12月30日，隨著2022年最后一個(gè)工作日的結(jié)束，全國土地出讓也進(jìn)入尾聲。年內(nèi)，中指研究院統(tǒng)計(jì)的22個(gè)集中供地城市累計(jì)實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入約1.9萬億元，同比減少超三成。

2022年全國22個(gè)集中供地城市土地出讓情況

年底民企拿地翹尾

(資料圖片僅供參考)

高開低走成為2022年地市的一大特點(diǎn)。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱分析稱，從數(shù)據(jù)來看，今年一批次39%的地塊溢價(jià)成交，該比例盡管低于去年一批次的58%，但仍然明顯優(yōu)于去年的第二、第三批次。但自第二批次開始，受到房地產(chǎn)市場期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重影響，房地產(chǎn)市場在大量救市政策下并無顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱。在數(shù)據(jù)層面的反映，是溢價(jià)成交地塊占比直線下降，五、六批次該比例已降至7%，也就是超過九成的地塊底價(jià)成交。

9月底，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》 （財(cái)預(yù)〔2022〕126號），明確嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

張凱表示，自126號文發(fā)布之后，越來越多的本土民企與地方國資聯(lián)合拿地，地方國資企業(yè)發(fā)揮其資金成本低的優(yōu)勢，而本土民企則發(fā)揮其項(xiàng)目操盤能力，雙方優(yōu)勢互補(bǔ)的同時(shí)，也可以規(guī)避126號文的管控，這也導(dǎo)致年底民企拿地金額占比產(chǎn)生了翹尾現(xiàn)象。

2022年集中供地拿地企業(yè)金額占比變化

民企參拍回暖的同時(shí)，自三批次起，地方國資再次進(jìn)場托底，拿地金額占比持續(xù)提升，改變了一、二批次央國企作為市場主力的情況。全年來看，地方國資歷史罕見地成為全年22城的拿地主力。

土地市場城市分化加劇

12月30日，長沙2022年第四批次集中供地出讓的13宗地塊全部成交，總出讓金額78.4億元；其中2宗地溢價(jià)成交，其余11宗地均以底價(jià)成交。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，除長春、沈陽外，年內(nèi)22個(gè)集中供地城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地，3城完成了五批次供地，武漢1城發(fā)布了六批次土拍公告，土地市場熱度呈現(xiàn)出城市分化加劇的趨勢。

熱度較高的城市為北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥，其中北上深杭因其經(jīng)濟(jì)基本面整體較好，新房購買力仍然能夠保持在相對較高的水平，廈門特別是島內(nèi)地塊的稀缺性，以及廈門對于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對獨(dú)立的市場行情。而合肥則是因其年初新房庫存不足，房企紛紛希望補(bǔ)倉，使其今年超額50%完成了全年宅地的供地計(jì)劃。而反觀長春、沈陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足三成。

針對明年的土地市場走向，張凱分析稱，明年的土拍市場或?qū)⒀永m(xù)全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規(guī)則將保持寬松。為完成土地財(cái)政收入目標(biāo)，弱能級城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的可能性?！胺科笕孕柚攸c(diǎn)關(guān)注市場風(fēng)險(xiǎn)、聚焦核心城市和板塊、捕捉點(diǎn)狀的投資機(jī)會(huì)?！?/p>