近期，有身邊的朋友問小編，要不要提前還房貸？有的朋友還打算向親人借錢將房貸“應(yīng)還盡快”減少利息支出，以達(dá)到不為銀行“打工”的目的。

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同時，據(jù)媒體報道，部分購房者還會通過中介的過橋資金提前還完房貸后，再將房子抵押給銀行貸出利率更低的經(jīng)營貸還給中介，將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸償還。某大行個貸部人士亦向記者提到，根據(jù)一線業(yè)務(wù)人員的反饋，近期出現(xiàn)的“提前還貸潮”就有此類中介在推波助瀾。

上述情況也大致為目前“打工人”提前還貸的三大資金來源，一是自有資金；二是親友借貸；三是違規(guī)操作的經(jīng)營貸或消費(fèi)貸等。

那么，決定提前還房貸前，需要做好哪些預(yù)判？此次小編采訪加綜合整理了各方分析觀點，跟讀者們分享分享。

經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)判是關(guān)鍵

在做提前還貸的決定前，首先需要明確的是，為何而做，而不是盲目跟風(fēng)。

其實，提前償還房貸潮從2022年二季度就已經(jīng)出現(xiàn)了。近期央行披露的金融機(jī)構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)上也可看出，2022年末的個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%。這是個人住房貸款余額十年來增速首次從雙位數(shù)陡降到幾乎停滯。

究其原因，一方面是房地產(chǎn)銷售低迷，居民房貸需求較弱，2022年房地產(chǎn)銷售全年同比下降27%，而居民中長期貸款全年同比下降了55%；另一方面就是存量房貸借款人開始提前償還貸款。

某股份行金融市場部人士向小編分析稱，居民決定提前還貸的原因主要有兩個：

一是理財收益率跑不贏房貸利率。2022年下半年理財產(chǎn)品收益率持續(xù)下行，甚至出現(xiàn)負(fù)收益，理財贖回使銀行理財規(guī)模下降2.3萬億。而住房貸款的歷史加權(quán)利率卻并未大幅下行，居民面臨著資產(chǎn)收益率和負(fù)債成本的缺口不斷擴(kuò)大的局面，這刺激居民提前還貸意愿大幅上升。

二是預(yù)期依然偏弱。雖然疫情對經(jīng)濟(jì)的影響已經(jīng)減弱，但是目前居民對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期可能仍相對謹(jǐn)慎，這延續(xù)了當(dāng)前居民持續(xù)提前還房貸的行為。

國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融中心主任蔡真向記者表示，疫情三年，對居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生了較大的沖擊，居民部門通過增加儲蓄、減少消費(fèi)、將大部分收入和積蓄用于還債等方式修復(fù)家庭資產(chǎn)負(fù)債表的意愿較為強(qiáng)烈。

另外，此次提前還貸潮還有季節(jié)性因素。

有銀行業(yè)內(nèi)小伙伴表示，一季度是大部分公司集中發(fā)放年終獎或者分紅的時期，居民手上的閑置資金增多，又沒有更好的投資渠道，就會用于提前還貸。

簡單粗暴地來說，其實就是經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致的資產(chǎn)荒。如果未來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，銀行的資產(chǎn)端和企業(yè)都有較高收益資產(chǎn)可投，居民的投資理財收益和企業(yè)經(jīng)營回報率能跑過房貸利率，大家就不會急著提前還房貸了。

因此，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的狀況是決定居民是否提前還房貸的重要前提。

就記者采訪的多位銀行業(yè)小伙伴對此都較為樂觀。

“當(dāng)前居民提前還房貸的行為對國內(nèi)金融市場應(yīng)該不會造成較大的沖擊，今年國內(nèi)的金融市場仍將以經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇為主線。”上述某股份行金融市場部人士認(rèn)為，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)銷售的回暖以及國內(nèi)資產(chǎn)收益轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，今年居民提前還房貸的行為將逐步緩和，難以出現(xiàn)大幅惡化的情景。

國家金融與發(fā)展實驗室近日發(fā)布的一份研報指出，從當(dāng)前數(shù)據(jù)來看，疫情防控政策優(yōu)化對市場有明顯的提振作用。隨著消費(fèi)場景的恢復(fù)和就業(yè)的提升，居民消費(fèi)將進(jìn)一步向潛在增速修復(fù)。預(yù)計2023年經(jīng)濟(jì)增速前低后高，如果市場信心延續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)可能在下半年迎來改善。

資金來源決定未來風(fēng)險

上述提及的宏觀環(huán)境是重要前提，要知道，房貸是一筆中長期資金安排，也是大多普通人能向銀行借到相對較低利息的大額貸款。

光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰通過對2009年以來發(fā)放的按揭貸款進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放，2017-2018年，新發(fā)生按揭貸款利率由基準(zhǔn)利率打折低位大幅上行123個基點至5.55%，2019-2021年在5.3%-5.6%區(qū)間內(nèi)高位運(yùn)行。2017-2021年的利率高位時期，測算存量余額為28.5萬億，占比達(dá)73%左右。

當(dāng)然，是否適合提前還款需要具體情況具體分析。

首先，需要預(yù)判自己未來幾年是否會有大額資金需求，比如養(yǎng)老、醫(yī)療、投資等。

“如果未來幾年有大額資金需求，提前還貸未必是最佳選擇?！毙菆D金融研究院副院長薛洪言在“吳曉波頻道”上表示，提前還貸既是一個短期的資金選擇，也涉及長期資金規(guī)劃。提前還房貸會大量消耗流動性，購房人還要考慮未來幾年的資金規(guī)劃。

某銀行分行個貸部負(fù)責(zé)人向記者坦言，如果手上有閑置資金，又是房貸利率高的群體，預(yù)留部分流動資金后，可以提前還貸減少利息支出。

58安居客研究院院長張波在“吳曉波頻道”上提出，如果手頭有大量閑置資金，并且也不準(zhǔn)備投資資本市場，選擇提前還貸縮額是個減少利息支出的方案，尤其是房貸利率高的群體，更是可以考慮合理做好資金布局，在兼顧家庭支出、資產(chǎn)投資的同時適當(dāng)減少房貸總額度。

“如果你已經(jīng)預(yù)留了3個月以上的月供，而且有穩(wěn)定的工作，建議余錢可以提前還款。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在“吳曉波頻道”上建議稱。

其次，要看借款人的年齡以及還款方式。

張波認(rèn)為，對于年輕群體來說，提前還貸縮期并不可取，這本身并不會降低當(dāng)下的還貸壓力，償貸周期更長壓力更為分散。

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼在媒體上撰文指出，從還款方式看，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款。

另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。

董希淼表示，2023年，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。

最關(guān)鍵的是，要看資金來源的合規(guī)性。

對于市面上暗流涌動的用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸置換房貸的灰色途徑，本身便是違規(guī)操作，需要面臨較大的風(fēng)險。

“如果本身符合經(jīng)營貸的條件，的確是在經(jīng)營公司，所貸資金也是用于公司經(jīng)營，采取經(jīng)營貸置換的方式并無不可，也是符合相關(guān)規(guī)定的?！睆埐ㄌ岢?，用消費(fèi)貸來置換并不可取，一般來說消費(fèi)貸的應(yīng)用范圍都會排除和房地產(chǎn)消費(fèi)相關(guān)的，這一操作本身存在違規(guī)性。

張大偉認(rèn)為，當(dāng)下存在大量的經(jīng)營貸與消費(fèi)貸挪用提前還款，但如果沒有3年內(nèi)還清的能力，不建議使用?！爱吘鼓愫茈y知道政策當(dāng)前非常寬松，會不會過段時間又開始收緊?！?/p>

有銀行業(yè)小伙伴向記者坦言，對于房貸余額存量偏高的銀行來說，其實很難去監(jiān)測客戶的資金來源，目前主要是做好風(fēng)險提示。

北京道譽(yù)聲譽(yù)管理服務(wù)有限公司執(zhí)行董事李利明撰文指出，如果銀行工作人員了解到客戶提前還房貸資金來源于經(jīng)營貸、消費(fèi)貸或者其他渠道的短期資金借貸，就應(yīng)提示客戶，如被發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸或消費(fèi)貸資金用于償還房貸，將會因貸款未能按照指定用途使用而影響到客戶的征信記錄，接下來客戶再想通過按揭貸款購房，貸款申請在任何一家銀行都難以通過，整個計劃安排將被打亂，需要重新考慮。

任何環(huán)節(jié)不順暢或者市場變化都會影響到這類違規(guī)操作是否能夠省錢、短期借貸是否會拖延而被迫違約或者只能接受更高的過橋貸款利率，甚至可能折騰下來曠日持久，最終并沒有起到省錢的效果，甚至可能卷入資金糾紛和司法訴訟。

銀保監(jiān)會在2021年3月聯(lián)合多部門印發(fā)的《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》中明確提到，要對經(jīng)營用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實質(zhì)性審核；要和借款人簽訂資金用途承諾函，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，要立刻收回貸款、壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得與存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機(jī)構(gòu)合作，對存在違法行為的及時移交司法機(jī)關(guān)。