新年前夕，由小區(qū)物業(yè)發(fā)出的一份《住宅物業(yè)費價格處理方案》，讓成都綠地錦都小區(qū)業(yè)主興奮不已。

《方案》中提到，自去年4月小區(qū)首屆業(yè)委會成立后，基于“質價相符”原則，將原來3.2元/平方米的物業(yè)費，調(diào)整為2.81元/平方米，并對此前總計360萬元的物業(yè)費差額以免除物業(yè)費的形式予以沖銷，“一戶至少可以7個月不交物業(yè)費”。

(資料圖片)

近日，紅星新聞記者采訪了解到，成都綠地錦都小區(qū)的業(yè)委會成員年齡基本在30至40歲之間，本科以上學歷占一半，涵蓋教師、律師、財務、建筑等職業(yè)。在這樣一群年輕且專業(yè)的業(yè)委會成員帶領下，取得了符合住戶利益的成果。在全國范圍內(nèi)，不少居住小區(qū)成立業(yè)委會頻頻遭遇困難，甚至“流產(chǎn)”，該小區(qū)的做法或許能提供一些新想法、新思路。

▲綠地錦都小區(qū)業(yè)委會辦公室

第一步：群眾基礎

幾年前的車位費維權成功，讓大家有了信任

2022年4月23日，在成都綠地錦都小區(qū)首屆業(yè)委會成立當天，小區(qū)公眾號發(fā)出一封鳴謝信：“今天是小區(qū)籌建業(yè)委會的第146天，投票戶數(shù)完成1231份，投票比高達76.46%，這些成績離不開為小區(qū)辛苦付出的13名籌備組成員，離不開小區(qū)71位幕后志愿者的辛勤努力……大家不辭辛苦、不求報酬、擠出工作休息時間打電話、發(fā)微信、掃樓……每一票都凝聚臺前幕后眾多業(yè)主鄰居的心血！”

如今，業(yè)委會成立不到一年時間，不僅拿回了屬于業(yè)主的67萬元公區(qū)收益（小區(qū)公共區(qū)域帶來的利潤收益，如電梯廣告費、停車費收益等），還將原來3.2元/平方米的物業(yè)費降至2.81元/平方米，此前多交的約360萬元差額也將以免除物業(yè)費的形式返還，“算下來，一戶至少可以7個月不交物業(yè)費?！睒I(yè)委會委員修孝春說。

他們是如何做到的？1月29日，在該小區(qū)業(yè)委會辦公室，紅星新聞記者見到幾位業(yè)委會及籌備組成員，聽他們講述這其中的過程。

作為律師，也是小區(qū)首屆業(yè)委會委員之一的劉海光認為，成立業(yè)委會是有一定群眾基礎的。因為早在2017年交房后不久，物業(yè)就在車位不具備使用條件以及逾期交付的情況下進行收費，當時幾位業(yè)主便帶頭成立“維權小組”，委托他和物業(yè)、開發(fā)商進行談判。最終，在大家的共同努力下，每位車位業(yè)主獲賠5000元?！斑@件事情增加了業(yè)主間的了解與凝聚力。這之后，小區(qū)內(nèi)就涌現(xiàn)出一批年輕、積極的志愿者，大家越來越團結?！?/p>

劉海光表示，大家相互了解、信任，在投票時才能“放心”。

▲綠地錦都小區(qū)

第二步：成立業(yè)委會

籌備過程困難重重，大家一起“闖關”

感受到對小區(qū)的治理“僅依靠個人力量是不行的”，2021年底，小區(qū)開始謀劃成立業(yè)委會。

成立業(yè)委會并不輕松。在細致了解后，大家才知道，這其中涉及向開發(fā)商爭取籌備資金、向街道遞交聯(lián)名申請、成立籌備組、表決通過“三個文本”（即：小區(qū)管理規(guī)約、議事規(guī)則、業(yè)委會議事規(guī)則）、召開業(yè)主大會等諸多事宜。

這其中最為艱難的，是涉及業(yè)主個人信息的收集問題。據(jù)籌備組成員劉女士介紹，根據(jù)規(guī)定，在遞交聯(lián)名申請、召開業(yè)主大會等多個事項時，均需提交業(yè)主的個人身份證復印件、房產(chǎn)證復印件并親自簽字。而小區(qū)內(nèi)的業(yè)主來自四面八方，如何讓對方把自己的信息交給你，劉女士說，“那時簡直是苦口婆心，啥子方法都用盡了。”

據(jù)了解，遞交聯(lián)名申請階段需要提供170余名業(yè)主的個人資料，靠著此前車位“維權小組”的幾十名志愿者多方奔走，在三天內(nèi)就“超額”完成了任務。

▲統(tǒng)計票數(shù) 受訪者供圖

而在籌備階段，根據(jù)規(guī)定，成立業(yè)委會要召開業(yè)主大會，表決的面積和人數(shù)都應當達到小區(qū)的“雙三分之二”（即專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主，人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決）。綠地錦都小區(qū)有1776戶，那么，至少需要近1200戶的表決，“比聯(lián)名申請時多了近7倍。”且根據(jù)當時規(guī)定，在遞交聯(lián)名申請后，小區(qū)要在90天內(nèi)召開業(yè)主大會，“否則解散”，重頭再來。

這90天內(nèi)，需要確定籌備組成員，對小區(qū)的“三個文本”進行修改、公示。

時間緊，任務重。除了此前積攢的“群眾基礎”外，志愿者們和籌備組成員挨個打電話、發(fā)微信，并在各單元、各電梯粘貼文本、安裝投票箱，挨家挨戶上門做工作。為了提高效率，他們在一棟樓選了一個“總管理”，每四層樓選一個“小管理”，層層推進。

不愿參與的，他們就耐心動員數(shù)小時；無法到現(xiàn)場的，他們就通過線上投票以及授權等形式投票；甚至還通過業(yè)主孩子去說服，“去跟你奶奶說一下，把票投了”。后來他們專門申請了小區(qū)的工作微信號進行溝通、傳遞資料，“公對公”以后，進度提升不少。

那時，籌備組成員以及志愿者近八成都在上班，工作之余，他們要為小區(qū)的公益事業(yè)獻出精力與時間，面對家人的不理解，他們常常要相互鼓勵，接力完成。那時大家都在說，“如果這次整不成，我們都不干了?！?/p>

最終，結果是滿意的，業(yè)主大會成立當天不僅超額完成“雙三分之二”的任務，還高票通過了表決的三個議題。

▲小區(qū)志愿者 受訪者供圖

第三步：專業(yè)且有策略

業(yè)委會成員“搭配合理”，不與物業(yè)“對立”

曾經(jīng)，有的業(yè)主反映問題“直到前物業(yè)經(jīng)理走了，都還一個沒解決”，而業(yè)委會上崗后就火速“開工”，學習法律、物業(yè)知識。在監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)過程中，他們發(fā)現(xiàn)“漏洞”，便去多個政府部門咨詢，最終成功地將物業(yè)費從3.2元/平方米降至2.81元/平方米，還將之前多繳納的約360萬元差額補了回來，成功維護了業(yè)主的利益。

籌備組成員劉女士說，此消息一出，小區(qū)內(nèi)沸騰了，“那些當時不愿參與投票，覺得‘不差這一票’的業(yè)主都不好意思，覺得自己‘欠考慮’?！?/p>

相比其他小區(qū)成立業(yè)委會頻頻“流產(chǎn)”，他們?yōu)槭裁磿淮纬晒Γ?/p>

業(yè)委會委員吳繼華認為，11名業(yè)委會成員年齡基本在30至40歲之間，本科以上學歷占一半，職業(yè)有教師、律師、心理咨詢師、財務、建筑專業(yè)人員等，“專業(yè)搭配合理，年輕、有朝氣。”在成立過程中，需要涉及的專業(yè)問題，他們各自負責一塊，為業(yè)委會在90天（最新規(guī)定為六個月）內(nèi)成立節(jié)省了時間。

▲小區(qū)業(yè)委會成員 受訪者供圖

此外，劉海光認為，街道、社區(qū)的支持指導也離不開，“如果沒有這些的支持，很難開展工作。”

與一些小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)站在對立面不同，劉海光說，他們從成立之初，就是柔中帶剛，有策略地和物業(yè)坐下來談。物業(yè)也相對配合，沒有想方設法地進行阻止?！白詈笤S多問題完全都是通過談判方式達成了友好協(xié)商?！?/p>

他們認為，在小區(qū)管理中，業(yè)委會其實就是一條紐帶，雖然業(yè)主可以行使權利，但由于不懂法或是個體維權成本較高，業(yè)主一般會選擇隱忍。若沒有業(yè)委會去平衡關系，業(yè)主的權利有時會得不到保障。

在成都，乃至全國，不少小區(qū)成立業(yè)委會的過程中，常常因各種原因半路“退堂”，或者達不到預期。而綠地錦都小區(qū)業(yè)主希望更多的小區(qū)能夠看到他們的做法，作為借鑒。

在綠地錦都小區(qū)，如今有不少業(yè)主都稱自己有了“當家作主”的感覺。而在即將到來的3月，小區(qū)還將召開業(yè)主大會，決定67萬元公區(qū)收益的使用問題。

物業(yè)聲音：本來就是希望把小區(qū)建設得更好

2日，綠地錦都小區(qū)物業(yè)的負責人在接受紅星新聞記者采訪時表示，本來物業(yè)和業(yè)主就是朝著把小區(qū)建設得越來越好的目標而共同努力。從物業(yè)服務來講，業(yè)主就是物業(yè)的“衣食父母”，物業(yè)尊重、重視業(yè)主，處理業(yè)主訴求也是應該做的。她在該小區(qū)工作四年，對整個小區(qū)的業(yè)主素質，對業(yè)主對物業(yè)的包容與理解都給予很高評價。物業(yè)也支持小區(qū)成立業(yè)委會，因此他們都是開誠布公地同業(yè)主進行溝通。

▲小區(qū)升級后的兒童樂園

而據(jù)成都某小區(qū)物業(yè)負責人胡先生介紹，其實，大多物業(yè)公司是希望小區(qū)成立業(yè)委會的，除了可以分擔責任外，也可以成為同業(yè)主溝通的橋梁，“避免中間產(chǎn)生誤會”，便于小區(qū)管理。但也有物業(yè)不希望成立業(yè)委會，是因為擔心業(yè)委會成立后，物業(yè)服務跟不上而被“炒魷魚”，擔心利益分配不均，從而產(chǎn)生矛盾。

他認為，在成立業(yè)委會時，應注意公平、公正，選擇業(yè)委會成員也要選擇真心實意為小區(qū)服務的業(yè)主，隨時進行監(jiān)督，公示，因為業(yè)委會掌管了小區(qū)的各項收益，“難免會有人在利益面前站不穩(wěn)腳。”

律師：成立業(yè)委會應注意程序的合法性

上海市尚法律師事務所房地產(chǎn)部主任律師唐震東接手了許多有關物業(yè)方面的案件。他認為，部分小區(qū)難以成立業(yè)委會的原因主要有：業(yè)主不熟悉依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)委會的條件和法律流程，缺乏必要數(shù)量的（5-11人以上）既熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，又具有一定組織能力且具備必要工作時間、符合條件的、有公信力的業(yè)委會委員候選人。

他建議，大家應學習相關法律流程或委托專業(yè)人士進行指導，并取得區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府居委會的支持，再由20%（各地標準不一）以上業(yè)主聯(lián)名向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

同時，在選舉過程中，業(yè)主要注意程序的合法性，“尤其要確認參與表決票數(shù)及其同意票數(shù)是否符合《民法典》第二百七十八條的要求。”唐震東還表示，業(yè)委會候選人的人數(shù)應當大于當選人人數(shù)，候選人應當具備業(yè)主身份并符合當選條件。

多年以來，人們見慣了物業(yè)費漲價的新聞，有的小區(qū)甚至連年漲物業(yè)費，讓業(yè)主感覺吃不消，卻鮮有物業(yè)費降價的做法。因此，成都綠地錦都小區(qū)被不少網(wǎng)友稱贊為“別人家的小區(qū)”，“這才是真心實意為小區(qū)服務的業(yè)委會，關鍵時刻真靠譜！”