作者：劉新歌

剛剛交完2022年的答卷，房企又開啟新一年銷售大戰(zhàn)。

【資料圖】

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

1月31日，中指研究院發(fā)布1月房企銷售業(yè)績排行榜，保利發(fā)展以295億元銷售額位居榜首，萬科、碧桂園分別以278億元、270億元分列第二、第三名。

在2022年1月召開的年度工作會議上，保利發(fā)展提出“進三爭一”的新階段目標(biāo)。彼時的保利發(fā)展也許對這個目標(biāo)還沒有足夠信心，2022年4月舉行的2021年度業(yè)績會上，董事長劉平又進一步表示，“進三爭一”不能簡單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實力的領(lǐng)先。

一年后，保利發(fā)展就做到了銷售排名的“爭一”。不過，保利發(fā)展的這次進階多少有點“同行襯托”的成分。與去年同期相比，保利發(fā)展并未有太大進步，銷售額僅增加了16億元，而同為TOP3的碧桂園下降超四成、萬科同比減少57億元。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，碧桂園、萬科位列銷售榜第一、第二名，銷售額分別為504億元、335億元，而排名第三的保利發(fā)展銷售業(yè)績?yōu)?79億元。

對行業(yè)TOP1的地位，保利發(fā)展或許是陌生的。2012年邁入千億門檻時，保利發(fā)展的銷售排名在萬科、綠地之后，位居行業(yè)第三。此后多年，保利發(fā)展被崛起的高周轉(zhuǎn)民企碧桂園、恒大、融創(chuàng)等擠出前三，常年在行業(yè)第五名左后徘徊，“重返前三”也成了前任董事長宋廣菊直至退休仍未達到的目標(biāo)。

近年來，隨著行業(yè)調(diào)控持續(xù)深入，高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，恒大、融創(chuàng)也出現(xiàn)流動性危機，央企保利發(fā)展等來了“穩(wěn)穩(wěn)的幸?！保?022年9月起穩(wěn)居行業(yè)第二名，此次又實現(xiàn)登頂。

TOP10房企里，央企、國企的坐席有所增加，去年1月TOP10陣營中的融創(chuàng)、龍湖、金地已退出，珠海國資房企華發(fā)股份、廈門國資房企建發(fā)房產(chǎn)進階，另外杭州房企濱江集團首次邁入TOP10陣營。

值得注意的是，這是濱江集團首次進入銷售TOP10。在過去一兩年內(nèi)，行業(yè)坐席重新洗牌時，這家區(qū)域性民營房企靠著審慎的發(fā)展策略和低于行業(yè)均值的融資成本，避免了同行的流動性困境，銷售排行穩(wěn)中有進。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，濱江2017年至2021年的平均融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%和4.9%，2022年上半年更是進一步下降至4.7%。

整體來看，房地產(chǎn)銷售并未實現(xiàn)“開門紅”，大多數(shù)房企的銷售仍然承壓。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企1月份銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點。此外，克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，40個重點城市在春節(jié)周成交量為35.7萬平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到32%。

各陣營房企銷售額增速均有所下滑，其中TOP10房企銷售額均值為177.9億元，較上年下降27.6%；TOP11-30房企銷售額均值為61.0億元，較上年下降29.3%。TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為27.3億元和13.5億元，同比分別下降42.2%和35.7%。

房企規(guī)模也在進一步縮小。1月份，銷售額超百億房企13家，較去年同期減少2家，銷售額均值160.8億元；第二陣營（50-100億）企業(yè)9家，較去年同期減少13家，銷售額均值64.9億元。第三陣營（30-50億）企業(yè)14家，較去年同期減少6家。第四陣營（30億以下）企業(yè)數(shù)量則較去年同期增加了21家，達64家。

不過，自2022年四季度以來，支持樓市復(fù)蘇的政策不斷推出。今年農(nóng)歷春節(jié)后，多地下調(diào)首套房貸利率下限。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，春節(jié)后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，最低降至3.7%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，短期來看，供需兩端政策將繼續(xù)加快落實，一二線城市住房需求旺盛，隨著更多城市跟進放松限購限貸政策，有望率先迎來市場復(fù)蘇，樓市“小陽春”或?qū)⒃诓糠殖鞘谐霈F(xiàn)。但對于大部分城市而言，經(jīng)濟環(huán)境以及房價預(yù)期仍較弱，市場修復(fù)需要更長時間。