作者：郭子碩

“提前還房貸”近期成了不少購(gòu)房者的“心病”。

“銀行只留了個(gè)電話號(hào)碼，我陸陸續(xù)續(xù)打了十幾個(gè)，終于打通了。”“新房客”張曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，銀行沒(méi)有線上提前還款通道，自己線下跑了好幾趟。

【資料圖】

2022年下半年，張曉剛完成一件人生大事，在華東準(zhǔn)一線城市里擁有了自己的房子。不過(guò)，房產(chǎn)證帶來(lái)的熱乎勁沒(méi)維系多久，綜合考量房?jī)r(jià)表現(xiàn)及自由資金理財(cái)利息差等情況，張曉動(dòng)起提前還款的念頭。

“提前還款是為了降低以后的生活壓力。”張曉這套房產(chǎn)的成交價(jià)約320多萬(wàn)元，首付125萬(wàn)元?，F(xiàn)在張曉還背著200萬(wàn)元的房貸，利率為4.10%。張曉算了一筆賬，如果提前還款20萬(wàn)元，月供不變還款年限縮短5年，利息能少35萬(wàn)多元。一番折騰下，張曉最終成功約到了今年6月提前還貸。

自2022下半年開(kāi)始，有購(gòu)房者反映提前還房貸“變麻煩了”。有銀行將線上還款規(guī)則改為一年只能還4次，且預(yù)約間隔不少于60天；有銀行以業(yè)務(wù)繁忙為由，僅在固定幾個(gè)工作日開(kāi)放受理預(yù)約提前還貸業(yè)務(wù)的窗口；有銀行的個(gè)貸部電話幾乎沒(méi)有接通過(guò)......

社交平臺(tái)上，“提前還貸”成為熱議話題。有購(gòu)房者反映，自己上周去成都某國(guó)有銀行雙流分行預(yù)約還房貸，對(duì)方說(shuō)至少得等到7月。多數(shù)貸款人反映，提前還貸至少要等兩個(gè)月至五個(gè)月。

僅一天可辦理，提還遇花式門檻

同樣被提前還房貸折騰得身心俱疲的購(gòu)房者還有來(lái)自廣州的趙灣。

“還款一年19萬(wàn)元，14.5萬(wàn)元都是利息。”趙灣表示，自己從2022年1月開(kāi)始還房貸，月供接近1.6萬(wàn)元。理財(cái)一年下來(lái)還虧3%，趙灣想著“理財(cái)不如提前還房貸”。

然而，提前還貸在實(shí)際申請(qǐng)中也遇到不少麻煩。趙灣表示，“銀行只有周一、周三和周五能辦提前還款業(yè)務(wù)。最關(guān)鍵是，電話壓根打不通，只能先跑一趟拍下要準(zhǔn)備的資料，第二次才能辦理預(yù)約申請(qǐng)?！睂?duì)此，時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除上述國(guó)有大行的支行外，也有其他國(guó)有大行的某些支行僅周二開(kāi)放辦理提前還款業(yè)務(wù)。

上述銀行提供了兩種提前還款方式，一種是”減少月供，年限不變”；另一種是“月供不變，縮短年限”。前者只需要提供身份證和借款合同，后者需要提供的的資料卻更為復(fù)雜，需要購(gòu)房者提供身份證原件、借款合同、覆蓋月供2倍以上的收入證明、工資卡銀行近半年流水、戶口本、結(jié)婚證等資料。如果選擇第二種，業(yè)務(wù)成功辦理后，銀行需收取300元手續(xù)費(fèi)。

“業(yè)務(wù)初審?fù)ㄟ^(guò)后，（我）還得到網(wǎng)點(diǎn)交300元手續(xù)費(fèi)?！壁w灣很無(wú)奈。對(duì)于提前還款收取手續(xù)費(fèi)一事，時(shí)代周報(bào)記者咨詢其他國(guó)有大行工作人員，工作人員均表示“不需要額外支付手續(xù)費(fèi)”。

像張曉和趙灣一樣，想提前還房貸，但屢屢碰壁的購(gòu)房者不在少數(shù)。觀察下來(lái)，商業(yè)銀行的提前還款渠道并不通暢。多家國(guó)有大行均設(shè)置了服務(wù)提前還款業(yè)務(wù)的人工專線，并且是銀行對(duì)外唯一的咨詢渠道。時(shí)代周報(bào)記者實(shí)地發(fā)現(xiàn)，但好幾家銀行的人工專線處于無(wú)人接聽(tīng)或者無(wú)法接通的狀態(tài)。

有購(gòu)房者向時(shí)代周報(bào)記者反映，銀行辦理提前還房貸的窗口少、業(yè)務(wù)開(kāi)放時(shí)間短、營(yíng)業(yè)廳沒(méi)法辦理提前還貸業(yè)務(wù)等問(wèn)題。時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者的身份咨詢廣州多家銀行工作人員?！霸跔I(yíng)業(yè)廳拿了號(hào)的，當(dāng)天都會(huì)安排辦理。但各支行預(yù)約還款審批和后續(xù)扣款情況不同，要根據(jù)網(wǎng)點(diǎn)情況具體分析?！?一位廣州某國(guó)有大行的客戶經(jīng)理表示。

針對(duì)營(yíng)業(yè)廳不支持辦理提前還貸業(yè)務(wù)，上述客戶經(jīng)理表示?！坝械臓I(yíng)業(yè)廳只是銀行網(wǎng)點(diǎn)，沒(méi)有設(shè)置個(gè)貸部，只有上一級(jí)支行才能處理提前還款的業(yè)務(wù)。并不是提前還款的人多了，才有這個(gè)規(guī)定?！?/p>

“提前還款更劃算”

知乎曾在近日做過(guò)一份調(diào)查。結(jié)果顯示，484名受訪者中有63%選擇“會(huì)提前還房貸”，僅10%選擇“不會(huì)提前還”。為什么購(gòu)房者爭(zhēng)先搶后還房貸？

“房貸利率遠(yuǎn)超市場(chǎng)上大部分理財(cái)收益?！?在北京工作的于杰給出了她的答案。她表示她的房貸利率比理財(cái)收益高多了。據(jù)了解，于杰19年置業(yè)時(shí)房貸利率高達(dá)5.28%，而近兩年收益在5%以上的理財(cái)產(chǎn)品并不常見(jiàn)，而且風(fēng)險(xiǎn)等價(jià)較高。

市場(chǎng)上保本保息的資產(chǎn)配置選擇有限，且定期存款收益和理財(cái)收益跑不過(guò)房貸利率。截至2月9日，六大國(guó)有銀行各期限掛牌存款利率基本相同，三個(gè)月定期存款利率均為1.25%，二年期定期存款利率均為2.15%，三年期定期存款利率均為2.6%，五年期定期存款利率均為2.65%。

據(jù)招商證券銀行業(yè)分析團(tuán)隊(duì)，截至1月31日，現(xiàn)金管理類理財(cái)收益率中樞為2.1%，僅較公募貨基高23BP。其中，國(guó)有大行現(xiàn)金管理類產(chǎn)品的平均7日年化收益率為1.90%，股份行為2.28%，城農(nóng)商行為2.12%。1月下半月，最短持有期固收類、定開(kāi)純固收、定開(kāi)固收+理財(cái)平均半月年化收益率分別為4.2%、2.8%、2.9%，收益率較穩(wěn)定。

此前，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)指出：“購(gòu)房者對(duì)未來(lái)收入的不確定性增加，有焦慮情緒，并且對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期降低，手里有富余資金就想提前還貸，減輕壓力。”

目前，我國(guó)存款規(guī)模仍維持較高水平。截至2022年末，我國(guó)人民幣存款余額258.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比上年同期高2個(gè)百分點(diǎn)。

有分析人士認(rèn)為，個(gè)人按揭貸款是銀行的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，批量提前還房貸會(huì)影響到銀行的營(yíng)收和利潤(rùn)。正因如此，各家銀行對(duì)提前還款設(shè)置了時(shí)間門檻或是違約金門檻，以彌補(bǔ)因購(gòu)房者提前還款合同違約，對(duì)利潤(rùn)、資金安排造成的損失。

不過(guò)，并非所有情況都適合提前還房貸。一名華北區(qū)域房地產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，是否提前還款主要取決于“剩余利息”。如果以等額本息的方式還房貸，前期還的都是利息，而還款時(shí)間已過(guò)半，剩下部分都是本金，并不建議提前還款。（張曉、趙灣、于杰均是化名）