房貸利率高企疊加購房需求轉(zhuǎn)弱，美國購房者仍在觀望。

當?shù)貢r間21日，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）公布最新數(shù)據(jù)顯示，1月成屋銷售總數(shù)年化錄得400萬戶，創(chuàng)2010年10月以來的新低。上月，成屋銷售總數(shù)同比降幅為36.9%，環(huán)比下降0.7%，為連續(xù)12個月出現(xiàn)環(huán)比下滑，創(chuàng)1999年有記錄以來的最長跌勢，連跌周期甚至超過2008年次貸危機時期。

美國成屋銷售總數(shù)走勢（圖源：美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會）

(資料圖)

成屋銷售約占美國房地產(chǎn)市場總銷量的90%，該指標連續(xù)下滑，凸顯利率飆升對美國樓市的沉重打擊。

國投瑞銀基金資產(chǎn)配置總監(jiān)王建欽在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，2022年至今美聯(lián)儲持續(xù)加息，抬高購房貸款利率，施壓美國地產(chǎn)銷售，預計成屋銷售數(shù)據(jù)將維持下滑態(tài)勢。

“疫情期間，美國樓市火爆有兩大驅(qū)動力，一是流動性寬松引發(fā)的貸款成本下行，二是居家辦公帶來的獨立住房需求。去年，隨著美國進一步開放以及美聯(lián)儲激進加息，上述兩大邏輯均出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，導致樓市調(diào)整。展望2023年，居家辦公需求難再增加，利率邊際改善但仍處高位，樓市壓力可能依然較大，地產(chǎn)投資預期也將繼續(xù)拖累美國經(jīng)濟。”

抵押貸款利率調(diào)整尚未結(jié)束

據(jù)房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，30年期抵押貸款平均利率于去年10月和11月兩次突破7%，此后穩(wěn)步回落，截至16日，抵押貸款利率已降至6.32%。

美國房地產(chǎn)投資平臺未來房產(chǎn)CEO況麥克告訴第一財經(jīng)記者，購房者普遍預期，美聯(lián)儲加息周期已經(jīng)進入尾聲，今年下半年或明年有望開啟降息周期，預計抵押貸款利率最高峰已經(jīng)過去。

王建欽認為，前期利率下行的邏輯是，核心通脹由頂部回落，美聯(lián)儲加息壓力減弱，今年來看，通脹降溫仍是大勢所趨，流動性轉(zhuǎn)松預期帶動長端利率下行，不過，年內(nèi)降息空間有限意味著，30年期抵押貸款利率可能很難回到5.5%甚至6%以下。“短期而言，抵押貸款利率有反彈壓力，因為2月以來，非農(nóng)、消費者物價指數(shù)（CPI）等經(jīng)濟數(shù)據(jù)均超預期，使得前期過高的寬松預期快速修正，近期已經(jīng)上升的抵押貸款利率調(diào)整尚未結(jié)束?！?/p>

美國30年期抵押貸款利率走勢（圖源：房地美）

房價走勢分化

NAR報告顯示，整體庫存有所改善，不過供應依然緊張。截至1月底，全美待售成屋為98萬套，環(huán)比增長2.1%，較去年同期上升15.3%。按照目前的銷售速度，待售成屋供應量能夠支撐2.9個月，一般認為，6個月的庫存供應量反映市場供需平衡。而在去年1月樓市火爆時期，待售成屋供應量一度僅能維持1.6個月的銷售。

鑒于當前的庫存水平，房價雖仍高于去年同期，不過漲幅繼續(xù)收窄。1月全美房價中位數(shù)為35.9萬美元，較去年同期上漲1.3%，為連續(xù)131個月錄得同比上漲，創(chuàng)有史以來的最長漲勢。房價中位數(shù)于去年6月達到峰值41.4萬美元，此后連續(xù)下滑。

NAR首席經(jīng)濟學家云（Lawrence Yun）表示，“不同市場的房屋可負擔性具有差異，銷售表現(xiàn)也有所不同，在房價較低的地區(qū)，房屋售價呈現(xiàn)溫和上漲跡象，而在房價較高的地區(qū)，售價則在下滑?！?/p>

報告顯示，1月，美國東北部成屋銷售總數(shù)環(huán)比下降3.8%至50萬套，較去年同期銳減35.9%，該地區(qū)房價中位數(shù)為38.3萬美元，較2022年同期微漲0.3%；中西部成屋銷售總數(shù)環(huán)比下降5.0%至96萬套，同比降幅達三分之一，該地區(qū)房價中位數(shù)為25.2萬美元，同比上漲2.7%；南部成屋銷售總數(shù)環(huán)比增長1.1%至182萬套，同比猛增36.6%，該地區(qū)房價中位數(shù)為33.3萬美元，較一年前高出3.4%；西部成屋銷售總數(shù)環(huán)比增長2.9%至72萬套，同比銳減42.4%，該地區(qū)房價中位數(shù)為52.5萬美元，同比下滑4.6%。

現(xiàn)居于美國西部加利福尼亞州的況麥克對第一財經(jīng)記者證實，當前市場走勢分化?！翱傮w而言，此前房價快速走高的地區(qū)回調(diào)幅度較大。此外，一些疫情期間上漲速度較慢的地區(qū)，例如舊金山市區(qū)也經(jīng)歷較大回調(diào)，最主要的原因是不少大公司搬離這些所謂的大城市，居家辦公也導致人口流出，對房價造成了不小的影響。”

高盛于上月底發(fā)布報告，預計全美房價從高峰到低谷的跌幅將介于6%～10%，該行更是預測，以下四個城市的房價將遭受災難性打擊，包括加州圣何塞、加州圣迭戈、得克薩斯州奧斯汀以及亞利桑那州鳳凰城，這些城市的房價可能會急劇下跌逾25%。

王建欽預期，今年美國樓市將延續(xù)量價齊跌趨勢，房價出現(xiàn)10%以內(nèi)的跌幅概率很高?！安贿^，本輪樓市繁榮區(qū)別于2006年樓市泡沫的特征是，購房門檻并未明顯下沉，中高收入群體是購房主力，郊區(qū)高價位房屋銷售更為火熱。因此，不必過于擔心美國樓市重現(xiàn)次貸危機時的長期低迷。”