文 | 鄭慧 陳汐 劉建中

(資料圖)

金融的核心是籌集資金，說的直白一點就是“借錢”。借錢需要注意兩點：第一，要有充足的抵押或質押；第二，要按約定時間償還。這兩點中任何一點出現問題，借款者都可能會遇到麻煩。

比如，按揭貸款買房，如果到了每月還款的日子還不上，一段時間之后，房子可能會被銀行拍賣。如果房產價格下降導致抵押不足，銀行要求貸款人償還部分貸款或者補足抵押物，而貸款人做不到，銀行有權力拍賣房子嗎？

先說一個常見的場景：股市中的貸款。

上市公司的主要股東可以通過質押自家股票，籌集資金用于企業(yè)經營周轉。股票市場中，符合條件的投資者也可以通過賬戶里的股票折算一個數額，以此數額為限向券商借款。

但是，如果股票大跌，就會出現實際借款數額大于按照股票價格折算的借款限額。這時按照約定，借款方就需要向出借方償還部分款項，降低借款數額以符合限額。

市場大跌，在股票市場屢見不鮮，解決方案也已經運行多年。這套方案各方都認可、都遵守，已經成為了股票市場的基本規(guī)則。

但是，如果房價大跌導致貸款余額大于房價呢？

2021年以前，中國內地房價幾乎單邊上漲。曾有過短期的調整，但一般用不了兩年房價就恢復上漲態(tài)勢。所以，房價下跌導致抵押不足，一直不是房地產市場關注的問題。在內地房地產歷史上，偶然出現過一些案例。

上海建緯律師事務所律師黃超宇在2012年左右曾接觸過類似案例。彼時上海房價不穩(wěn)定，有少數銀行向個人購房者提出補足抵押物的要求。不過據他回憶，此類案例數量很少，也基本沒有發(fā)生過爭議到法院的情況。

“從我們的經驗來看，銀行大多是在企業(yè)經營貸的抵押關系中主動要求抵押人補足擔保，而對于個人購房按揭貸款，則極少主張這一權利?！秉S超宇說。

上海秦兵（北京）律師事務所主管律師劉馨遠，曾在2015年接受過此類案件的咨詢。銀行給他的當事人提出幾種補足抵押物的方式：一是增加保證人，二是在銀行定存一定數量的貨幣，三是提前還款，四是再提供其他房產做有限的抵押。他的當事人選擇以保險公司作為第三方，提供補充擔保。但最后，由于房價重新上漲，此事便再無后話。

銀行要求補足抵押物現象再現

2021年之后，中國房地產市場出現深度調整，2022年很多城市成交量同比下降30%以上。2022年的房價顯著下跌，有些城市的房價從高點接近甚至超過腰斬。

房價大幅下跌，購房者仍然要按時償還按揭貸款，而且此時還可能被銀行要求補足抵押物價值。

12月22日，一位來自深圳的博主在微博上發(fā)帖稱，由于貸款購買的房屋估值下降，銀行致電要求他補足50萬元左右的本金。據此博主后續(xù)透露，他所購買的房屋價格下跌幅度約40%。而綜合評論區(qū)信息來看，該博主所持有的房產可能為深圳東部郊區(qū)的一棟別墅。為了解事情具體情況，《財經十一人》嘗試聯系此博主，但截至發(fā)稿并未獲得回復。

圖片來源：微博

雖然在中國內地銀行要求個人購房者補足抵押物的情況非常少見。但在日本、中國香港等地，歷史上都曾集中發(fā)生過此類現象。

而且，如果房價下跌幅度足夠大，房子價格會低于貸款價格，此時還會發(fā)生房子成為“負資產”的現象。在英國、美國、日本、中國香港等地，歷史上都曾出現過大量負資產的現象。負資產的出現一般有兩個條件：一是房價大幅下跌，二是偏高的按揭比例。

中國香港的按揭貸款一般為七成左右，而在實際操作中，借貸比例可能達到九成以上。倘若借貸比例為九成，一旦房價下跌超過10%，借款人手中的房產價值就可能會低于待還余額，從而變成負資產。

1997年，受亞洲金融風暴的打擊及樓市供應量的沖擊，中國香港房價下跌，由此出現大量負資產人士。

此后，中國香港樓市持續(xù)下跌。2003年，遭遇非典的香港樓市再次大幅下挫，香港樓市均價相較于1997年高位，跌幅一度高達70%。據香港金融管理局數據，2003年6月，香港出現105697宗負資產案例，占整體按揭貸款宗數的22%。這些負資產案例的未償還貸款額高達1650億港元，平均每宗欠款156萬港元。

冰冷的數字背后是無數家庭的噩夢。

據《第一財經日報》記載的案例，在香港律所工作的趙偉（化名）曾于1997年貸款667.8萬港元購買一套價值742萬港元的房子。但到了2003年，該住宅的價值只剩250萬港元。彼時銀行要求他追加300萬港元以彌補抵押物價值不足，但趙偉無法提供。銀行則將房屋拍賣。銀行拍賣得到200多萬港元后，趙偉仍欠銀行200萬港元。當時的香港，甚至常有負資產者跳樓、燒炭等新聞見諸報端。

次貸危機時的美國，也出現了大量負資產案例。但不同的是，美國實行“非追索權住房抵押貸款”，即業(yè)主在放棄住房、承擔個人失信后，便不用繼續(xù)向銀行還貸。因此美國房價大跌導致的貸款損失更多是由金融機構承擔。

而在日本、香港等地，如果購房人放棄房產，除非購房人作為自然人完全破產，那么對于拍賣房產后仍不足清償的部分，金融機構仍然可以繼續(xù)追索。

中國內地的住房抵押貸款同樣可以追索。此外，由于內地并未普及個人破產制度，未還清的貸款有可能會伴隨自然人終身。

2022年，國內某些城市房價大跌，有些房產成為了負資產。這些負資產的持有者需要擔心什么？銀行這時會怎么做？

銀行的權利

如果房屋的市場價已經低于貸款，這時銀行的利益受到了實質性影響。銀行會要求購房者補足抵押物。方式一般有四種：一是增加保證人，二是在銀行定存一定數量的貨幣，三是提前還款，四是提供其他房產做有限的抵押。

銀行是否有權要求借款人補足抵押物價值？律師黃超宇告訴《財經十一人》，這一問題需要從兩個層面考慮：

第一個層面，法律上的明確規(guī)定。關于抵押物價值減少，民法典第408條有明確規(guī)定：

抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求抵押人停止其行為；抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值，也不提供擔保的，抵押權人有權請求債務人提前清償債務。

但此條款對抵押物價值下降的原因有所限制：價值減少得是抵押人自身行為造成的結果。因此，綜合來看，目前內地的法律體系中，對于由外界因素造成的抵押物價值減少，抵押權人是否有權要求補足，并無明確規(guī)定。

第二個層面，合同雙方的約定。在缺乏明確法律規(guī)定的情況下，合同約定的內容則成為主要依據。

筆者收集了一些個人購房貸款合同，發(fā)現幾乎所有銀行在合同中都規(guī)定了抵押人的相關義務。列舉幾例：

1、來自南京購房者的《浦發(fā)銀行-職工個人公積金/組合性住房貸款合同》：

“十、抵押物如發(fā)生價值不足或丙方擔保能力下降，甲方應按乙方的要求提供新的足額擔保?！?/p>

2、來自南京購房者的《交通銀行-個人房產抵押貸款合同》：

“10.8 本合同項下的抵押物價值減少、毀損或滅失時，借款人應及時提供貸款人認可的其他擔保，保險公司或其他第三人為此支付給借款人的賠償金應用于提前償還貸款本息。”

3、《匯豐銀行-房地產抵押貸款合同范本》：

“10.1.19 如抵押房地產因任何原因貶值或遭受損毀后其價值低于以下三者中之較低者：（1）簽約前之評估價或（2）放款前之評估價或（3）本合同附件二所述抵押房地產的購入價，抵押人有責任重新提供或增加能被抵押權人接受的擔保以彌補不足（如抵押人所提供的擔保是不動產，該不動產必須經由抵押權人認可的評估機構進行估值），或者根據抵押權人的要求提前歸還部分貸款，以降低未償貸款余額?！?/p>

4、來自北京購房者的《工商銀行-公積金貸款合同》：

“第二十條 抵押物價值減少時，抵押人應恢復抵押物的價值或者提供與減少的價值相當的擔保。”

5、來自南寧購房者的《郵儲銀行-個人房產抵押貸款合同》：

“第四十一條 乙方對抵押物價值減少無過錯的，應當在所獲損害賠償的范圍內向甲方提供擔保，抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保，不足部分應按甲方要求追加新的擔保?！?/p>

6、來自杭州購房者的《中信銀行-個人房產抵押貸款合同》：

“除本合同第20.8款外，在本合同有效期內，抵押物如有價值減少的可能，抵押人應及時通知乙方，并按乙方的要求恢復抵押物的價值，或者提供與減少價值相當的、乙方認可的其他擔保。否則，乙方有權提前行使抵押權，抵押人應就抵押物價值減少部分承擔賠償責任?！?/p>

根據這些合同中規(guī)定的條款，當抵押物出現價值減少時，借款人，同時也是房屋的抵押人，應當補足相應的擔保。據黃超宇介紹，如果借款人認為這些條款是銀行重復使用的格式文本，沒有用顯著提醒或解釋的方式來引起合同簽訂者注意，可以向司法機關主張其無效。但在司法機關認定無效之前，這些條款在形式上推定有效，受到法律保護。

律師劉馨遠表示，即便房屋價值下跌至略低于貸款余額，只要借款人能夠繼續(xù)正常還貸，銀行一般也不會立馬要求補足。一方面，對于銀行而言，業(yè)主正常還貸才是最根本的訴求。另一方面，銀行要求補足抵押物，可能會激化矛盾，導致業(yè)主停貸，而如果走到拍賣的程序，銀行也需要承擔一定的執(zhí)行成本。

另有一位律師告訴《財經十一人》，由于環(huán)京房價下跌，某銀行客戶曾向他咨詢抵押物價值貶損該如何處理。該客戶指出，根據合同條款，銀行有權要求抵押人補足?！拔覀兘o的建議還是以協商為主，避免走到訴訟階段。（采取訴訟手段）不符合現在保交樓、穩(wěn)民生大局的政策。法院的判決可能會產生示范效應，不利于社會穩(wěn)定?！痹撀蓭煴硎?。

上述接受采訪的律師均認為，出于維護社會穩(wěn)定，保障人民正常生活的需要，銀行不太可能大面積要求普通購房者補足抵押物。

但也有律師提醒，如果銀行確實提出這一訴求，而借款人拒不履行，那么根據合同條款，銀行可能有權利要求一次性還款，或者對抵押物進行拍賣。