當(dāng)前樓市進(jìn)入下行通道，居民純粹以還貸為目的使用經(jīng)營(yíng)貸相對(duì)較少，但也非罕見。

三年前貸款在老家貴陽買了首套房的杜小姐近日頻繁接到老家民間助貸公司的電話，向她推介“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。

“這不是通常意義上銀行間的那種房貸轉(zhuǎn)接，而是將高利率房貸置換成低利率的經(jīng)營(yíng)貸。但從操作流程上，我得先借到過橋資金，提前還清房貸，再將房產(chǎn)作為抵押物去申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。”杜小姐告訴第一財(cái)經(jīng)。

【資料圖】

近期，受資管產(chǎn)品收益率下降、首套房貸款利率普遍下調(diào)等因素影響，全國(guó)多地出現(xiàn)提前還貸潮。為了滿足存量貸款人的還貸資金需求，第一財(cái)經(jīng)了解到，如上述杜小姐所提及的“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)正在廣西、河南、遼寧等地的二三線城市悄然開展。

“目前，當(dāng)?shù)卮_實(shí)存在客戶通過經(jīng)營(yíng)貸或者消費(fèi)貸來償還其他渠道墊付房款的情況。而且據(jù)我了解，為了幫存量貸款的客戶‘降息’，有商業(yè)銀行還在運(yùn)作另一種‘轉(zhuǎn)按揭’模式，即默許客戶通過離婚析產(chǎn)進(jìn)行‘夫妻轉(zhuǎn)貸’，以獲取更高的貸款額度和更低的貸款利率。”河南開封某大行個(gè)貸經(jīng)理小趙對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露。

但無論是“轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”還是“假離婚”，均曾多次因涉及擾亂金融秩序、易加大樓市泡沫，被監(jiān)管部門明令禁止。2月10日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，其中再次提出，違規(guī)轉(zhuǎn)貸存在多重風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于涉嫌騙貸且情節(jié)嚴(yán)重者，還將承擔(dān)刑事責(zé)任。

是“一條龍”也是連環(huán)套

多名業(yè)界人士告訴記者，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，更常見于樓市上行期，居民加杠桿購(gòu)買二套房。當(dāng)前樓市進(jìn)入下行通道，居民純粹以還貸為目的使用經(jīng)營(yíng)貸相對(duì)較少，但也非罕見。

經(jīng)營(yíng)貸又稱小微貸或者生意貸，是指發(fā)給個(gè)人或者企業(yè)，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的貸款，支持房產(chǎn)抵押。申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，需要貸款人或其親屬確實(shí)在經(jīng)營(yíng)一家公司。如像杜小姐一樣的工薪族要申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)貸，有的中介公司可能會(huì)提出辦理“假流水”“空殼公司”等相關(guān)資質(zhì)證明，以“幫助”其獲得準(zhǔn)入門檻。

這種“經(jīng)營(yíng)貸置換房貸”一般分為三步：存量貸款人首先通過中介平臺(tái)，以相對(duì)高的利息，獲得過橋資金，一次性還清房貸；再以房產(chǎn)為抵押物，在其本人和親屬均未有注冊(cè)公司的情況下，通過中介公司提供的包裝方案，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸；最后用申請(qǐng)到的經(jīng)營(yíng)貸去償還過橋貸款。

“這是民間金融中介機(jī)構(gòu)提供的‘一條龍服務(wù)’也是連環(huán)套，流程比較繁瑣，還很容易被套路，我們（銀行）并不推薦客戶通過這種途徑籌集還款資金?！毙≮w稱。

不過，由于經(jīng)營(yíng)貸利率水平較低，放款速度較快，隨著近年來國(guó)家加大對(duì)小微企業(yè)的支持力度，經(jīng)營(yíng)貸的利率還有持續(xù)走低趨勢(shì)，小趙也表示，該轉(zhuǎn)按揭方式確實(shí)吸引了部分存量貸款客戶的關(guān)注。

以開封為例，據(jù)小趙介紹，目前經(jīng)營(yíng)貸利率水平大致略高于4％，和新增房貸利率水平相差無幾。而對(duì)于擁有存量房貸的客戶，或在開封首套房貸款利率為6.13％左右高點(diǎn)購(gòu)得房產(chǎn)的，由于購(gòu)房者承擔(dān)的房貸利率一般由“LPR+銀行加點(diǎn)”組成，銀行加點(diǎn)自合同簽訂后保持不變，所以在貸款置換后，“高位站崗”的貸款購(gòu)房者也許能節(jié)約幾十萬的利息。

根據(jù)招商銀行等多家商業(yè)銀行官網(wǎng)信息，經(jīng)營(yíng)貸僅可用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)挪作他用的現(xiàn)象，早在2021年年初，住建部、央行和銀保監(jiān)會(huì)就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（下稱“通知”）明確，加強(qiáng)貸中貸后管理，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)影響。

“即便不是用于購(gòu)房，僅僅是希望通過這種轉(zhuǎn)按揭渠道來減少個(gè)人貸款負(fù)擔(dān)，貸款用途的真實(shí)性也存在問題。兩類情況都涉嫌騙貸?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

在前述遼寧發(fā)布的《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》中也提到，經(jīng)營(yíng)貸借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營(yíng)貸不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所合伙人律師駱訓(xùn)文對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，如果沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)行為，貸款人用消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，便屬于違規(guī)，但處罰力度相對(duì)有限，其違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)為貸款被收回，并需要一次性結(jié)清貸款。

但對(duì)于提供貸款轉(zhuǎn)換服務(wù)的中介或金融機(jī)構(gòu)而言，鑒于前述通知中提到“房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)購(gòu)房人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途資金”，云嘉律師事務(wù)所高級(jí)合伙人/不動(dòng)產(chǎn)與建設(shè)工程專業(yè)委員會(huì)主任梁雪對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，一旦被查出，可能會(huì)面臨行政處罰且處罰信息會(huì)被納入征信系統(tǒng)。而情節(jié)嚴(yán)重的，根據(jù)刑法有關(guān)規(guī)定，甚至還可能受到有期徒刑、拘役、罰金等刑事處罰。

刑法第一百七十五條之一“騙取貸款罪”明確：以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

“離婚套貸”再現(xiàn)

如果貸款人單純?yōu)榱藴p少還貸壓力，小趙認(rèn)為，相比之下，通過二手房交易轉(zhuǎn)讓，重新申請(qǐng)按揭貸款，再償還原貸款，這種還貸方式更為劃算。

另有當(dāng)?shù)啬车胤叫袀€(gè)貸經(jīng)理告訴記者，此類被稱為“異名轉(zhuǎn)按揭”的還貸方式在開封多家商業(yè)銀行確實(shí)可以操作。

該個(gè)貸經(jīng)理稱，為了減少本行客戶流失，當(dāng)?shù)劂y行早已不再對(duì)貸款人開展將按揭款從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行的“同名轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)；但在同一銀行內(nèi)，貸款人依然可以進(jìn)行“異名轉(zhuǎn)按揭”。

具體而言，就是利用二手房交易轉(zhuǎn)讓，貸款人先通過過橋資金將剩余房貸還清，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給親屬，重新申請(qǐng)按揭貸款。對(duì)于貸款家庭而言，轉(zhuǎn)按揭成功后，不僅可以變相降低存量房貸利率，還極有可能因?yàn)榉慨a(chǎn)在重新評(píng)估時(shí)價(jià)值提升，從而獲得更高的貸款額度。

小趙表示，“異名轉(zhuǎn)按揭”本是銀行貸款實(shí)踐中較為常見的業(yè)務(wù)，但為了減少貸款利息，一些夫妻間進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的，可能會(huì)事先辦理協(xié)議離婚手續(xù)，或者通過其他渠道，讓銀行查不到婚姻信息。

“近幾個(gè)月以來，通過離婚析產(chǎn)進(jìn)行‘夫妻轉(zhuǎn)貸’的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生?！毙≮w提到，在重新辦理貸款時(shí)，銀行會(huì)先對(duì)受讓人的征信、年齡和婚姻狀況等基本情況進(jìn)行審核。在兩年以前樓市較熱的時(shí)候，銀行會(huì)要求30歲上下單身的貸款人提供半年以上的單身證明。但隨著樓市轉(zhuǎn)冷，目前僅需要提供身份證、戶口本、離婚證、流水等簡(jiǎn)單個(gè)人信息，即可辦理轉(zhuǎn)按揭。

但上述轉(zhuǎn)按揭包括“離婚套貸”亦可能產(chǎn)生新的成本和風(fēng)險(xiǎn)。王玉臣稱，一方面，進(jìn)行二手房交易辦理過戶會(huì)產(chǎn)生新的稅費(fèi)，如果這個(gè)過程使用過橋資金，還可能會(huì)增加額外不必要的成本；另一方面，假離婚不是一個(gè)法律名稱，只要辦理了離婚手續(xù)，夫妻共同財(cái)產(chǎn)會(huì)變成一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即使是再?gòu)?fù)婚，名義上分到受讓人名義下的財(cái)產(chǎn)也成了其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

另有熟悉法律風(fēng)險(xiǎn)的人士提示：轉(zhuǎn)給親友后，再想轉(zhuǎn)回給自己，也存在發(fā)生法律糾紛的隱患。而若親友身故，則更有可能與親友的繼承人發(fā)生房屋所有權(quán)的糾紛。

前述地方行個(gè)貸經(jīng)理還表示，近期，存量貸款下調(diào)的呼聲較高，市場(chǎng)情緒也因此出現(xiàn)波動(dòng)。一些中介公司嗅到商機(jī)，“研究”出了一種新的業(yè)務(wù)模式：為沒有足量資金、也不想辦理轉(zhuǎn)按揭的存量貸款人，以其本人名義直接向銀行申請(qǐng)降利率。在操作上，中介公司可能先收取一萬元的預(yù)定金，再以存量貸款者的名義反復(fù)致電銀保監(jiān)會(huì)或銀行，聲稱“房貸支付不起，如果不給降息就不還了”。

“銀行本身也會(huì)擔(dān)心逾期貸款的產(chǎn)生，早先接到的投訴次數(shù)多了，確實(shí)曾出現(xiàn)過對(duì)存量貸款者進(jìn)行降息的個(gè)例。但相關(guān)個(gè)例的出現(xiàn)，并不意味著存量貸款利率已經(jīng)可以下調(diào)了。中介機(jī)構(gòu)的這種行為，在欺騙貸款者的同時(shí)，也干擾了銀行日常工作?！痹搨€(gè)貸經(jīng)理稱，作為應(yīng)對(duì)，他所在的地方行，目前對(duì)于銀保監(jiān)會(huì)轉(zhuǎn)來的此類投訴電話，“不予理會(huì)”。

違規(guī)貸款或加大資金負(fù)擔(dān)

“還貸潮之下，存量貸款者也不能盲目從眾，尤其需要慎重考慮通過過橋資金提前還貸?！鼻笆龅胤叫袀€(gè)貸經(jīng)理提示。

王玉臣也提到，在房貸置換成經(jīng)營(yíng)貸后，至少存在兩種情況，讓貸款人資金負(fù)擔(dān)加重：其一，一旦發(fā)生銀行抽貸，貸款人將面臨停貸或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，授信也會(huì)受到嚴(yán)重影響；其二，很多貸款人會(huì)在中介的指引下采用過橋貸款結(jié)清房貸，這就產(chǎn)生了新的成本，尤其是在過橋貸款利率顯著高于銀行貸款利率的背景下，一旦后續(xù)貸款人現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，還貸負(fù)擔(dān)更重。

遼寧銀保監(jiān)局近日發(fā)布的《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》也提到，借款人在提前結(jié)清按揭貸款、重新申請(qǐng)“信用貸”“經(jīng)營(yíng)貸”過程中，會(huì)被中介誘導(dǎo)或強(qiáng)制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費(fèi)用、中介服務(wù)費(fèi)用等，實(shí)際綜合成本可能超過銀行房貸利率，知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵害。

對(duì)于出現(xiàn)置換個(gè)人無法及時(shí)償還銀行貸款的情況，梁雪進(jìn)一步分析稱，銀行可能依據(jù)貸款合同向購(gòu)房人主張償還全部貸款、支付利息及違約金等，置換個(gè)人的房產(chǎn)也存在被法拍的風(fēng)險(xiǎn)。