記者/ 紀(jì)佳文

編輯/ 石愛華

(資料圖)

銀行職員拿著房產(chǎn)證，告知業(yè)主會將其存放在銀行并辦理銀行貸款，但業(yè)主事后發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)還是被私自抵押給了民間放貸人

房子過戶半個月后，警方電話通知王纓，她的房產(chǎn)在出售中出了問題，很可能拿不到500多萬元的尾款。

在這場交易中，王纓自認(rèn)為已經(jīng)足夠謹(jǐn)慎。收到首付款、房子被過戶給買家后，她親自將新產(chǎn)權(quán)證送去銀行抵押，以確保買方按照約定從銀行貸款，還清她的尾款。但事后她查到的信息卻是，房子被私下抵押給了民間放貸人。

交給銀行的房產(chǎn)證如何又被轉(zhuǎn)押到了民間放貸人手里？銀行柜員、中介、買家到底是什么關(guān)系？王纓事后從警方口中得知，這場二手房交易，是一場早就布好的騙局。

王纓將閑置的房子賣掉后，久久沒有收到尾款

一場“表演”

王纓家的房子位于廈門市思明區(qū)，一直以來，她都想將這套183平米的閑置房產(chǎn)進(jìn)行出租。

租客沒等到，買家卻找上了門。2022年8月，一名自稱是華恒房地產(chǎn)的中介主動聯(lián)系了王纓的丈夫，稱有買家有意購房，詢問其要不要將房子賣出。經(jīng)過協(xié)商，王纓與一位名叫胡青青的買家以780萬的價格達(dá)成一致，在中介的安排下，他們相約見面簽合同。

8月16日，在一家咖啡店門口，王纓見到了華恒的中介和另一家房產(chǎn)中介人員王磊，以及買家胡青青的表妹李靜。王磊告訴王纓，他幫胡青青代理過好幾次房產(chǎn)交易，胡青青目前從事短視頻行業(yè)。

雙方簽署的《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》顯示，房子的首付款于解押當(dāng)日由買家支付給賣家。另外，買家向銀行申請組合貸（公積金貸款加上按揭商業(yè)貸款）540萬元，貸款由銀行直接轉(zhuǎn)到賣家賬戶。如果實(shí)際放款金額小于申請金額，買家要在放款后3日內(nèi)以現(xiàn)金形式補(bǔ)齊房款。簽完協(xié)議，王纓收到李靜轉(zhuǎn)來的10萬元定金。

協(xié)議還約定，買賣雙方在簽訂《廈門市存量房買賣合同》7天內(nèi)，到銀行辦理按揭貸款手續(xù)，并在拿到新產(chǎn)權(quán)證當(dāng)天辦理抵押登記手續(xù)，尾款截止支付日期是取得產(chǎn)權(quán)證后80天。此次簽約之后，關(guān)于過戶貸款等事宜，王纓一直與王磊聯(lián)絡(luò)。

8月22日，王纓收到了230萬元首付款。辦理房產(chǎn)解押后，幾人到光大銀行集美支行辦理貸款所需的手續(xù)。銀行工作人員劉巖接待了他們。王纓記得，劉巖先是拿出了一份文件讓買賣雙方簽字，內(nèi)容是關(guān)于房屋貸款的一些條款，又要了她的身份證和銀行卡去復(fù)印，稱貸款會轉(zhuǎn)到這張卡里。

王纓詢問銀行工作人員有沒有統(tǒng)一放款的憑證，劉巖告訴她“現(xiàn)在都是電子版，沒有紙質(zhì)憑證”。劉巖向她透露，胡青青是他們的大客戶，銀行已經(jīng)確認(rèn)過，胡青青有貸款資質(zhì)，讓她不用擔(dān)心放款的問題。

王纓也有顧慮，她曾看過發(fā)生在重慶的二手房交易詐騙新聞：買賣雙方原本約定以首付款加按揭貸款的形式交易，但房子過戶后，買家卻私自取消貸款申請，并將房子抵押到別處套現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主拿不到尾款。

“像重慶這種情況，不會發(fā)生吧？”王纓有點(diǎn)不放心，特意向銀行工作人員劉巖確認(rèn)。劉巖向她保證，如果買家私自到銀行取走房產(chǎn)證，他一定會通知她。

從銀行出來，幾人去了附近的鷺江公證處，王纓將房產(chǎn)過戶到了胡青青名下。

第二天，王纓提出和中介一起去領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證，但中介讓她直接到銀行等待。下午，王纓在銀行見到了王磊，兩人一起將新的房產(chǎn)證交到劉巖手中。期間，劉巖告訴她，一定能夠拿到尾款，還稱以胡青青的積蓄，即使貸款批不下來，胡青青也有能力付現(xiàn)給她。

親手將房產(chǎn)證交給劉巖后，王纓以為順利完成了抵押環(huán)節(jié)。直到后來接到警察電話她才明白，這場交易，是中介和銀行工作人員聯(lián)合起來給她演的一出戲。

警方立案通知書，據(jù)王纓所知，廈門至少有二十多位業(yè)主和她一樣，陷入這伙人的二手房騙局

銀行職員參與其中

中秋假期，王纓接到警方的電話，得知她的房產(chǎn)交易出了問題。原來，找她買房的胡青青只是房屋代持人，實(shí)際持有人是一個名為賴國慶的人，其名下多套房產(chǎn)未支付尾款。警方告訴她，目前已經(jīng)接到多位業(yè)主報案，稱自己拿不到尾款；此外，市房產(chǎn)交易中心也向公安反映，買家胡青青在十天左右的時間里，交易了三套180平米以上的房子。

當(dāng)天，王纓查到的抵押信息顯示，房子未在光大銀行集美支行辦理貸款，而是被抵押給私人放貸者。事情敗露后，王纓給中介王磊打電話，對方表示不清楚具體情況，正在公安局做筆錄，會配合警方調(diào)查。

據(jù)胡青青跟警方交代，自己是一家KTV的保安，2021年8月開始，他幫賴國慶代持房產(chǎn)，付給業(yè)主的房款由賴國慶轉(zhuǎn)給他。房子過戶后，賴國慶安排代持人和放貸人見面，地點(diǎn)在集美區(qū)行政服務(wù)中心大樓里，抵押貸款的材料一般是對方提前準(zhǔn)備好的。收到的抵押貸款，胡青青按照賴國慶的要求，轉(zhuǎn)給指定的人。

賴國慶承諾胡青青，房子賣掉后支付他純利潤的20%，尾款由賴國慶付給業(yè)主。事發(fā)前，胡青青一共代持了4套房產(chǎn)，其中3套沒有結(jié)清。

王纓后來了解到，在廈門，和她一樣因卷入騙局的未收到尾款的還有20多戶，涉案房產(chǎn)均為180平米以上的大戶型。按照廈門市購房政策，180平以上的房子不限購。賴國慶通過幾名房產(chǎn)中介尋找房源，安排代持人支付首付款后將房子過戶，謊稱到銀行辦理貸款，私下將房子抵押給許宏偉等放貸人。

警方的詢問筆錄顯示，賴國慶稱自己購買多套房產(chǎn)的目的是炒房，合作的中介主要是集源佳的員工王磊、沈某昌。賴國慶稱，他們交易前通過視頻看房，所得款項(xiàng)并沒有用來高消費(fèi)，而是用來支付前業(yè)主的尾款，以及安排其他代持人購買新房子。

為了能盡快將到手的房產(chǎn)套現(xiàn)，賴國慶沒有按照正規(guī)流程等待銀行放款，而是在房產(chǎn)過戶當(dāng)天將房產(chǎn)抵押給許宏偉介紹的“金主”，獲得抵押款。借款合同期限一般為一年，月息1.7%。光大銀行集美支行的工作人員劉巖、民生銀行集美支行的沈某欽從部分交易中獲利，每戶2000-3000元。

賴國慶稱，自己原來是做直播帶貨的，從2021年7月開始炒房，代持人大多是之前招來對接一些對外業(yè)務(wù)，包括財務(wù)。

代持人李靜在詢問筆錄中說，自己2021年5月到賴國慶的公司做主播，后來因家里需要資金，開始幫賴國慶代持房產(chǎn)，主要的合作者就是王磊等三名中介。正常情況下，他們的模式是拿下一套房子的貸款資金去償還上一套房子的尾款。

王纓提供的立案通知書顯示，針對賴國慶涉嫌合同詐騙一案，廈門市公安局集美分局認(rèn)為有犯罪事實(shí)發(fā)生，并已立案偵查。記者了解到，涉案房產(chǎn)共26戶，涉案金額達(dá)1.2億。

事發(fā)之后，銀行組織業(yè)主協(xié)商后續(xù)問題

缺少資金監(jiān)管的“組合貸”

這場騙局，原本有機(jī)會避免。

為了降低二手房交易的資金風(fēng)險，國內(nèi)多個城市實(shí)行存量房交易資金監(jiān)管模式，在交易完成后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金才會劃到賣家賬戶，買家拿到房產(chǎn)證，確保雙方“一手交錢，一手交貨”。

2017年，廈門市住房保障和房屋管理局、人民銀行廈門市中心支行共同發(fā)布《廈門市存量房交易資金監(jiān)管辦法》，委托廈門市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司作為交易保證機(jī)構(gòu)，在市內(nèi)五個行政服務(wù)中心設(shè)立窗口，負(fù)責(zé)廈門市二手房交易資金監(jiān)管工作。

資金監(jiān)管遵循自愿原則，對于不選擇交易資金監(jiān)管的，應(yīng)當(dāng)簽署交易資金自行劃轉(zhuǎn)聲明，并自行承擔(dān)交易過程中發(fā)生的資金風(fēng)險。

簽居間協(xié)議當(dāng)天，王纓擔(dān)心資金安全，曾提出要通過置業(yè)擔(dān)保（即上文所述資金監(jiān)管）交易。中介王磊沒有表示反對，只是說辦理資金監(jiān)管的話要去光大銀行辦理貸款。

銀行工作員工劉巖說，如果這時辦置業(yè)擔(dān)保，手續(xù)會比較麻煩，需要王纓先把首付款退還給買家，再重新簽協(xié)議進(jìn)行交易。王磊稱，在二手房交易中，一般都是買家擔(dān)心付款后拿不到房子，很少會有賣家拿不到尾款。劉巖讓王纓放心，稱貸款一定能夠辦下來。在兩人勸說下，她最終打消了辦理置業(yè)擔(dān)保的念頭。

王纓以為，已經(jīng)在銀行辦理了相關(guān)手續(xù)，過戶后也親自將房產(chǎn)證交給了銀行，貸款不會再出問題。而實(shí)際上，買家并沒有將房子抵押給銀行的打算，也并未真正地提出過貸款申請。事后，她才想到，過戶后中介不讓她一起去領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證，很可能是為了先私下辦理抵押手續(xù)，將房子抵押給私人。

有業(yè)主懷疑，涉案的兩位銀行工作人員是騙局的“幫兇”。記者從一名業(yè)主與光大銀行劉巖的通話和聊天記錄中得知，過戶后，業(yè)主和中介一起將產(chǎn)權(quán)證送到銀行，放入保險柜中。之后，劉巖向業(yè)主透露商業(yè)貸款已通過預(yù)審批、客戶賬上資金充足等信息。等業(yè)主發(fā)現(xiàn)被騙，劉巖才承認(rèn)，代持人并沒有在銀行申請貸款。且據(jù)業(yè)主事后了解，不少代持人都沒有穩(wěn)定的工作，更別提“優(yōu)質(zhì)客戶、資金充足”了。

記者從當(dāng)?shù)貛孜环慨a(chǎn)中介處了解到，如果是普通的商業(yè)按揭貸款，買家需要在過戶前向銀行提出貸款申請，銀行預(yù)審批通過后，才會將房子過戶到買家名下。但組合貸和普通的商業(yè)按揭貸款不同，沒有預(yù)審批環(huán)節(jié)，在房子過戶后才能進(jìn)入正式審批流程。過戶前，買家需要提供身份證、戶口簿、征信報告、收入證明、公積金繳存證明等材料，由銀行先審核買家的貸款資質(zhì)。而據(jù)代持人胡青青的說法，被安排跟著中介去銀行時，銀行沒有看他的相關(guān)證件。

上述《辦法》中提到，存量房交易資金，是指存量房所有權(quán)人與買受人簽訂的存量房買賣合同中約定的除定金以外的房價款（包括商業(yè)貸款和公積金貸款）。而集美區(qū)行政服務(wù)中心資金監(jiān)管受理窗口的工作人員稱，組合貸因?yàn)榘e金貸款，無法辦理資金監(jiān)管，“公積金貸款，必須先將房子過戶，提交新的產(chǎn)權(quán)證，公積金中心才能審批貸款?！闭蛉绱耍婕肮e金貸款的交易無法實(shí)現(xiàn)買賣雙方所期望的“一手交錢，一手交貨”。

針對組合貸的資金監(jiān)管模式，不同城市的處理方式不同。北京鏈家一名中介人員告訴深一度記者，按照北京的二手房交易流程，無論是按揭貸款還是組合貸，都是在房子過戶前，買賣雙方到銀行辦理貸款手續(xù)，銀行同意貸款，發(fā)出批貸函后，才能進(jìn)行過戶，“先過戶的話，如果貸款到不了位，就出問題了?！?/p>

廈門市集美區(qū)行政服務(wù)中心設(shè)有資金監(jiān)管受理窗口，但涉及公積金的貸款部分尚不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”的監(jiān)管

維權(quán)之困

二手房交易涉及多個環(huán)節(jié)，一場“成功”的騙局，可能需要中介、代持人、銀行工作人員、“金主”等各方的配合。

事后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，有人在這場騙局中扮演了多重角色。業(yè)主提供的一份房屋所有權(quán)登記表顯示，負(fù)責(zé)王纓及其他多位業(yè)主房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的中介王磊，是其中一套涉案房產(chǎn)的“買家”，即代持人；還有人既是放貸者，又是代持人。

一名業(yè)主與中介王磊的聊天截圖顯示，當(dāng)詢問其放款進(jìn)度時，王磊稱，房子是2022年7月14號抵押的，9月5號之前會放款。實(shí)際上，房子早已被抵押給“金主”。

近年來，各地發(fā)生過多起類似的二手房買賣詐騙案，這些案例不乏相似點(diǎn)：以少量首付款為誘餌，利用制度漏洞或是人為跳過正規(guī)流程，提前將房產(chǎn)過戶到代持人名下，再私自將房產(chǎn)抵押套現(xiàn)。而這類案件中，業(yè)主們追回房子的訴求，往往會被卡在“抵押權(quán)”上。

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，在案件偵查期間，具有抵押權(quán)的“放貸人”，在多個法院提起民事訴訟，要求拍賣涉案房產(chǎn)。一旦房產(chǎn)被拍賣，業(yè)主可能很難再要回房子。

《最高人民法院關(guān)于刑事裁判涉財產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》第十一條第二款規(guī)定，第三人善意取得涉案財物的，執(zhí)行程序中不予追繳。也就是說，“金主”的抵押權(quán)是否受法律保護(hù)，取決于其取得涉案房產(chǎn)是否屬于善意取得。

江蘇三法律師事務(wù)所合伙人楊冬解釋了二手房買賣詐騙案件中抵押權(quán)人符合“善意”的幾個要素。首先，是放貸者對詐騙事實(shí)不知情；第二，是放貸者無過錯，即按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)辦事并盡到審查義務(wù)。第三，是有對價，即放貸者取得抵押權(quán)的同時，確實(shí)放出了一定數(shù)額的款項(xiàng)。如果抵押權(quán)人不符合“善意第三人”的條件，則抵押權(quán)或可撤銷。

涉案業(yè)主認(rèn)為，抵押權(quán)人幫助賴國慶等人將騙取的房產(chǎn)價值套現(xiàn)，取得房產(chǎn)并非“善意”。許宏偉等抵押權(quán)人多來自同一地區(qū)，相關(guān)銀行賬戶流水，與抵押權(quán)人之間的資金往來非常頻繁。多名代持人在警方的詢問記錄中提到，辦理抵押前，“金主”并沒有了解過房子的基本情況以及代持人的收入和征信，抵押貸款的材料是許宏偉提前準(zhǔn)備好的，不用出示任何個人資料，一般抵押當(dāng)天，代持人就能收到貸款。

賴國慶也在一份“情況說明”中提到，許宏偉等放貸人對“抵押房產(chǎn)的人是代持人而非真正買家”一事，事先知情。

《關(guān)于辦理詐騙刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條提到，行為人將騙取的財產(chǎn)用于清償債務(wù)或者轉(zhuǎn)移給他人的，如對方當(dāng)事人明知是欺詐行為，或?qū)Ψ饺〉迷p騙財物系源于非法債務(wù)或者違法犯罪活動的，應(yīng)當(dāng)依法收回。

目前，廈門市公安局集美分局已經(jīng)以涉嫌合同詐騙罪對賴國慶以及涉案的代持人、中介和銀行工作人員采取強(qiáng)制措施。

（為保護(hù)采訪對象隱私，文中涉及人員均為化名）