本文由無冕財(cái)經(jīng)原創(chuàng)發(fā)布

(資料圖片)

作者：陳深

編輯：陳澗

設(shè)計(jì)：嵐昇

“狼”真的來了。

1月5日，恒大集團(tuán)原執(zhí)行總裁柯鵬被警方帶走調(diào)查的消息不脛而走，據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊消息，“事涉恒大深圳舊改事宜”。隔天，恒大日常會(huì)議上，許家印親自確認(rèn)了這件事，并稱柯鵬被抓是“個(gè)人問題”。

實(shí)際上，此前就有傳聞稱柯鵬“進(jìn)去了”。這位許老板曾經(jīng)的親信，伴隨恒大的崛起，職業(yè)生涯平步青云，才過不惑之年便當(dāng)上恒大集團(tuán)執(zhí)行總裁。

隨著恒大暴雷，一切光鮮化為泡影。去年7月，因涉事恒大物業(yè)（06666.HK）134億資金被劃扣一事，柯鵬已被撤職。

據(jù)無冕財(cái)經(jīng)研究員獲取的信息，柯鵬此人找錢能力過人，業(yè)績也做得漂亮，任職恒大集團(tuán)深圳公司負(fù)責(zé)人期間，該公司成恒大集團(tuán)“搞錢”排頭兵，年新增融資額以幾百億計(jì)，恒大暴雷前夕，還一度被派回深圳公司，意圖“再搞點(diǎn)錢”。

高光之下，必有陰影。

被賞識(shí)的“福將”

“才四十歲出頭就是一個(gè)萬億集團(tuán)的總裁，一朝踏空直接‘進(jìn)去’，竄得快也跌得重?！痹吐氂诤愦蟮囊晃粏T工陳林（化名）對無冕財(cái)經(jīng)研究員（ID：wumiancaijing）感慨道。

曾經(jīng)，在恒大內(nèi)部，柯鵬被視為“福將”，因每到一個(gè)位置總能解決一些前任解決不了的問題而深得許家印賞識(shí)。

“柯鵬本人很會(huì)說話，擅長鼓舞人心，以前在地區(qū)公司任職，業(yè)績都能做得很好看，深得老板喜愛?！标惲忠啾硎?，恒大黑龍江公司、深圳公司，都是經(jīng)典案例，“柯鵬去了之后業(yè)績就好轉(zhuǎn)了?！?/p>

在不少圈內(nèi)人的評價(jià)中，柯鵬的忠誠，比夏海鈞還要高。

《中國企業(yè)家》雜志援引一位與柯鵬接觸過的房地產(chǎn)行業(yè)人士稱：“恒大的股票、理財(cái)產(chǎn)品，他（柯鵬）都是拿真金白銀買的，可以說，身家都搭進(jìn)去了?！?/p>

“此前就有內(nèi)部傳聞，柯鵬因此前借錢買恒大汽車股票，錢沒換上，進(jìn)去了?！标惲滞嘎丁?/p>

▲2022年新年，柯鵬于朋友圈發(fā)的新年海報(bào)，圖片來自中國企業(yè)家雜志。

在恒大高速擴(kuò)張的階段，忠誠、業(yè)績又做得漂亮的柯鵬，職業(yè)生涯也是平步青云。

履歷上看，柯鵬的“高光時(shí)刻”從調(diào)任恒大集團(tuán)深圳公司執(zhí)行董事長開啟。

在此之前，2008年入職恒大后，柯鵬歷任恒大集團(tuán)總裁助理、副總裁，作為媒體人出身的他，主要負(fù)責(zé)集團(tuán)的品牌形象、媒介與公共關(guān)系等工作。

而后恒大布局多元化，柯鵬又成了體育、文化、音樂等多個(gè)板塊的“一專多能”管理者，兼任過恒大文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長、廣州恒大淘寶足球俱樂部董事長等。

2015年，柯鵬開始涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)，調(diào)任恒大集團(tuán)吉林公司、黑龍江公司，擔(dān)任董事長。

一個(gè)插曲是，2016年2月，柯鵬辭任廣州恒大淘寶足球俱樂部董事長。彼時(shí)，因2015年亞冠決賽之夜存在多項(xiàng)違規(guī)，亞足聯(lián)對恒大淘寶開出16萬美元罰單。

但很快，2016年9月，柯鵬調(diào)任恒大集團(tuán)深圳公司執(zhí)行董事長，正式“開掛”。

當(dāng)年深圳公司剛起勢，市場亦開始反彈，柯鵬被委以重任的意味明顯。2017年，恒大便正式“低調(diào)”遷往深圳，此后開啟回A、大干快上新能源等故事。

2018年，柯鵬又兼任恒大集團(tuán)珠三角公司董事長，隔年，恒大集團(tuán)廣東公司并入恒大集團(tuán)珠三角公司，由柯鵬統(tǒng)管?！澳菚r(shí)恒大廣東公司的規(guī)模遠(yuǎn)大于珠三角公司和深圳公司，有種‘蛇吞象’的感覺?！?陳林表示。

很快，柯鵬再次高升，2020年末升任恒大地產(chǎn)集團(tuán)總裁、恒大集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁，是夏海鈞之下，恒大集團(tuán)的二把手。

這時(shí)的柯鵬才過不惑之年，當(dāng)時(shí)外界猜測，他是來沖擊2020年初許諾的8000億銷售目標(biāo)的。

“搞錢能手”

回過頭看，深圳稱得上柯鵬職業(yè)生涯火速晉升的“福地”。

“柯鵬任職期間，深圳公司發(fā)展得很好，融資、舊改，都起來了?！标惲直硎尽?/p>

在深圳市場，恒大的納儲(chǔ)手段主要依靠舊改。從時(shí)間上看，2016年之前，恒大在深圳的舊改擴(kuò)張相對緩慢。但2016年開始，其在深圳儲(chǔ)備的舊改數(shù)目迅速膨脹。

2016年，恒大舊改項(xiàng)目21個(gè)，預(yù)計(jì)銷售金額多達(dá)4025億元。到2020年，公司舊改項(xiàng)目有55個(gè)，在恒大的口徑中，這些舊改的總貨值以萬億計(jì)。

▲柯鵬（中）參加恒大集團(tuán)深圳公司2020年中工作會(huì)議，圖片來自恒大集團(tuán)深圳公司官微。

而舊改恰成為恒大集團(tuán)深圳公司融資的關(guān)鍵。

“深圳公司在售項(xiàng)目很少，但很有錢。只是錢都是借來的，主要依靠舊改項(xiàng)目。一般情況下，深圳公司融來的錢，集團(tuán)會(huì)分走很多，有一半以上?！标惲滞嘎?，在恒大所有地區(qū)公司里面，深圳公司的銷售業(yè)績是中游水平，但融資能力排在前列。

無冕財(cái)經(jīng)研究員獲取的一份資料顯示，2020年，該公司完成融資放款558億，其中非負(fù)債融資178億元。而2021年要“確保融資放款400億元，力爭融資突破500億元，實(shí)現(xiàn)非負(fù)債融資200億-300億元”，截至該資料日期，已完成融資放款約190億。

“‘非負(fù)債融資’實(shí)則就是‘表外融資’?！币晃恢槿耸繉o冕財(cái)經(jīng)研究員（ID：wumiancaijing）表示。

可供對比的是，據(jù)上述資料，2020年恒大集團(tuán)深圳公司的銷售額301億元，與融資款相差近250億。再往前的年份，年銷售額不超過200億。

陳林回憶道，在某次會(huì)議上，恒大集團(tuán)深圳公司一高管還稱“深圳公司是融資驅(qū)動(dòng)型公司”。

“因?yàn)槿谫Y績效好，以前深圳公司的融資績效獎(jiǎng)金都發(fā)不完，（獎(jiǎng)金）一開始上限是五倍工資，后來改成三倍，資金部的人都是按上限發(fā)放，但仍舊發(fā)不完，獎(jiǎng)金池還經(jīng)常用來抵扣其他條線的扣罰?！标惲指袊@。

而據(jù)“好貓財(cái)經(jīng)”消息，柯鵬被帶走之后，許家印在內(nèi)部開會(huì)，要求將恒大深圳公司2015年至今的績效考核，全部整理出來審核；且許在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)，柯鵬被帶走是“個(gè)人原因”。

值得一提的是，恒大在深圳雖然儲(chǔ)備了很多舊改，也主要依靠舊改來融資，但項(xiàng)目推進(jìn)十分緩慢。

安信證券發(fā)表的一份研報(bào)顯示，房企參與城市更新項(xiàng)目分為四大步驟：計(jì)劃立項(xiàng)、專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)、實(shí)施主體確認(rèn)，土地獲取，完成這四個(gè)步驟耗時(shí)可達(dá)5-8年。而后才進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段。

而外部融資方面，安信證券指出，城市更新項(xiàng)目獲取銀行門檻高，在滿足簽約率100%或已確認(rèn)實(shí)施主體后才可申請銀行的拆遷貸。在此之前，項(xiàng)目大部分融資通過私募基金、信托非標(biāo)、民間資本等方式解決。

▲城市更新融資渠道，圖片來自安信證券研報(bào)。

對應(yīng)來看，恒大在深圳有約四分之三的舊改項(xiàng)目未走到實(shí)施主體確認(rèn)這一步。上述資料顯示，恒大在深圳61個(gè)舊改項(xiàng)目中，專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)31個(gè)，確認(rèn)實(shí)施主體16個(gè)，已開盤11個(gè)。

如此來看，柯鵬的找錢能力確實(shí)不一般。陳林透露，2021年中下旬，恒大暴雷前夕，柯鵬還被重新委派到恒大深圳公司，“主管深圳的舊改，看能不能再搞點(diǎn)錢?！?/p>

開始“算賬”？

恒大風(fēng)險(xiǎn)暴露后，內(nèi)部管理問題已被擺上明面。

一定程度上，作為許家印曾經(jīng)的親信、管理恒大集團(tuán)的二把手，柯鵬此番被警方帶走調(diào)查，具有典型意義。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)消息，柯某并非最早被帶走調(diào)查的恒大系職業(yè)經(jīng)理人，卻是截至目前職位較高者。而隨著其被帶走調(diào)查，業(yè)內(nèi)關(guān)于“清算”時(shí)刻到來的猜疑多了起來。

此前，因恒大物業(yè)的134億存款被劃扣一事，涉事高管已被撤職，當(dāng)中便包括柯鵬，還有另外兩位核心高管——中國恒大（03333.HK）執(zhí)行董事夏海鈞及潘大榮。這三人均是許家印倚重之人。

備受關(guān)注的債務(wù)重組方案，恒大已多次失約。

去年12月20日，中國恒大（03333.HK）再次公布重組工作進(jìn)展，稱正與若干境外債權(quán)人及其顧問進(jìn)行建設(shè)性溝通與接洽，以推動(dòng)各方同意制定境外債務(wù)重組方案。截至目前，各方在重組方案框架、關(guān)鍵條款方面的分歧正不斷收窄。

對于境內(nèi)債重組，目前無消息。公告還表示，由于公司債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，經(jīng)營仍面臨較大挑戰(zhàn)，償債資源能否產(chǎn)生預(yù)期價(jià)值存在較大不確定性。

重組緩慢，各相關(guān)方也坐不住了。

從趨勢上看，恒大這個(gè)龐然大物，正在加速被拆解、分割、清理。

恒大在內(nèi)地的一批地產(chǎn)項(xiàng)目，已陸續(xù)被接盤，對手方包括項(xiàng)目原資金方、國企或項(xiàng)目或關(guān)聯(lián)企業(yè)、政府平臺(tái)公司等；香港的資產(chǎn)也陸續(xù)被接管。

▲恒大部分資產(chǎn)處置情況，信息來自公開資料，無冕財(cái)經(jīng)制圖。

仍在手的地產(chǎn)項(xiàng)目，則在屬地化原則下，由各地政府用各種方法清理，包括地塊回爐重拍、項(xiàng)目盤活等。

許家印在香港的個(gè)人資產(chǎn)也開始被接管還債。

恒大物業(yè)方面，去年12月14日，據(jù)港交所信息，中國恒大所持恒大物業(yè)7億股被強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓，持股比例由58.18%下降至51.71%。原因系“有關(guān)方面已采取步驟以針對其執(zhí)行股份的保證權(quán)益或持有作為保證的股份的權(quán)利”。

這意味著，中國恒大持有的7億股恒大物業(yè)股份疑因抵押而被強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓。

至于恒大汽車業(yè)務(wù)，無冕財(cái)經(jīng)研究員此前得知，雖恒馳5已交付了部分車，還官宣了其他車型的研發(fā)量產(chǎn)計(jì)劃，但恒大汽車很缺錢，推進(jìn)困難。

不過，即便是身邊人逐漸“出走”、經(jīng)營困頓、重組遲緩，許家印仍舊不言棄。

1月1日零點(diǎn)剛過，許家印便發(fā)布了《致全體恒大人的一封家書》，總結(jié)了2022年關(guān)于恒大地產(chǎn)、恒馳汽車、恒大物業(yè)、恒大?；◢u項(xiàng)目的表現(xiàn)，并展望了2023年：

“2023年是恒大履行企業(yè)主體責(zé)任、千方百計(jì)保交樓的關(guān)鍵年。”此外，恒大“一定能完成保交樓任務(wù)，一定能償還各種債務(wù)、化解風(fēng)險(xiǎn)，一定能開啟涅槃重生的新篇章。”