過(guò)去一年，樓市銷售低迷不振，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷以求資金回籠，行業(yè)整體上處于非良性循環(huán)狀態(tài)。

(相關(guān)資料圖)

在此背景下，中南建設(shè)集團(tuán)1月30日發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱，公司2022年虧損擴(kuò)大，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下降121.8%—166.1%至虧損75億—90億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)同比下降98.2%—135.4%至80億—95億元。

虧損擴(kuò)大的原因包括加大現(xiàn)房庫(kù)存去化帶來(lái)的更多虧損、增加各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，及公司各項(xiàng)費(fèi)用率增加。

深交所發(fā)布對(duì)中南建設(shè)的《關(guān)注函》，要求其說(shuō)明存貨跌價(jià)準(zhǔn)備集體金額增加、應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備增加等的合理性，并說(shuō)明是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。

行業(yè)非良性循環(huán)，多因素致虧損擴(kuò)大

在2月17日的回復(fù)公告中，中南建設(shè)披露了公司2022年末進(jìn)行計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的區(qū)域。預(yù)計(jì)對(duì)位于廊坊、南京江寧區(qū)、蘇州、南通、鎮(zhèn)江、杭州、成都、貴陽(yáng)、揭陽(yáng)等部分項(xiàng)目新增計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。

上述多數(shù)區(qū)域銷售規(guī)模萎縮，銷售價(jià)格下降。除廊坊外，2022年成交面積均大幅下跌，杭州市成交面積下降最多，減少37.7%至1394萬(wàn)平方米；少數(shù)城市實(shí)現(xiàn)成交價(jià)格上漲，廊坊成交價(jià)格則大幅下降15.8%。

結(jié)合項(xiàng)目周邊市場(chǎng)和項(xiàng)目產(chǎn)品自身情況，中南建設(shè)預(yù)計(jì)2022年度新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)金額在15億元—25億元，新增存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情況符合有關(guān)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)及周邊可比項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)和銷售情況，具有合理性。

如上述圖表所示，部分城市樓市出現(xiàn)以價(jià)換量的情況。年內(nèi)，中南建設(shè)為保證經(jīng)營(yíng)安全，增加自由現(xiàn)金，針對(duì)已有項(xiàng)目尾盤現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房加大了銷售推廣和去化力度，預(yù)計(jì)在2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確認(rèn)收入的資源中40%左右在銷售階段為現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，有關(guān)資源銷售中由于更注重可靈活使用的回款，因此銷售金額有可能低于實(shí)際成本，導(dǎo)致虧損增加。

此外，中南建設(shè)預(yù)計(jì)新增應(yīng)收賬款計(jì)提減值準(zhǔn)備金額相對(duì)2021年有可能增加，具體金額尚待進(jìn)一步確認(rèn)。不過(guò)，該公司表示，即使應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備增加，預(yù)計(jì)增幅不會(huì)超過(guò)50%，新增計(jì)提有關(guān)減值區(qū)間預(yù)計(jì)在10億元—22億元。

針對(duì)費(fèi)用率提高，該公司表示，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的絕對(duì)額并未明顯增加，但由于公司收入明顯下降，各項(xiàng)費(fèi)用的費(fèi)用率有所提高，一定程度上增加了公司虧損。

進(jìn)一步探索新發(fā)展模式，恢復(fù)健康發(fā)展

雖市場(chǎng)銷售受行情影響導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入明顯降低，中南建設(shè)在2022年前三季度保持了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~正值，為636億元，是一年以內(nèi)有息負(fù)債的3.2倍。

截至2022年9月底，該公司有息負(fù)債498億元，其中一年以內(nèi)的有息負(fù)債合計(jì)199億元，規(guī)模相對(duì)較小。

針對(duì)一年內(nèi)到期的非銀行金融機(jī)構(gòu)借款，中南建設(shè)表示，將盡可能在到期前申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款替換；針對(duì)一年內(nèi)到期的銀行借款，將在申請(qǐng)新的銀行借款基礎(chǔ)上，與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，申請(qǐng)更有利的條件，延長(zhǎng)借款期限，減少現(xiàn)金償付。

公開(kāi)市場(chǎng)債券方面，中南建設(shè)表示，公司全部公開(kāi)市場(chǎng)債券金額僅59億元，除發(fā)行的本金合計(jì)4.53億美元優(yōu)先票據(jù)在與投資者重新協(xié)商償付條款外，2023年僅11月份有本金0.8億元債券面臨實(shí)際到期償付義務(wù)，另有最多本金人民幣10.5億元債券投資者可能行使回售選擇權(quán)。

不易的一年已走過(guò)，中南建設(shè)認(rèn)為，去年底以來(lái)，多個(gè)相關(guān)部門發(fā)聲，闡述了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用，同時(shí)各項(xiàng)支持政策進(jìn)一步發(fā)力，行業(yè)必將逐步走出非良性循環(huán)，恢復(fù)健康發(fā)展。

該公司表示，短期內(nèi)，將進(jìn)一步精簡(jiǎn)組織，優(yōu)化管理，降低成本，減少費(fèi)用，改善主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力；中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，將進(jìn)一步加強(qiáng)新發(fā)展模式的探索，調(diào)整投資策略，降低對(duì)發(fā)展速度但提高對(duì)投資回報(bào)的要求，增強(qiáng)持續(xù)盈利能力。