎn)30城新建商品房供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強(qiáng)勢(shì)反彈，同環(huán)比漲幅均超4成。整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。

從具體城市來(lái)看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)40城中有34城新房銷(xiāo)售面積環(huán)比上升、5城下降、1城持平。一線城市中僅上海成交下滑，北廣深3城銷(xiāo)售面積均較上月上升；二線城市中，長(zhǎng)沙、濟(jì)南成交表現(xiàn)最為亮眼，銷(xiāo)售面積環(huán)比漲幅均超100%。從同比變化來(lái)看，40城中32城銷(xiāo)售面積同比上升，其余8城呈現(xiàn)不同幅度下滑。

“去掉今年1月和去年2月均為春節(jié)的影響，從絕對(duì)數(shù)據(jù)來(lái)看，近期北京新房單周成交量已經(jīng)從去年底500-600套恢復(fù)至1000套以上，算是比較高的成交量?！钡禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人出品人韓樂(lè)表示，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)更為及時(shí)，因此二手房的回暖比新房市場(chǎng)更明顯，這也說(shuō)明居民信心正在恢復(fù)和回升。

不過(guò)，價(jià)格仍是比較敏感的問(wèn)題，多個(gè)樓盤(pán)的一線營(yíng)銷(xiāo)人員表示，雖然客戶量有所上升，但是對(duì)價(jià)格還是很在意，更關(guān)注性?xún)r(jià)比。

“目前的回暖是結(jié)構(gòu)性的，以一二線城市熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)榇?，并不是全行業(yè)的全面回暖?！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，通脹預(yù)期下的避險(xiǎn)性投資需求也是重要的推動(dòng)因素。

那么此輪回暖能夠持續(xù)多久？韓樂(lè)表示，疫情之前，在沒(méi)有利好政策的情況下，一般每年8月以后市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)下行；疫情期間要更早一些，6月左右開(kāi)始往下走。

韓樂(lè)預(yù)測(cè)，目前來(lái)看，今年上半年有望保持相對(duì)繁榮的狀態(tài)，如果沒(méi)有新的政策利好出現(xiàn)，今年8月將會(huì)是市場(chǎng)的分水嶺，不會(huì)一直保持這個(gè)熱度。