12月26日，北京的通勤情況明顯復(fù)蘇，北京網(wǎng)友戲稱這是個“全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)的周一”。隨著“陽康”群體回歸辦公區(qū)，寫字樓里也重新熱鬧起來。

仿佛是一種寫照，這一年，在經(jīng)歷了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租潮、疫情干擾之后，伴隨著“外資抄底”、“房企拋售”等輿論聲音，北京辦公樓市場也度過了“深度調(diào)整”的一年。

(相關(guān)資料圖)

高力國際數(shù)據(jù)顯示，寫字樓市場變化包括但不限于：2020年北京寫字樓市場空置率達到19.4%，創(chuàng)近10年新高，寫字樓市場的租金水平降幅達到8.4%，同樣創(chuàng)下近10年新高；2021年，北京寫字樓市場全年持續(xù)去化，年度凈吸納值突破114萬平方米，創(chuàng)歷史新高；2022年，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，北京寫字樓市場年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2100平方米。

辦公樓市場的表現(xiàn)一定程度上可以被視為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”，北京辦公樓市場2022年的深度調(diào)整背后也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的折射。前述機構(gòu)認為，隨著疫情防控的優(yōu)化，疊加房地產(chǎn)行業(yè)利好政策密集釋放、互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)在創(chuàng)造就業(yè)機會方面的作用被寄予厚望等，北京辦公樓市場的信心和需求將迎來復(fù)蘇，市場或?qū)妱莼貧w。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租潮

2022年，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴張停滯、頭部互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積整合等因素，深刻影響了北京辦公樓市場的格局。

回溯可以發(fā)現(xiàn)，近3-5年，以互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)為代表的新興產(chǎn)業(yè)不斷成長壯大，帶來了大量新增需求。

高力國際提供給21世紀經(jīng)濟報道記者的數(shù)據(jù)顯示，2021年，北京辦公樓市場總凈吸納量高達290萬平方米，創(chuàng)造了有歷史記錄以來的新高。

這其中，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的需求最為強勁，在超過5000平方米的大宗租賃成交中，該行業(yè)在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平方米的辦公面積。

但2022年年初以來，互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管全面深化，頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的快速擴張戛然而止，長期受益于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴張的產(chǎn)業(yè)園市場，隨之出現(xiàn)明顯調(diào)整。

僅2022年第一季度，產(chǎn)業(yè)園市場就出現(xiàn)快速降溫，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)租賃成交占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超過50%的成交占比，擴張速度明顯大幅放緩。

全年來看，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的租賃成交面積大幅縮減至不足30萬平方米，只有上一年的23%。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“如果不是金融行業(yè)對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難?！?/p>

2022年互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集的北部市場中，中關(guān)村、上地及望京-酒仙橋區(qū)域，空置率均持續(xù)走高。其中，望京-酒仙橋2022年第三季度甲級市場空置率同比上漲了9.7個百分點，達到了18%；中關(guān)村的空置率在近15年首次攀升至10%。

2022年市場行情的急轉(zhuǎn)直下受到多種因素的綜合影響，需求不足和退租面積增多是直接表現(xiàn)，而作為創(chuàng)造最多增量需求的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮是其中一個重要原因。

高力國際華北區(qū)研究部負責人陸明表示，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進入轉(zhuǎn)型期，主力租戶行業(yè)的需求調(diào)整將大幅增加未來市場的不確定性。一方面，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進入轉(zhuǎn)型期；另一方面，部分互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)完成大面積租賃后進入辦公空間面積整合期，這些都將影響辦公樓市場的整體格局。

“就互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)而言，整體政策環(huán)境已經(jīng)進入常態(tài)化監(jiān)管階段，自身行業(yè)的流量紅利消失，頭部平臺已經(jīng)將注重新增用戶轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暣媪坑脩舻牧舸?，客戶留存率和客單價的增長已經(jīng)成為更重要的經(jīng)營指標?！?嚴區(qū)海補充說，“當自身經(jīng)營壓力增加，收入增速放緩的時候，就算沒有行業(yè)監(jiān)管政策出臺，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也已經(jīng)走到了要直面轉(zhuǎn)型的重要時刻?！?/p>

“不過，隨著政策設(shè)置好發(fā)展的‘紅燈’和‘綠燈’，行業(yè)將迎來更加平穩(wěn)健康的發(fā)展階段，以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。”嚴區(qū)海表示。

辦公樓市場或強勢回歸

回顧商業(yè)地產(chǎn)的2022年，一個避不開的話題是“外資抄底”。

有市場人士將黑石、凱德、鐵獅門等外資企業(yè)在中國收購商業(yè)辦公、長租公寓、倉儲物流的動作，解讀為“外資抄底中國房地產(chǎn)”。

實際上，這種說法并不準確。高力國際、戴德梁行和仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)均顯示，2022年外資公司在中國樓市的投資金額并未大幅增加，投資比重也沒有明顯上升。

而具體到北京市場，也未出現(xiàn)“外資抄底”的現(xiàn)象，凱德七折拍下博瑞大廈作為個案，這種趨勢并不可持續(xù)。

高力國際資本市場及投資服務(wù)副董事閆寒告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，截至目前，北京大宗交易市場的成交金額約為250億元，同比去年600億交易額有所下降，交易業(yè)態(tài)以寫字樓為主，自用和投資性客戶基本對半分，“其中，外資投資占比下降是逐年下降的，今年全年外資投資占比應(yīng)該低于30%，對比過去幾年，數(shù)據(jù)確實是低了一些?！?/p>

“而且北京的抄底機會基本上很少?！遍Z寒表示，北京的資產(chǎn)相對來說保值性較高，真正的抄底機會并不多。最近市場上出現(xiàn)了一些外資購買北京商業(yè)項目的行為，可能是個別項目因為特殊原因出現(xiàn)價格松動，但從整體市場來看，并沒有看到價格松動的跡象。

價值韌性較高的北京辦公樓市場，2023年也或?qū)⒏S經(jīng)濟運行趨勢迎來復(fù)蘇。

2022年第四季度，市場等來了“優(yōu)化疫情防控，放開經(jīng)濟活動”的政策暖意。年末的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確了2023年的重點工作部署，突出了穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價工作的重要性，目的在于推動經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)，大力提振市場信心。

在產(chǎn)業(yè)政策方面，不僅深處困局的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“三支箭”，互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)也在中央經(jīng)濟工作會議中被寄予厚望，期待未來平臺企業(yè)向高精尖技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)域發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多就業(yè)。

陸明表示，宏觀政策暖風已經(jīng)吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預(yù)期管理，進一步恢復(fù)市場信心，而這也是重啟辦公樓市場需求的關(guān)鍵所在。

展望2023年的市場走勢，高力國際認為，需求側(cè)持續(xù)回暖可期，但空置率上漲也因客觀因素而無法避免。

嚴區(qū)海預(yù)計，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉(zhuǎn)弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)保證經(jīng)濟增長的總基調(diào)，隨著市場轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。

與此同時，2023年，北京辦公樓市場供應(yīng)量的增加會在一定程度上拉高空置率。2023年有超過64萬平方米的新增甲級項目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40-50萬平方米的待退面積。特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場，2023年依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。

“十四五”期間將是深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，而互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個縮影。高力國際認為，當頭部企業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期?！稗k公樓市場作為產(chǎn)業(yè)變革的承載地，見證并享受了產(chǎn)業(yè)興盛帶來的發(fā)展紅利，同樣也需要被動地去承受產(chǎn)業(yè)變革帶來的陣痛，陪伴企業(yè)共同成長。”陸明補充到。