作者：忻奇琪

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期，商品房銷售額14年來首次錄得負(fù)增長。

1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比2021年下降10%。其中，住宅投資額為100646億元，下降9.5%。

(相關(guān)資料圖)

值得注意的是，2022年全國商品房銷售額133308億元，較2021年減少48621.95億元，同比下降26.7%，這也是繼2008年之后，首次錄得負(fù)增長。

其中，住宅商品房銷售額為116747億元，同比下滑28.3%，重回2017年水平。全國商品房銷售面積135837萬平方米，比2021年下降24.3%，其中，住宅商品房銷售面積僅為114631萬平方米，下降26.8%，幾乎重新回到2013年水平。

（時(shí)代周報(bào)記者綜合整理 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

購房者觀望情緒仍在

作為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)銷售情況備受關(guān)注。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)數(shù)據(jù)迎來拐點(diǎn)，引起廣泛關(guān)注。

1月17日，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-10%，且跌幅進(jìn)入到兩位數(shù)的行列，說明開發(fā)投資的壓力比較大。目前改善開發(fā)投資指標(biāo)的總體思路是清晰的，尤其是近期持續(xù)發(fā)布利好方案，其將顯著改善房企的資金狀況和開發(fā)投資預(yù)期。

2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-25.9%。對此，嚴(yán)躍進(jìn)則表示：“在金融16條、"三支箭＇支持下，房企資金狀況勢必有積極的改善。當(dāng)然，要真正改善企業(yè)資金狀況，不在于外部融資端，而在于要繼續(xù)刺激購房端，即企業(yè)的銷售狀況要加快改善?！?/p>

值得注意的是，當(dāng)前房價(jià)的小跌，也使得購房的最佳窗口期逐漸形成。嚴(yán)躍進(jìn)建議，各地應(yīng)積極推進(jìn)2023年尤其是一季度的房屋銷售工作。隨著疫情過了高峰期，新一輪社會(huì)經(jīng)濟(jì)刺激工作會(huì)加速，購房市場是最大的消費(fèi)市場，其勢必有較好的表現(xiàn)和轉(zhuǎn)機(jī)。

（圖片來源：圖蟲創(chuàng)意）

針對2022年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積錄得10052萬平方米，比上年下降53.4%的情況，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則表示并不意外。

“一方面銷售遇到壓力資金回籠遇阻，房企拿地心有余而力不足；另一方面，市場預(yù)期不好，房企需要備足現(xiàn)金流，而買地屬于花錢，和增加現(xiàn)金儲(chǔ)備有沖突，因此大幅減少拿地行為成為主流。此外，2022年多個(gè)城市繼續(xù)實(shí)施土地集中出讓，一部分城市拿出了足夠多的優(yōu)質(zhì)地塊，并降低參與門檻，通過保障房企合理利潤等手段，維護(hù)住了土地市場的熱度?！北R文曦表示。

同日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，2022年，由于房價(jià)下跌、買房動(dòng)力不足，資金鏈緊張等多方面的因素影響，金融機(jī)構(gòu)紓困地產(chǎn)的意愿不足，也擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)。于是，開發(fā)商不得不降級促銷，而且力度越來越大。由此，形成了供需兩端相互弱化的循環(huán)，導(dǎo)致行業(yè)全鏈條下滑。

“不過我們也應(yīng)該關(guān)注到，近期政策加力很明顯，包括利率不設(shè)下限對沖房價(jià)下跌預(yù)期，鼓勵(lì)需求入市。2023年上半年，處于修復(fù)預(yù)期、穩(wěn)定基本面的時(shí)期，預(yù)計(jì)量價(jià)還在繼續(xù)下跌，但在2022年低基數(shù)的基礎(chǔ)上，跌幅或許收窄。下半年，量價(jià)和預(yù)期將逐步企穩(wěn)?！崩钣罴伪硎?。

（時(shí)代周報(bào)記者綜合整理，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

百強(qiáng)房企業(yè)績大跌四成

全行業(yè)的銷售低迷也影響著行業(yè)企業(yè)的銷售情況。在全國商品房銷售下滑的背景之下，百強(qiáng)房企2022年的業(yè)績也出現(xiàn)了大幅下跌的情況。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，較上年下降12.3個(gè)百分點(diǎn)；百億房企權(quán)益銷售額為56793.1億元，市場份額約41.6%。

頭部房企之間的競爭格局、經(jīng)營模式也發(fā)生不同程度的變化。不同房企類型銷售均不同程度承壓，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段。

2022年銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。

與此同時(shí)，隨著行業(yè)由規(guī)?；蚋佑匈|(zhì)量的發(fā)展，越來越多企業(yè)不再增加銷售目標(biāo)、追求規(guī)?；l(fā)展，轉(zhuǎn)而通過主動(dòng)管控銷售規(guī)模，追求更加平穩(wěn)的發(fā)展。從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，2022年，目標(biāo)完成率均值為73.6%，低于去年的93.4%。

從中指院監(jiān)測的部分典型房企表現(xiàn)來看，越秀地產(chǎn)2021-2022年銷售目標(biāo)完成率均保持在102%以上，2022全年銷售額達(dá)到1264億元；濱江集團(tuán)2022年業(yè)績完成率排名僅次于越秀地產(chǎn)，達(dá)到96.2%。

此外，房企的銷售業(yè)績表現(xiàn)也直接影響各家房企員工的年終獎(jiǎng)發(fā)放。近期，時(shí)代周報(bào)記者從多家頭部房企內(nèi)部員工處了解到，TOP 10房企中有不少將年終獎(jiǎng)改為年后發(fā)放。

業(yè)績完成情況較好的綠城中國成為了10強(qiáng)房企中，最早發(fā)年終獎(jiǎng)的一家。時(shí)代周報(bào)記者獲悉，雖然綠城集團(tuán)總部獎(jiǎng)金比去年有所下降，但已經(jīng)發(fā)放，各區(qū)域公司則預(yù)計(jì)18號左右就都陸續(xù)放到位。

而華潤置地、中海、招商，建發(fā)、金地、龍湖等房企也正在籌備年終獎(jiǎng)發(fā)放事宜，預(yù)計(jì)都將在年前完成發(fā)放，萬科則預(yù)計(jì)在年后發(fā)放，部分經(jīng)營表現(xiàn)欠佳的民營房企基本取消了今年的年終獎(jiǎng)。

大部分的房企營銷人士仍然將希望寄托在春節(jié)檔。一家TOP 5房企的營銷人員梁量對記者透露，農(nóng)歷新年將至，梁量和團(tuán)隊(duì)的主要工作是蓄客和接待。1月的銷售情況對集團(tuán)全年的戰(zhàn)略至關(guān)重要。一季度最重要的是1月，這個(gè)月的銷量直接決定第二季度拿不拿地，進(jìn)而影響全年的投產(chǎn)計(jì)劃。

另一位華東房企營銷總則向時(shí)代周報(bào)記者表示，為了更好應(yīng)對即將到來的上海2023年第一批次新房開盤，在大年初二之后，該房企位于華東范圍內(nèi)的售樓處就都將正常開放。

“（公司）將抓緊一切機(jī)會(huì)盡可能多蓄客，為2023年的業(yè)績開個(gè)好頭。”上述營銷總進(jìn)一步指出。