榆林樓市 圖源：榆林政府官方網(wǎng)站

(資料圖片僅供參考)

近期，“塞上明珠”陜西榆林，可謂是光芒四射。數(shù)據(jù)顯示，2022年榆林GDP達(dá)到了6543.65億元，超過襄陽、宜昌、洛陽、鄂爾多斯等城市，成為中西部地區(qū)非省會(huì)普通地級(jí)市第一城。

而記者發(fā)現(xiàn)，與GDP同樣“耀眼”的是榆林一直飆升的房價(jià)。交易數(shù)據(jù)顯示，相比2020年疫情之前，榆林未跌反漲，整體均價(jià)漲幅高達(dá)50%，并且已經(jīng)突破1萬元/平方米，風(fēng)頭甚至蓋過省會(huì)西安。榆林房價(jià)保持高速增長的原因是什么？未來會(huì)一直漲下去嗎？

與煤炭經(jīng)濟(jì)深度綁定

近年來，全國多個(gè)城市的樓市均面臨下行壓力，但是榆林的房價(jià)還在上漲。據(jù)安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2023年2月16日，榆林的二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到11686元/平方米，均價(jià)直逼西安，而相比疫情之前2020年3月的7359元的均價(jià)，漲幅高達(dá)58.8%，在陜西省乃至全國都處于領(lǐng)先水平。

2月15日，中介張兵（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，榆林樓市行情的確很好，并且一直在朝著好的方向發(fā)展?，F(xiàn)在幾千塊錢的單價(jià)，只能買城市邊緣的位置。

部分榆林人已“苦”房價(jià)久矣。在榆林百姓問政平臺(tái)上，自2017年起共計(jì)有超過200條關(guān)于房價(jià)的提問，而提問的內(nèi)容都指向飆升的房價(jià)。其中，2022年4月中旬有網(wǎng)友直呼 “房價(jià)三年幾乎翻了一倍”“房源緊張”。

2月15日，獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人徐三刀在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，榆林房地產(chǎn)市場漲價(jià)明顯主要是“因煤而興”。缺乏投資渠道的榆林市場，房價(jià)很容易隨著能源價(jià)格上漲。榆林樓市與煤炭經(jīng)濟(jì)深度綁定著。

隨著煤炭價(jià)格的起伏，榆林樓市也呈現(xiàn)出大幅度的起伏。榆林本土一名區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究人士周駿（化名）在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2000年左右開始，榆林整個(gè)煤炭產(chǎn)業(yè)鏈條上的人都快速實(shí)現(xiàn)了致富，一家六口人的全年收入甚至從一萬元激增到人均年收入百萬元。資金大量流入車市、奢侈品市場和樓市。買房變成一件輕而易舉的事，“讓鄰居捎一套房”的情況也時(shí)有發(fā)生。榆林房價(jià)一度比西安還要貴，10多年前，榆林府谷縣城的房價(jià)達(dá)到過2萬元/平方米。

而隨著煤炭價(jià)格的跌落，榆林樓市一度崩潰。環(huán)渤海動(dòng)力煤價(jià)格指數(shù)顯示，2015年煤價(jià)一路下跌，一度價(jià)格僅為370元/噸。據(jù)榆林統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年榆林房屋銷售52.01萬平方米，同比下降51.3%，銷售量僅是上年同期銷量的48.8%。周駿指出，隨著煤炭價(jià)格的暴跌，榆林出現(xiàn)大量“三角債”積壓，而接近三分之一的人都被牽涉其中，房地產(chǎn)資產(chǎn)也被大量甩賣。周駿稱，這個(gè)時(shí)候府谷縣城的房子，從兩萬元降到六、七千元的單價(jià)，也賣不出去。

近年來，全國多個(gè)城市的房地產(chǎn)行業(yè)遭遇流動(dòng)性問題，樓市跌價(jià)現(xiàn)象十分普遍。而其實(shí)，榆林在2015年已經(jīng)有過類似的經(jīng)歷。榆林統(tǒng)計(jì)局稱，2015年房地產(chǎn)企業(yè)靠銷售無法滿足投資需求，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目態(tài)度謹(jǐn)慎，加之受民間借貸風(fēng)險(xiǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)貸款和融資難度加大，影響了正常施工，甚至處于停產(chǎn)狀態(tài)。

而2016年之后，隨著煤炭價(jià)格的逐步上漲，榆林的房價(jià)基本上就沒有再下降。樓市火爆也一度引得開發(fā)商“強(qiáng)勢”營銷，據(jù)悉，2020年西沙文昌泰安里5棟開盤時(shí)公然宣稱僅支持全款購買，無優(yōu)惠。

受到多重因素影響

榆林樓市的熱度還在持續(xù)，數(shù)據(jù)顯示部分房源漲價(jià)仍然較為明顯。據(jù)安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2023年2月15日，位于榆陽中路的領(lǐng)航星宸二手房掛牌均價(jià)為14103元/平方米，相比上個(gè)月增加2.09%，相比去年同期增加26.56%。

是購房者還在盲目進(jìn)入樓市投資嗎？對(duì)此，周駿稱，已經(jīng)吃過一次虧，再加上通訊信息的發(fā)達(dá)，現(xiàn)在的榆林人，已經(jīng)逐漸摒棄掉了暴富下的不穩(wěn)重心態(tài)，變得不再閉塞，并逐步建立起了更加合理的購房邏輯。尤其現(xiàn)在榆林房價(jià)幾乎翻倍，獲利空間很小，榆林人并不會(huì)輕易進(jìn)入房地產(chǎn)投資了。

雖然部分購房者已經(jīng)恢復(fù)理性，但是造成榆林房價(jià)上漲的因素還有很多。周駿認(rèn)為，榆林的房地產(chǎn)規(guī)模較小，市場化的程度不是很足，容易受到人為因素影響，例如，部分樓盤人為定價(jià)太高的話，房價(jià)“噌”的一下就會(huì)被拉起來。

在此市場環(huán)境之下，較少的品牌房企進(jìn)入榆林。徐三刀認(rèn)為，榆林樓市受到環(huán)境約束和房企換代的影響，產(chǎn)品換代比較緩慢。

通過百姓問政平臺(tái)，記者發(fā)現(xiàn)，多位購房者都有反映目前榆林存在房源囤積炒作的問題。對(duì)此，榆林住建局回應(yīng)稱，將建設(shè)商品房預(yù)售管理系統(tǒng)，對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行實(shí)名制管理，嚴(yán)防房屋預(yù)購人利用預(yù)售商品房進(jìn)行炒買炒賣行為，全面提高房地產(chǎn)市場透明度。

除了有限的市場規(guī)模和囤積炒作等方面的問題，記者注意到，多年來，棚改也一直伴隨著榆林房價(jià)的上漲。據(jù)悉，榆林2015年開始進(jìn)行市中心地區(qū)的棚改。截至2020年3月16日，完成投資合計(jì)約70億元。之后因棚改資金缺失而暫停。

不過，榆林政府稱，2023年榆林將推進(jìn)文化路西棚改。對(duì)于棚改的再次登場，有業(yè)內(nèi)人士建議，榆林棚改應(yīng)該盡量采用“房票”取代“貨幣化”的方式，以避免榆林房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的局面。對(duì)于房地產(chǎn)市場較高的熱度，也有不少榆林的購房者在呼吁實(shí)施限購政策。而截至目前，整個(gè)榆林并未實(shí)施樓市限購。

榆林的城市規(guī)劃，也同樣影響著榆林部分地區(qū)的房價(jià)。據(jù)悉，科創(chuàng)新城在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，已經(jīng)在逐步放開住宅開發(fā)，近期相關(guān)新盤熱度居高不下。周駿認(rèn)為，科創(chuàng)新城短期內(nèi)可能會(huì)成為榆林樓市新的房價(jià)高地。不過，科創(chuàng)新城距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，長遠(yuǎn)看來，如果要將兩個(gè)區(qū)域之間的空隙填滿，人口可能會(huì)注入不足。

較高的房價(jià)也對(duì)榆林的樓市產(chǎn)生了一些副作用。記者注意到，榆林的高房價(jià)正在反推一部分人去西安等量級(jí)城市更高的城市購房。二十多歲的榆林人張之躍（化名）正在上海一家企業(yè)做云平臺(tái)運(yùn)維工作，因?yàn)樯虾５姆績r(jià)太貴，正在考慮返鄉(xiāng)置業(yè)。不過，目前他尚正處于觀望狀態(tài)。張之躍向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，猶豫的原因一是感覺腰包還不夠鼓；二是不知道是回榆林好，還是去西安好。

“不過，聽同事說，哪里限購越嚴(yán)，哪里房價(jià)越有保障。西安限購，房價(jià)也不太高，和榆林差不太多，一萬三四的單價(jià)就能入手?！币虼藦堉S表示，還是考慮入手西安更多一點(diǎn)。而針對(duì)此類現(xiàn)象的涌現(xiàn)，已經(jīng)有房企聞風(fēng)而動(dòng)，伺機(jī)搶占市場。據(jù)悉，萬科已經(jīng)在榆林設(shè)立營銷中心，面向榆林人銷售其在西安的房產(chǎn)項(xiàng)目。

樓市面臨隱憂？

“現(xiàn)在好多城市都已經(jīng)人去樓空了，榆林樓市也不知道能火多久?！?對(duì)于自己的家鄉(xiāng)榆林，張之躍向記者感嘆道。

據(jù)悉，同屬于資源型城市的鶴崗，已經(jīng)出現(xiàn)資源枯竭，人口流失的情況，并多次因?yàn)榉孔印鞍撞藘r(jià)”而走紅于網(wǎng)絡(luò)。而不僅僅是鶴崗，距離榆林不到500公里的陜西銅川市，也是典型的資源枯竭城市。目前，銅川老城區(qū)的煤炭資源已經(jīng)被挖掘一空，老城區(qū)的人口也流失殆盡。

據(jù)周駿介紹，鑒于銅川等城市的案例，榆林早就有了憂患意識(shí)，一度開采節(jié)奏比較克制。同時(shí)，周駿認(rèn)為，與鶴崗不同，榆林的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不見得是僅僅依靠煤炭，其發(fā)展還具有多種可能性。例如，榆林神木錦界布局了全球排名靠前的化工企業(yè)，將刺激榆林進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。徐三刀則指出，榆林是國家能源戰(zhàn)略的重心，是西部最富有的城市之一，資源儲(chǔ)備和城市地位上鶴崗是無法媲美的。

近年來，擁有同樣底色的資源型城市鄂爾多斯發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。相比鄂爾多斯，榆林也仍然具有一定的比較優(yōu)勢。周駿表示，雖然榆林在民營企業(yè)發(fā)展，教育發(fā)展等方面也相對(duì)比較落后，但是榆林的煤炭儲(chǔ)量比鄂爾多斯更加豐富，城市發(fā)展的基底更加深厚，歷史文化較為悠久，人口規(guī)模也比鄂爾多斯更大，這些都將對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場形成支撐。

榆林的能源和非能源產(chǎn)業(yè)均保持快速增長，而非能源的增長速度遠(yuǎn)高于能源產(chǎn)業(yè)的增長速度。據(jù)榆林統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年榆林規(guī)上能源工業(yè)增加值增長6.5%，其中煤炭開采洗選業(yè)增加值增長6.5%，石油天然氣開采業(yè)增長6.9%；非能源工業(yè)增加值增長12.8%，其中化學(xué)原料制品制造業(yè)增加值增長11.8%。

基于煤炭經(jīng)濟(jì)的底色，以及多重因素的影響，未來榆林的樓市將何去何從？多方認(rèn)為，榆林樓市的發(fā)展態(tài)勢并不會(huì)發(fā)生太大的變化。其中，徐三刀認(rèn)為，榆林樓市隨著能源價(jià)格上漲，應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)飄紅。

而事實(shí)上，榆林樓市的購房需求也一直存在。人口數(shù)據(jù)顯示，2018年榆林總?cè)丝谝呀?jīng)突破360萬，并在近年來保持一定的增長，2021年人口總數(shù)為362.2萬人。周駿分析指出，榆林的城鎮(zhèn)化還在持續(xù)，買房需求還是比較旺盛。雖然，榆林房地產(chǎn)市場購買力以本土人為主，外來購買力較少，但是，部分大學(xué)生也開始返回榆林發(fā)展，形成了新的購買力。榆林的樓市發(fā)展態(tài)勢不會(huì)發(fā)生大的變動(dòng)，但是并不會(huì)離譜到每平方米三、五萬元水平。