在發(fā)達市場不斷加息、全球經(jīng)濟疲軟的當下，作為全球最大資產(chǎn)類別的房地產(chǎn)市場面臨巨額債務風險，而這些潛在的債務風險，正從價格大幅下跌的商業(yè)地產(chǎn)向實體經(jīng)濟蔓延，未來可能掀起一波債務違約大潮。

根據(jù)媒體的統(tǒng)計，全球陷入困境的房地產(chǎn)信貸已經(jīng)達到1750億美元，這一規(guī)模是債務第二大規(guī)模行業(yè)（軟件及相關服務行業(yè)）的四倍之多。隨著利率上升和寬松貨幣政策結束的影響越來越大，許多房地產(chǎn)市場幾乎停滯不前，一些貸方要求借款人出售手中的房地產(chǎn)資產(chǎn)來償還負債。

根據(jù)律師事務所Weil, Gotshal & Manges的一項研究，由于流動性下降等原因，歐洲房地產(chǎn)的困境水平處于十年來的最高水平。MSCI的數(shù)據(jù)則顯示，英國商業(yè)地產(chǎn)價值在2022年下半年下跌超過20%；同期，根據(jù)Green Street的數(shù)據(jù)，在美國，商業(yè)地產(chǎn)的降幅約為9%。

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商業(yè)和住宅房地產(chǎn)交易和開發(fā)的下降將不可避免地影響實體經(jīng)濟的支出，這可能對就業(yè)和增長構成風險。

仲量聯(lián)行貸款咨詢團隊的高級董事總經(jīng)理Ian Guthrie說：

在這次經(jīng)濟低迷中，我們所處的經(jīng)濟環(huán)境非常獨特。利率正在收緊，而不是減輕對房地產(chǎn)和其他企業(yè)的打擊，現(xiàn)在市場上有一系列潛在的違約貸款，房地產(chǎn)的價值和現(xiàn)金流都面臨壓力。

今年是這些問題開始顯現(xiàn)的時候。

仲量聯(lián)行預計，歐洲大約十分之一的公司貸款已經(jīng)表現(xiàn)不佳并且出現(xiàn)信用風險增加的狀況。

全球商業(yè)地產(chǎn)危機始于新冠疫情

新冠疫情讓許多商業(yè)地產(chǎn)所有者陷入困境，讓房地產(chǎn)公司的十多年來輕松賺錢的模式發(fā)生天翻地覆的改變，全世界都感受到了這種影響。

加拿大資管公司Brookfield旗下的一個房地產(chǎn)分支機構在去年11月警告說，它可能難以為洛杉磯市中心兩座高層商業(yè)地產(chǎn)的債務再融資，并提高了投資者停止贖回的可能性，巴克萊銀行的分析師稱這對市場來說是“令人擔憂的”。在亞洲，韓國樂高主題公園開發(fā)商未能償還債務引發(fā)了該國的信貸緊縮，韓國央行被迫采取行動穩(wěn)定市場。澳大利亞的Caydon Property在陷入破產(chǎn)時將其歸咎于新冠疫情帶來的封鎖封鎖和利率上升。

曾在德國央行和國際清算銀行董事會任職的Andreas Dombret表示，商業(yè)地產(chǎn)，不論是寫字樓還是購物中心，比其他資產(chǎn)類別對經(jīng)濟狀況更敏感。經(jīng)濟發(fā)生內爆，也往往和商業(yè)地產(chǎn)相關。

商業(yè)地產(chǎn)低迷已波及其他行業(yè)

商業(yè)地產(chǎn)的低迷已經(jīng)開始波及到更廣泛的經(jīng)濟領域。美國房屋建筑供應商Builders First Source已裁員2600人，而英國千禧一代最喜歡的線上家居設計和銷售公司Made.com已經(jīng)破產(chǎn)，瑞典家電制造商Electrolux去年宣布計劃裁員多達4000人，其中不少被裁撤的員工在北美。

美國經(jīng)濟衰退的跡象越來越多。盡管商業(yè)地產(chǎn)有所下降，但市場擔憂，美國商業(yè)地產(chǎn)價值“仍然被一定程度高估”。Green Street美國房地產(chǎn)投資信托研究主管Michael Knott表示，他預計美國商業(yè)地產(chǎn)今年還會下跌5%至10%。

幾家美國銀行預測，今年信貸損失將會增加。 在其第四季度的業(yè)績中，美國銀行額外標記了10億美元的辦公物業(yè)貸款違約或拖欠付款的風險較高，而富國銀行預計隨著需求減弱，商業(yè)地產(chǎn)市場將出現(xiàn)更多壓力。

房地產(chǎn)融資公司Ready Capital的首席執(zhí)行官Tom Capasse表示，商業(yè)地產(chǎn)市場的轉變如此之快，以至于一些小型信貸機構已經(jīng)在為流動性而苦苦掙扎。他認為：

我們正處于一個有序的熊市，銀行正在削減他們的投資組合。

歐美商業(yè)地產(chǎn)市場僵局持續(xù)，已成巨大衰退風險

在金融危機后，由于借貸成本低廉，歐洲不少投資者選擇買入商業(yè)地產(chǎn)。但如今隨著利率的升高，商業(yè)地產(chǎn)相關債券正成為歐洲債券市場中最薄弱的一環(huán)，未來兩年違約的比例接近8%。

監(jiān)管機構已經(jīng)警告稱，自新冠疫情以來辦公空間需求下降、供應鏈延誤導致材料成本上升以及借貸成本上升將使歐洲的一些商業(yè)地產(chǎn)項目難以持續(xù)下去。

美國也出現(xiàn)了類似的情況。Green Street的Knott說：

由于利率上升和債務融資困難的情況，杠桿買家?guī)缀蹼y以行動。賣家還沒有完全重新設定他們的期望以更好地與買家保持一致，因此我們確實看到了很大的買賣價差。

這種估值僵局導致銀行和其他信貸提供者對新貸款更加保守。

撰寫過2008年歐美房地產(chǎn)市場崩盤相關文章的紐約哥倫比亞大學教授Adam Tooze再次對這一市場表示擔憂：

房地產(chǎn)是一個主要的衰退變量，它是最大的資產(chǎn)類別，與家庭預算直接相關，這意味著它會對消費產(chǎn)生影響。這是一個很大的衰退風險。