去年房產(chǎn)銷(xiāo)售快餓死了...因?yàn)闆](méi)業(yè)績(jī)

(相關(guān)資料圖)

最近地產(chǎn)銷(xiāo)售又快餓死了...因沒(méi)空吃飯

一個(gè)個(gè)忙著賣(mài)房，都吃不上飯。

不吹不黑，這一波樓市回暖持續(xù)性先不說(shuō)，確實(shí)有點(diǎn)猛的。

這不，二月二，龍?zhí)ь^，地產(chǎn)股也抬頭了。

一大早，港股地產(chǎn)股便出現(xiàn)異動(dòng)，整個(gè)板塊漲幅近3個(gè)點(diǎn)。

這么大反應(yīng)，倒也不全因?yàn)闃鞘谢嘏?/p>

而是因?yàn)?，又一個(gè)終極大招殺出來(lái)了！

昨晚，證監(jiān)會(huì)發(fā)布一條消息，說(shuō)：?jiǎn)?dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

這個(gè)東西，相當(dāng)可怕！

怎么說(shuō)呢？首先，什么叫房地產(chǎn)私募基金。

舉個(gè)栗子，都知道珠江新城房?jī)r(jià)漲的好，大家都想投。

但是房子只能一套一套買(mǎi)，門(mén)檻動(dòng)不動(dòng)上千萬(wàn)，自己搞不動(dòng)，合伙買(mǎi)房又有風(fēng)險(xiǎn)，麻煩。

但房地產(chǎn)私募基金就不一樣了，大家湊起來(lái)不就可以買(mǎi)了嘛。

這樣，很多本來(lái)進(jìn)不了樓市的“零錢(qián)”，都可以殺進(jìn)樓市。

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那第二個(gè)的問(wèn)題來(lái)了，我們之前難道沒(méi)有房地產(chǎn)私募基金嗎？

當(dāng)然有。

截至2022年末，我國(guó)私募基金規(guī)模是20萬(wàn)億，但“私募股權(quán)房地產(chǎn)基金”只有4043多億。

四千多億，跟恒大的債務(wù)一比，是不是感覺(jué)一點(diǎn)都不多？

確實(shí)不多，因?yàn)橐郧斑@個(gè)基金，是不讓投資住宅的。

證監(jiān)會(huì)在公告里也說(shuō)了，正是由于“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，前者的作用還不夠大，所以才有了此次“新政”。

而最新試點(diǎn)的“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”與“私募股權(quán)房地產(chǎn)基金”最大的不同，首先就在于投資范圍。

新政說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍，包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，可以投資住宅了。

雖然有門(mén)檻，而且門(mén)檻還不低，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。

可以有自然人投資者，但自然人投資者的出資比例不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%。

但其實(shí)想要繞過(guò)這個(gè)門(mén)檻也很簡(jiǎn)單，很多富人都有自己的公司，只要他們?cè)敢馔顿Y，可以通過(guò)自己的企業(yè)來(lái)參與“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”。

不僅如此，新政還宣布，放寬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募基金股債比的限制。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，基金向企業(yè)投資股權(quán)之后，以股東形式提供的股東借款，不能超過(guò)20%，即 股債比最多4:1.這是針對(duì)傳統(tǒng)股權(quán)投資的要求。

而根據(jù)最新要求，符合試點(diǎn)要求的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過(guò)申請(qǐng) 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款等方式擴(kuò)充投資資金來(lái)源。

說(shuō)起來(lái)比較復(fù)雜，總之就是： 允許不動(dòng)產(chǎn)私募基金，進(jìn)一步加杠桿！

這當(dāng)中的態(tài)度轉(zhuǎn)換，不亞于從新疆阿勒泰切換到海南三亞。

春天，大概是真的要來(lái)了。

貓姐只能說(shuō)，如果這個(gè)政策能落地到位，那威力不亞于十級(jí)大風(fēng)。

為什么這么說(shuō)？！

前段時(shí)間，不是有專(zhuān)家建議說(shuō)，讓老百姓拿三分之一存款出來(lái)買(mǎi)房，就足夠填補(bǔ)2022年樓市掉下來(lái)的那5萬(wàn)億。

雖然是個(gè)“昏招”，引來(lái)罵聲無(wú)數(shù)。但有一點(diǎn)卻是肯定的：

老百姓存在銀行里的錢(qián)，真的是很多很多。

截至2022年年底，全國(guó)人民存在銀行的錢(qián)，達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的120.84萬(wàn)億。

僅2022年一年，老百姓就多存了17.84億，達(dá)到了歷史新高；

而剛剛過(guò)去的1月份，全國(guó)老百姓又多存了6.2萬(wàn)。

大家心里都清楚，老百姓手里不是沒(méi)錢(qián)，只是這些錢(qián)的分布并不均衡。（別問(wèn)我都在誰(shuí)手里）

之前因?yàn)橐咔樵?，預(yù)期不明朗，股市波動(dòng)大，樓市又慘淡，銀行的理財(cái)、基金等投資回報(bào)率又太低，還有可能虧錢(qián)！

大家缺乏投資的渠道，錢(qián)沒(méi)有去處，只能通通存銀行！

但現(xiàn)在，“不動(dòng)產(chǎn)私募基金”出來(lái)了，這對(duì)于有錢(qián)人來(lái)說(shuō)，確實(shí)多了一個(gè)投資渠道。

以前，有錢(qián)人投資房地產(chǎn)，要操心的事情很多。

想買(mǎi)的城市限購(gòu)，沒(méi)名額買(mǎi)，只能找人代持；

傳言“累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅”房地產(chǎn)稅要出臺(tái)了，我買(mǎi)那么多套房，會(huì)不會(huì)被罰重稅？

但這個(gè)出來(lái)，富人要想投資房地產(chǎn)就簡(jiǎn)單多了——投資不動(dòng)產(chǎn)私募基金，還可以交給專(zhuān)業(yè)的事交給專(zhuān)業(yè)的人做，省心省力。

至于這個(gè)市場(chǎng)有多大~~

截至2022年末，我國(guó)私募基金基金的規(guī)模是20萬(wàn)億，不能投住宅的“私募股權(quán)房地產(chǎn)基金”，規(guī)模只有4000多億。

但現(xiàn)在，可以投存量住宅的不動(dòng)產(chǎn)私募基金來(lái)了，它的規(guī)模能去到多大，大家可以想象一下。

當(dāng)然，在這之前還有一個(gè)問(wèn)題，那就是如何盈利的問(wèn)題？

在房?jī)r(jià)暴漲的年代，基金投資房地產(chǎn)當(dāng)然沒(méi)有問(wèn)題。

但如果房?jī)r(jià)不漲了呢？難道靠租金回報(bào)來(lái)盈利嗎？按照當(dāng)下租金回報(bào)率，恐怕不太算得過(guò)來(lái)賬。

所以問(wèn)題來(lái)了，接下來(lái)，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？

或者應(yīng)該這樣問(wèn)更準(zhǔn)確，接下來(lái)，怎樣的房子房?jī)r(jià)會(huì)上漲？

私募這些老司機(jī)，也不會(huì)去四五六七八線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市核心物業(yè)，感覺(jué)又瑟瑟發(fā)抖。