【編者的話】

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2022年是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的一年。在疫情沖擊及居民預(yù)期收入下降背景下，部分購房需求延遲釋放；同時，房企信用危機頻頻爆發(fā)，購房者觀望情緒漸濃，銷售端表現(xiàn)乏力。不過，從2022年年初開始各地支持房地產(chǎn)的利好政策輪番出臺。中央層面則重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”地位，并出臺多項政策工具支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在中央重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)背景下，2023年樓市發(fā)展變局備受關(guān)注。澎湃新聞特推出樓市展望系列，研判新一年房地產(chǎn)市場走勢。

近期，澎湃新聞專訪中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)理事、房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任王業(yè)強，就2023年房地產(chǎn)市場趨勢、房價及入市機會等話題進(jìn)行深入分析與展望。

王業(yè)強認(rèn)為，中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，實質(zhì)上是對過去過嚴(yán)措施的糾偏。隨著過嚴(yán)措施的逐步退出，房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)將會逐漸恢復(fù)。

面對下行的樓市，2022年以來，官方多次發(fā)聲鼓勵住房消費，如何平衡 “房住不炒”及“鼓勵住房消費”之間的關(guān)系也值得關(guān)注。

王業(yè)強認(rèn)為，“房住不炒”與“鼓勵住房消費”并不矛盾，“房住不炒”是形成穩(wěn)定樓市調(diào)控預(yù)期的保證，“鼓勵住房消費”是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的基石。

王業(yè)強提到，2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，是著眼于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整的現(xiàn)實做出的決策，但中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的基調(diào)不變，就是“房住不炒”，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。一旦房價出現(xiàn)大幅上漲的苗頭，退出的嚴(yán)厲調(diào)控政策將會重新回歸市場。因此，寬松政策效應(yīng)的疊加將會推動房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)，走出低谷，而房價穩(wěn)定則是決定寬松政策是否持續(xù)的砝碼。房價不會出現(xiàn)2016年的大幅上漲局面。

對于今年的房地產(chǎn)趨勢，王業(yè)強提到，房地產(chǎn)市場經(jīng)過3年疫情沖擊，目前處于一個市場的谷底。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也將在2023年得到恢復(fù)，3年來積壓的剛需和改善需求都將會在2023年出現(xiàn)一個爆發(fā)。因此，從短期來看，2023年是入市的一個較好時機。

房地產(chǎn)仍將存在高速增長狀態(tài)的可能

澎湃新聞：2022年12月底，中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，接下來房地產(chǎn)還能回到之前高增長狀態(tài)嗎？

王業(yè)強：中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，是對房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)的回歸。房地產(chǎn)是一個事關(guān)國計民生的產(chǎn)業(yè)，在任何國家，都應(yīng)該是支柱產(chǎn)業(yè)。我們國家過去幾年，房地產(chǎn)市場過熱，帶來了一系列問題，中央提出“房住不炒”，意圖是維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。然而，一些過嚴(yán)的措施對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。此次重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，實質(zhì)上是對過去過嚴(yán)措施的糾偏。隨著過嚴(yán)措施的逐步退出，房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)將會逐漸恢復(fù)。房地產(chǎn)本身經(jīng)過20多年的市場化改革，已經(jīng)達(dá)到了一個較高的發(fā)展水平，過去粗放的發(fā)展模式必將發(fā)生變化，未來將進(jìn)入一個高質(zhì)量發(fā)展的時期。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級是一個必然的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式也將隨著產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級發(fā)生變化。如近期中央政治局會議提到房地產(chǎn)發(fā)展新模式，在房地產(chǎn)新模式確立之后，我國房地產(chǎn)仍將存在出現(xiàn)一個高速增長狀態(tài)的可能。

澎湃新聞：住建部部長倪虹指出今年住建部門工作核心是精準(zhǔn)，并提出“對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持”。后續(xù)，樓市調(diào)控政策還有哪些空間，應(yīng)在哪些方面精準(zhǔn)發(fā)力？

王業(yè)強：目前，鼓勵住房消費是樓市調(diào)控的政策基調(diào)，目前采取的措施仍是對前期過嚴(yán)調(diào)控政策的逐步放松和調(diào)整，由于不同城市之間市場差異較大，仍有較大的調(diào)整空間。如一線及強二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑婕笆袌鱿滦袎毫^大的遠(yuǎn)郊區(qū)域局部放松限購。受限于市場需求及購買力明顯透支，弱二線及三四線城市市場下行壓力不斷加劇，仍需在政策層面適度刺激居民購房需求。具體措施涉及“認(rèn)房又認(rèn)貸”有望繼續(xù)調(diào)整，部分壓力較大地區(qū)全面取消“四限”，加碼購房補貼、稅費減免，存量房貸利息打折；合理增加住房消費信貸，支持住房改善性消費需求；增加保障性住房供給，發(fā)展長租房市場，支持解決新市民、青年人住房問題；結(jié)合落實生育政策和人才政策，定向優(yōu)化二孩、三孩家庭以及各類人才購房資格及住房信貸政策等等。

“房住不炒”與“鼓勵住房消費”不矛盾

澎湃新聞：對2023年中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場趨勢有何預(yù)判？

王業(yè)強：2023年，在疫情影響減弱后，預(yù)計我國宏觀經(jīng)濟(jì)將實現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)，制約中國經(jīng)濟(jì)的“三重壓力”——需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、供給沖擊，有望在2023年上半年逐漸緩解，經(jīng)濟(jì)將迎來逐步復(fù)蘇。經(jīng)受住3年疫情和種種外部不確定性因素的沖擊，中國經(jīng)濟(jì)有望以其特有的韌性和活力重新回到合理增長的軌道，房地產(chǎn)市場也有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)。

澎湃新聞：二十大報告中強調(diào)“房住不炒”，但面對下行的樓市，官方多次發(fā)聲鼓勵住房消費，如何看待 “房住不炒”和“鼓勵住房消費”之間的關(guān)系？

王業(yè)強：過去，房地產(chǎn)調(diào)控對象著眼于控制房價，結(jié)果是房價越調(diào)越漲。為了破除我國房價越調(diào)越漲的怪圈，2016年，中央提出“房住不炒”的理念。在房價依然高企、投機投資性購房現(xiàn)象依然嚴(yán)重的情形下，政府必須采用可信的行動打擊投機和穩(wěn)定房價，并展現(xiàn)即使拖累經(jīng)濟(jì)增速也在所不惜的決心。政府的這種決心和行動能夠改變開發(fā)商和購房者已形成的樓市緊縮政策不會持久、每到關(guān)鍵時刻政策總會放松的慣性思維，打破我國房價越調(diào)越漲的惡性循環(huán)，形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，使樓市調(diào)控政策實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。因此，“房住不炒”與“鼓勵住房消費”并不矛盾，“房住不炒”是形成穩(wěn)定樓市調(diào)控預(yù)期的保證，“鼓勵住房消費”是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的基石。

房價不會出現(xiàn)2016年大幅上漲局面

澎湃新聞：2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，隨著房地產(chǎn)寬松政策密集出臺，政策效應(yīng)疊加后房價還會出現(xiàn)大幅上漲嗎？

王業(yè)強：2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，是著眼于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整的現(xiàn)實做出的決策，但中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的基調(diào)不變，就是“房住不炒”，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。一旦房價出現(xiàn)大幅上漲的苗頭，退出的嚴(yán)厲調(diào)控政策將會重新回歸市場。因此，寬松政策效應(yīng)的疊加將會推動房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)，走出低谷，而房價穩(wěn)定則是決定寬松政策是否持續(xù)的砝碼。但房價不會出現(xiàn)2016年的大幅上漲局面。

澎湃新聞：對購房者有何建議，2023年是購房的好時機嗎？

王業(yè)強：房地產(chǎn)市場經(jīng)過3年疫情沖擊，目前處于一個市場的谷底。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也將在2023年得到恢復(fù)，3年來積壓的剛需和改善需求都將會在2023年出現(xiàn)一個爆發(fā)。因此，從短期來看，2023年是入市的一個較好時機。